Der Investment-Spezialist für deutsche Gewerbeimmobilien ist aktuell mit der Platzierung einer 300 Mio. EUR schweren Wandelanleihe unterwegs – Kupon marktüberdurchschnittliche 7,5% p.a. Und zwar mindestens.

Neuemission

Mit der PREOS Real Estate AG steht der nächste Anleiheemittent in den Startlöchern: Angepeilt wird die Emission einer fünfjährigen Wandelanleihe 2019/24 über bis zu 300 Mio. EUR.

Die Wandelanleihe 2019/24 (ISIN DE000 A254NA 6) mit einer Stückelung von 1.000 EUR ist mit einem überdurchschnittlichen Zinskupon von 7,5% p.a. ausgestattet und hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Zum Laufzeitende erfolgt die Rückzahlung nicht gewandelter Wandel-TSV zu je 105% des Nennbetrages.

Die Wandel-TSV können zudem in bestimmten Wandlungsperioden in den Jahren 2021 bis 2024 in Aktien der PREOS Real Estate AG gewandelt werden. Der anfängliche Wandlungspreis lautet auf 9,90 EUR, wonach mit einer Wandel-TSV a 1.000 EUR in 101 PREOS-Aktien getauscht werden kann.

Das öffentliche Bondangebot läuft voraussichtlich vom 19.11. bis 04.12. u.a. über die Zeichnungsfunktionalität „DirectPlace“ der Deutsche Börse. Parallel erfolgt ein Bezugsangebot (in Deutschland) an PREOS-Aktionäre, allerdings nur bis 02.12. Ein Bezugsrechtshandel ist nicht vorgesehen.

Der neue PREOS-Wandler soll voraussichtlich ab dem 09.12. in den Börsenhandel im Frankfurter Freiverkehr (Open Market) einbezogen werden. Begleitet wird die Transaktion von der futurum bank AG.

Die publity AG, Mehrheitsaktionärin von PREOS, hat im Rahmen einer Vorabplatzierung gegen Sacheinlage bereits Wandel-TSV im Nennbetrag von rund 107,8 Mio. EUR gezeichnet. Im Gegenzug hat publity Darlehensforderungen gegen die publity Investor GmbH, eine Tochtergesellschaft von PREOS, in Höhe von nominal 113 Mio. EUR als Sacheinlage in die PREOS eingebracht.

Unternehmen

PREOS ist als Bestandshalter renditestarker Gewerbeimmobilien. Der Schwerpunkt der PREOS-Geschäftstätigkeit liegt auf dem Einkauf und der Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Metropolregionen in Deutschland. Asset Management und Property Management erfolgen über externe Dienstleister. Das Geschäftsmodell zielt auf wertsteigernde Entwicklungsmaßnahmen der Immobilien ab, im Einzelfall kommen auch Verkäufe in Betracht.

Das PREOS-Management zeichnet sich durch eine langjährige Immobilienexpertise und Kapitalmarkterfahrung aus. Es besteht aus Frederik Mehlitz (CEO) und Libor Vincent (CFO). Mehlitz war bis Mitte 2018 Finanzvorstand bei Mehrheitseigner publity, Vincent verfügt über mehrjährige Stationen bei u.a. Deutscher Bank, EuroHypo und ABN Amro.

Der gefühlt anderen Wahrnehmung zum Trotz steigt die Nachfragen nach deutschen Büroimmobilien weiterhin, die Leerstandsquoten gehen seit Jahren zurück. Deutschland steht bei internationalen Investoren hoch im Kurs, ist es immerhin das wichtigste Land innerhalb der Eurozone. Das BrExit-Tauziehen tut sein Übriges, um Deutschland gegenüber den Konkurrenten noch ein Stück weiter nach vorne zu befördern in der Wahrnehmung der Attraktivität.

Stärken & Schwächen

+ Management mit langjähriger Real-Estate-Expertise
+ marktüberdurchschnittlicher Kupon plus Fälligkeitsbonus bzw. Wandlungsoption
+ Großaktionär publity AG als starker Kooperationspartner

– kurze Unternehmenshistorie
– potenzielle Interessenkonflikte mit/beim Großaktionär

Fazit

Um die Attraktivität des Wandlers zu beurteilen, ist naturgemäß zuerst ein Blick auf die PREOS-Aktie angeraten. Aufgrund des raschen Ausbaus des Portfolios dürfte PREOS hier zeitnah in neue Dimensionen wachsen, die schon im übernächsten Jahr auf ein sehr niedriges KGV von ca. 4 münden sollten. Es liegt nahe, dass auch die Bedienung einer 300 Mio. EUR schweren Unternehmensanleihe keine große Herausforderung darstellen dürfte – von der Attraktivität einer möglichen Wandlung in PREOS-Aktien in fünf Jahren ganz abgesehen. Die BondGuide-Einschätzung lautet unter dem Strich daher auf überdurchschnittlich aussichtsreich. Das Interview mit CEO Frederik Mehlitz finden Sie unter diesem LInk. 

Falko Bozicevic

Fotos: @PREOS

Bewertung – PREOS Real Estate 2019/24