PREOS Real Estate emittiert eine Wandelanleihe im Volumen von 300 Mio. EUR und einem marktüberdurchschnittlichen Kupon von 7,5%. BondGuide sprach dazu mit CEO Frederik Mehlitz.
Herr Mehlitz, die PREOS begibt eine vom Volumen umfangreiche Wandelanleihe über bis zu 300 Mio. EUR – vielleicht kurz in eigenen Worten?
Unsere Wandelanleihe kann noch bis zum 4. Dezember gezeichnet werden. Und für den 9. Dezember ist dann die Einbeziehung in den Börsenhandel geplant. Der Kupon liegt bei 7,5% pro Jahr bei einer Laufzeit von fünf Jahren. Rücknahmekurs allerdings sind nicht die üblichen 100%, sondern 105%. Als Wandelschuldverschreibung ist natürlich noch der Wandlungspreis wichtig: Der liegt bei 9,90 EUR und damit aktuell 10% oberhalb des Aktienkurses der PREOS Real Estate. Natürlich würde der Wandlungspreis durch einen Verwässerungsschutz bei etwaigen Kapitalmaßnahmen oder Dividendenzahlungen entsprechend nach unten angepasst.
Warum eine Wandelanleihe?
Unsere Aktie ist seit fast einem Jahr auch börsennotiert. Natürlich sind die Erlöse aus der Emission für unser weiteres Wachstum gedacht. Wir haben dabei aber auch an unsere Investoren gedacht: So sie denn nicht in der Aktie investiert sind, bietet eine Wandelanleihe eine passende Möglichkeit, die Substanz einer Anleihe mit den Chancen eines Aktieninvestments zu verbinden. Der Anleger hat ein Wahlrecht. Die Zinszahlung entspricht mit festem Kupon dabei den normalen Usancen eines klassischen Bonds.
Die PREOS gibt es noch nicht so lange, etwa 1 ½ Jahre. Was macht das Unternehmen?
Wir investieren in deutsche Büroimmobilien in den Top-7 Städten. Wir kaufen die Objekte zu attraktiven Preisen, wenn sich Möglichkeiten auftun – und das ist oft der Fall – verkaufen wir auch wieder und realisieren Gewinne. Zwischen unserer Gründung und dem Börsenlisting hatten wir bereits ein kleines Immobilien-Portfolio aufgebaut, ein sogenanntes Seed-Portfolio. Es handelte sich um ein gut diversifiziertes Portfolio, das ordentlich finanziert war und als Basis für unseren Börsengang kurz vor Weihnachten 2018 diente. Mittlerweile haben wir unser Portfolio deutlich vergrößert – durch Zukäufe und durch die Einbringung des Immobilienbestands der publity Investor GmbH in die PREOS. Unser bilanziell aktuell abgebildetes Immobilienportfolio beläuft sich auf 15 Objekte mit einem gutachterlich bestätigten Gesamtwert von 497 Mio. EUR. Zudem haben wir über drei weitere Bürogebäude mit einem bestätigten Wert von 269 Mio. EUR bereits Kaufverträge abgeschlossen, der Übergang von Nutzen und Lasten ist aber noch nicht erfolgt. Auch künftig wollen wir weiter wachsen.
St-Martin Tower in Frankfurt
Kamen diese Assets von der publity AG?
Rund 93% an PREOS gehören derzeit der publity AG. Im Zuge dieser Verbindung haben wir tatsächlich unsere ersten Objekte von der publity übernommen, um zeitnah eine gute Startbasis für uns selbst mit auf den Weg zu erhalten. publity ist unser Asset Manager, den wir langfristig an uns gebunden haben. Beim Ankauf profitieren wir von Expertise, Netzwerk und vor allem den hervorragenden Marktdaten, die publity besitzt. Das gilt auch für Vermietungsaktivitäten und Verkaufsprozesse.
Welche Objekte sind denn investorenseitig derzeit gesucht? – offenbar muss ein Unternehmen wie PREOS genau die adressieren.
Interessanterweise sind es derzeit selten Inländer, viel häufiger Ausländer. Interessenten für deutsche Immobilien kommen aktuell oft aus dem Mittleren Osten und aus Asien. Deutschland bietet eine stabile Wirtschaftslage und ein rechtssicheres System und immer noch im internationalen Vergleich sehr gute Renditen bei Immobilien. Allerdings ist für ausländische Investoren Deutschland nicht gleich ganz Deutschland, sondern tatsächlich München, Frankfurt und vielleicht noch etwas Stuttgart – also die großen Wirtschaftsstandorte, die auch international bekannt sind. Selten noch das Ruhrgebiet, Hamburg oder Berlin. Natürlich müssen Optik und Lage gefallen. Gerade nicht heimische Investoren heben oder senken den Daumen auch vom ersten Eindruck her. Der entscheidet, ob ein Ankaufsprozess vertiefend weiterverfolgt wird.
Kurz gesagt: Eine Immobilie gefällt entweder direkt oder gar nicht.
Mehr oder minder: ja. Wenn der erste Eindruck nicht positiv ausfällt, wird es schwierig. Wir akquirieren Objekte, die dann auch wieder am Markt gefragt sind im Verkauf. Unsere durchschnittliche Haltedauer ist flexibel und kann auch mal unter zwölf Monaten liegen. Ziel solcher Transaktionen ist es, anderen Investoren dabei zu helfen, ihrerseits ein Portfolio an Immobilien-Assets aufzubauen. In der Zwischenzeit kümmern wir uns natürlich um laufende Mietverträge oder gegebenenfalls das Füllen von Leerständen – also etwas, das speziell ausländische Investoren nicht so leicht von extern bewerkstelligen können. Dies ist Teil unserer Wertschöpfungskette.
Sind Sie bei der Objektakquise auf besagte publity angewiesen?
Natürlich verfügen wir über einen entsprechenden harten und langfristigen Asset-Management-Vertrag mit der publity. Für uns bedeutet dies einen exklusiven Zugriff auf die Asset-Klasse, die wir suchen. Die Datentiefe und die Datenqualität, auf die wir dabei zurückgreifen können, ist enorm. Ich möchte behaupten, die ist deutschlandweit beinahe einmalig. Das kann ich beurteilen, da ich bis vor zwei Jahren CFO unseres heutigen Mehrheitsaktionärs war.
Warum macht dann die publity nicht selbst diese Deals?
Als Immobilien-Unternehmen muss man sich scharf definieren und abgrenzen. Die Definition der publity AG ist die eines klassischen Asset Managers, der Objekte für Dritte findet und den Verkaufsprozess begleitet. Die PREOS hat, wie weitere Kunden der publity, ein ganz klares Investitionsprofil, das sich nicht mit anderen publity-Kunden überlappen darf. So kommt es zu keinen Interessenskonflikten. Wir dürfen jetzt also beispielsweise nicht plötzlich beginnen, im Revier eines anderen Kunden nach Rosinen im Portfolio der publity zu picken. Wir als PREOS haben unseren Investitionsfokus – andere haben einen anderen.
Wie sehen Ihre weiteren Planungen aus hinsichtlich Kapitalmarkt?
Klar ist, dass unser Aktienlisting im Münchner m:access ein erster Schritt ist. Wenn unsere Marktkapitalisierung weiter steigt, müssen wir die nächsten entsprechenden Schritte prüfen. Gelingt es uns, bei der aktuellen Wandelanleihe umfassend auch externe Investoren mit ins Boot zu nehmen, kann bei einer späteren Wandlung der Streubesitz erhöht werden. Besagte ausländische Investoren legen mit zunehmender Größe viel Wert auf die Positionierung und den Rahmen ihrer Geschäftspartner. Das gilt natürlich auch für das Thema Börse und Börsensegmente. Mehr gibt es aktuell zum Thema nicht zu sagen. Ich möchte betonen, dass auch jetzt schon unser Listing am Kapitalmarkt ein Plus ist in Gesprächen mit Investoren.
Frederik Mehlitz
Zum Abschluss nochmals konkret zur Wandelanleihe: Wie weit kommt eine PREOS mit dem avisierten Erlös von 300 Mio. EUR?
300 Mio. EUR ist sicherlich eine ganz schöne Hausnummer, in doppelter Hinsicht. Mit dieser Summe lässt sich unser Immobilienbestand sehr signifikant erhöhen – durch den Hebeleffekt bei Immobilientransaktionen, denn die 300 Mio. EUR werden als Eigenkapital gewertet, auf den es bei gemeinsamen Finanzierungen mit Banken ankommt. Indem wir zum Beispiel umfassend auch Bankdarlehen zur Finanzierung einsetzen, haben wir einen erheblichen Hebel beim Ankaufsvolumen. Punkt zwei ist, dass dieses Geld auch investiert werden muss. Dass wir die entsprechenden Objekte finden, steht außer Frage – aber ich würde mal schätzen, dass wir zumindest eine gewisse Zeit mit der Abarbeitung beschäftigt sein dürften.
Herr Mehlitz, vielen Dank für Ihre Zeit und natürlich auch Ihnen viel Erfolg bei der Emission.
Interview: Falko Bozicevic
Fotos: @PREOS
Frederik Mehlitz ist CEO der PREOS Real Estate AG. Bis Mitte 2018 war er bis dahin rund sieben Jahre im Vorstand der publity AG für Transaktionen mit Banken und Finanzinvestoren verantwortlich.