BondGuide im Gespräch mit Florian Bauer*, Bauer Immobilien Unternehmensgruppe, zu B-Lagen als attraktives Investment
BondGuide: Herr Bauer, der Trend hin zu B-Lagen verfestigt sich bereits seit einigen Jahren. Sind profitable Gegenden mittlerweile aufgekauft?
Bauer: Berechtigte Frage, da private Immobilieninvestoren hochrentierliche Immobilien in diese Lagen vermehrt suchen und finden. Von leergekauft kann aber nicht die Rede sein. Denn die Lagen sind traditionell mit einem sehr großen Angebot ausgestattet. Online wie über off-Market.
Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser gibt es Deutschlands B-Lagen in Hülle und Fülle. Man muss nur sehr genau agieren, um das richtige Invest zu erwischen. Irgendwas mit einseitigem Blick auf die bloße Rendite zu kaufen, kann nicht Sinn und Zweck sein.
Es gibt für die Umsetzung genügend Gründe, die diese Lagen starkreden. Die vergleichsweise niedrigeren Immobilienpreise sind da ein wesentlicher Treiber. Das senkt nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern erhöht auch die Eigenkapitalrendite, da weniger Kapital gebunden ist.
Gleichzeitig sind die Mietrenditen oft höher als in klassischen A-Lagen, was natürlich auch mit dem jeweiligen Standort zusammenhängt. In B-Lagen brauche ich oft weniger Eigenkapital, bekomme oft bessere Mietrenditen und das macht sie in vielen Fällen zur attraktiveren Wahl.
Bochum – der Name fällt auch meistens bei der Frage nach typischen B-Lagen
Welche Lagen sind da gerade interessant?
Wir sehen als Unternehmen mehrere Standorte. Beispielsweise das direkte Umland von Hannover. Munster, nicht Münster, bietet sich dort als Investmentstandort an. Auch punkten mehrere mittelgroße Städte und Metropolen in NRW: Krefeld ist als klassische B-Lage ein guter Case. Trotz Mietpreisbremse sind die Kaufpreise dort attraktiv. Auch der Duisburger Süden aufgrund der Nähe zu Düsseldorf und Köln sowie Teile des Ruhrgebiets wie Essen und das Umland sind spannend.
In den neuen Ländern überzeugen Leipzig und Dresden. Beide Städte haben sich in den letzten zehn Jahren stark entwickelt. Auch der Speckgürtel von einigen der Top Seven, Beispiel Frankfurt oder Hamburg, lohnen sich. Stichwort Wirtschaftsstandort, Lebensqualität und kulturelles Angebot.
Was gibt es für Insides, wenn es um die konkrete Auswahl eines Standortes geht?
Wir nennen das ‚Spielregeln‘. Wenn beispielsweise Sanierungen anstehen und keine Rücklagen vorhanden sind, dann hilft auch eine gute Rendite wenig. Eben weil ständig neue Kosten zustande kommen. Auch wichtig zu wissen: Passt der Zustand der Immobilie zur Rendite und zur Lage? Gibt es Rücklagen? Sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen in Ordnung?
Parallel muss ich mir die Wohnungsgröße genau anschauen. Sie sollte weder zu klein noch zu groß sein. Denn dann reduziert sich das Objekt in der Vermietung auf wenige Zielgruppen. Nicht jeder möchte zum Beispiel dauerhaft in einer Einzimmerwohnung leben. Besonders gefragt sind aktuell Drei- bis Vierzimmerwohnungen.
In der Nähe von Frankfurt muss man schon weit raus für B-Lagen. Dafür ist die Infrastruktur überdurchschnittlich.
Das Thema Finanzierung gilt für Immobilieninvestoren als echte Kür. Wie am besten mit der Bank sprechen?
Neben vollständigen Unterlagen muss ich einer Bank auch meine Strategie gründlich aufzeigen: Welche Investmentstrategie verfolge ich, für die ein Kredit benötigt wird?
Unsaubere Vorbereitung kann im Bankgespräch dann für Ernüchterung auf Bankerseite führen.
Jüngere Käufer, sagen wir Mitte 20 bis Anfang 40, bekommen dann oft mit 10% Eigenkapital gute Konditionen, vorausgesetzt, sie sind aus der Probezeit raus und haben eine saubere Schufa.
Bei Käufern ab Ende 40 erwarten Banken häufig mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung. Derzeit erleben wir Baufinanzierungen mit 10 bis 20% Eigenkapital, teils auch 100 oder sogar 110%. Viele machen aktuell 90%-Finanzierungen – es hängt sehr vom Einzelfall, dem Objekt und der Bonität ab.
Die Entscheidungen der EZB sind für viele das Zünglein an der Waage. Ist es richtig, sich darauf zu verlassen?
Nein. Und das aus mehreren Gründen. Sinkende Zinsen bedeuten meist auch steigende Preise. Darauf zu warten, dass die Zinsen runtergehen, ist aus meiner Sicht daher ein Nullsummenspiel.
Düsseldorf – eigentlich A-Lage. Nur im Speckgürtel B-Lagen.
Auch weil wir die Zeiten der Niedrigzinsen hinter uns haben: Ein Kapitel der Vergangenheit und eine historische Ausnahme. Das derzeitige Niveau von plus minus 4% sehe ich daher als realistischen Richtwert für die zukünftige Marktentwicklung.
Hinzu kommt, dass Zinsen als steuerliches Instrument absetzbar sind. Ein Instrument, das Kapitalanleger unbedingt einsetzen sollten, um sich finanziellen Freiraum zu schaffen. Ein echter Vorteil gegenüber Eigennutzern.
Preissteigerungen verlieren laut Kieler Weltwirtschaftsforum bereits wieder an Tempo. Ein Grund zur Beunruhigung?
Aus meiner Sicht nicht. Denn Deutschlands Märkte sind geprägt von einem Zusammenspiel aus stetigem Zuzug und sinkenden Neubauzahlen. Das sorgt in der Mischung für durchschnittlich steigende Preise. Natürlich nicht überall. Kaufe ich aber Immobilien mit moderner Infrastruktur, einem nachweislichen Nachfrageplus, positiven Demografiezahlen und einem guten Objektzustand, sind Preissteigerungen sehr wahrscheinlich.
Herr Bauer, ganz herzlichen Dank!
Das Interview führte die BondGuide-Redaktion.
Florian Bauer
*) Der gelernte Bankkaufmann und studierte Kölner Immobilienökonom Florian Bauer ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.
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