Verkehrswert des gesamten Immobilienbestandes beträgt aktuell ca. 497 Mio. EUR
Das Startportfolio mit zehn Objekten verfügt über eine vermietbare Fläche von ca. 52.645 qm und eine Jahresnettokaltmiete von 5,8 Mio. EUR. Mit jeder Neuvermietung steigt der durchschnittliche Mietbindungszeitraum in Jahren („WALT“) und damit auch der Marktwert der jeweiligen Immobilien. Das bestehende Verkehrswertgutachten des Startportfolios beträgt 95,65 Mio. EUR. Die Kennziffer „WALT“ beträgt derzeit 8,7 Jahre.
Fünf weitere Objekte mit einer zusätzlichen Mietfläche von ca. 244.000 qm, einer zusätzlichen Jahresnettokaltmiete von 18,4 Mio. EUR und einem Marktwert von ca. 401,7 Mio. EUR wurden in 2019 erworben. Der größte Immobilienkomplex dieser jüngsten Erwerbe sind die vier Immobilien der ehemaligen „Karstadt-Zentrale“ in Essen mit allein 89.680 qm Mietfläche, einer jährlichen Nettomiete von rund 9,8 Mio. EUR und einem Marktwert von 224,5 Mio. EUR. Ebenso liegen weitere Objekte mit einem gutachterlich ermittelten Wert von rund 269 Mio. EUR vor, wo bereits Kaufverträge unterschrieben wurden.
Laut SRC Research vom 20. November 2019 werden durch die Zukäufe für das Gesamtjahr 2019 insgesamt 17,4 Mio. EUR Mieterlöse erwartet. Nach Kosten von 44,3 Mio. EUR und einer nicht zahlungswirksamen Neubewertung des Immobilienportfolios nach IAS 40 von 135,4 Mio. EUR soll das Konzernergebnis nach IAS / IFRS vor Zinsen und Steuern (EBIT) für das 2019 108,5 Mio. EUR betragen. Nach Zinsaufwendungen von 17,3 Mio. EUR soll sich das Ergebnis vor Steuern (EBT) auf 91,9 Mio. EUR belaufen.
Bei einer Bilanzsumme von 118,48 Mio. EUR zum 30.06.2019 ergibt sich bei einem Eigenkapital von 47,95 Mio. EUR eine Eigenkapital-Quote von 40,5%. Bei derzeitigen Schulden in Relation zum aktuellen Buchwert der langfristigen Vermögenswerte ergibt sich aktuell ein Net Loan To Value Ratio (Net LTV) von 80%.
Unter der obigen Annahme, jährlich Käufe von bis zu 1,5 Mrd. EUR zu tätigen, erwartet die PREOS Real Estate AG für das Jahr 2020 Mieterlöse von ca. 86,8 Mio. EUR. Nach Kosten von 76,5 Mio. EUR und einer nicht zahlungswirksamen Neubewertung des Immobilienportfolios nach IAS 40 von 208,2 Mio. EUR soll das Konzernergebnis nach IAS / IFRS vor Zinsen und Steuern (EBIT) für das Jahr 2020 auf ca. 218 Mio. EUR steigen. Nach Zinsaufwendungen von dann rund 75 Mio. EUR („leverage“-Effekt) soll sich das Ergebnis vor Steuern (EBT) auf 143,7 Mio. EUR belaufen. Dabei sind Verkäufe in Höhe von ca. 120 Mio. EUR im Jahr 2020 berücksichtigt. Für 2021 plant man mit Mieterlösen von ca. 155 Mio. EUR, Neubewertungen von ca. 288 Mio. EUR, einem EBIT von ca. 384 Mio. EUR und einem EBT von ca. 274 Mio. EUR, erneut unter der Annahme von Verkäufen nun in Höhe von 158 Mio. EUR. Die immobilienspezifische Kennzahl „Funds from Operations 2“ (FFO 2- ähnlich dem operativen Cash Flow) soll im Jahr 2021 bereits 65,7 Mio. EUR nach 38,8 im Jahr 2020 betragen.
7,5%-PREOS Real Estate-Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024
Die aktuell emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Wandelanleihe der PREOS Real Estate AG ist mit einem Zinskupon von 7,5% p.a. ausgestattet (Zinszahlung jährlich am 09.12.) und hat eine fünfjährige Laufzeit vom 09.12.2019 bis zum 09.12.2024. Sofern die Anleihe nicht zuvor gewandelt oder zurückgezahlt wurde, wird sie am Endfälligkeitstag zu 105% des Nennwerts zurückgezahlt. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 300 Mio. EUR mit einer Stückelung von 1.000 EUR.
Der anfängliche Wandlungspreis wurde auf 9,90 EUR je PREOS Real Estate-Aktie (WKN A2LQ85) festgesetzt. Die Emittentin ist bei entsprechender Wertsteigerung der Aktie berechtigt, die Schuldverschreibungen ab dem 09.12.2022 vorzeitig zu kündigen. Die Wandlungszeiträume sind jeweils binnen der ersten zehn Tage nach der Hauptversammlung sowie nach der Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses jeweils in den Jahren 2021, 2022, 2023 und 2024 festgelegt. In den Anleihebedingungen ist eine Ausschüttungsbeschränkung verankert. Nach Abschluss der Emission ist die Einbeziehung der Anleihe in den Freiverkehr der Börse Frankfurt vorgesehen.
Fazit: Attraktive Bewertung
Der besondere Mehrwert des Geschäftsmodells zeigt sich in der Auswertung des umfangreichen Datenbankbestandes. Der Fokus auf Metropolregionen und das sehr gute Netzwerk, das bis nach Übersee und Asien reicht, zeigen die Professionalität der PREOS Real Estate AG. Vor diesem Hintergrund und in Verbindung mit der Rendite von 7,5% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100%) wird die 7,5%-PREOS Real Estate Wandelanleihe als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet.
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