Seit Montag läuft die Zeichnungsfrist für einen bis dato noch unbekannten Emittenten am Markt für KMU-Anleihen: MOREH, oder ausgeschrieben M Objekt Real Estate Holding. Das Emission-Setup besticht mit einem wesentlichen Vorteil: Es ist einfach.

Emission
Die M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (kurz: MOREH, begibt eine Unternehmensanleihe (ISIN DE000A2YNRD5) mit einem Emissionsvolumen von bis zu 35 Mio. EUR an der Börse München / Freiverkehr. Die Zeichnungsfrist läuft vom 8. bis vrsl. 19. Juli (15 Uhr), im Anschluss soll die Neuemission an der Münchner Börse starten.

Das Wertpapier (ISIN/WKN DE 000 A2YNRD 5) ist mit einem festen nominalen Zinssatz von 6,0% p.a. ausgestattet. Während der 5-jährigen Laufzeit erfolgt die Zinszahlung halbjährlich.

Unternehmen
MOREH ist ein Bestandshalter mit Fokus auf Gewerbeimmobilien in westdeutschen Ballungszentren und ein Tochterunternehmen der familiengeführten Munitor Gruppe. Die Objektgesellschaft wurde erst 2018 im Hinblick auf das aktuelle Vorhaben gegründet. MOREH hat dazu ein attraktives Objektportfolio zusammengestellt. Bisher wurde Mezzanine-Kapital genutzt, um beim Erwerb handlungsschnell zu agieren und günstige langfristige Bankdarlehen zu erhalten. Mit dem Emissionserlös soll das (teurere) Mezzanine-Kapital abgelöst werden.

In der Munitor-Gruppe sind weitere Immobilien im Bestand, die Gruppe blickt auf mehrere Jahrzehnte Erfahrung in der Akquise und Bestandsoptimierung zurück. Patrick Müller führt das Familienunternehmen nunmehr in zweiter Generation.

Planung
Die Emission kann im Kern auf eine relativ einfache Rechnung zurückgeführt werden: Der Immobilienwert zuzüglich Kassenbestand muss größer sein als die Summe der Verbindlichkeiten – und die bestehen aus langfristigen Bankdarlehen plus eben der Anleihe (bisher: Bankdarlehen + Mezzanine). In der von MOREH selbst veranschlagten Rechnung kumuliert sich das Plus auf über 17 Mio. EUR Ende 2023. Wertveränderungen bei den Immobilien sind nicht eingerechnet noch erforderlich.

Patrick Müller, MOREH

Sicherheiten
MOREH arbeitet mit einem Treuhandkonzept, bei der eine Zinszahlung / ein Jahreskupon hinterlegt wird. Auch sollen dort die Cashflows der hinterlegten Bestandsimmobilien einlaufen. Der Treuhänder überwacht ferner die Ausschüttungssperre an die Gesellschafter, die während der gesamten Anleihelaufzeit gilt. Geschäftsführer Patrick Müller haftet nach eigenen Angaben privat im Rahmen selbstschuldnerischer Bürgschaften bis zu 8,5 Mio. EUR gegenüber den Banken.

Stärken & Schwächen
+ Konzept der Emission ist einfach und übersichtlich
+ der Kupon ist für einen Bestandshalter einigermaßen attraktiv
+ Track Record der Munitor-Gruppe
+ Wertsteigerungspotenzial der Objekte noch nicht berücksichtigt
++ Emittent möchte den Kapitalmarkt ggf. häufiger nutzen

– bei Nicht-Vollplatzierung der Anleihe weniger Diversifikation im Immo-Pool
– bei Bestandshaltern ist vergleichsweise wenig Newsflow zu erwarten
– das Treuhandkonzept war bei vergangenen Emissionen kaum mehr als ein Papierriese und daher ein Non-Event

Fazit
Ein neuer Emittent zwar, aber einer mit Track Record in seinem Geschäftsfeld. Dieses wiederum ist schlicht und nachvollziehbar. Jetzt kommt es auf Emittent und Emission an: Zum einen muss die ausgelobte Transparenz die kommende Jahre auch gelebt werden; zum anderen wäre aus Investorensicht eine Vollplatzierung äußerst wünschenswert, denn nur dann wandern die veranschlagten sieben Objekte in das MOREH-Portfolio – bei geringerem Emissionsvolumen droht eine niedrigere Diversifizierung. Dass Geschäftsführer Patrick Müller diese Anleihe nur als einen ersten Schritt an den Kapitalmarkt betrachtet, ist ein Plus bei dieser Emission.

Falko Bozicevic

Bewertung – MOREH 2019/24

 
Eckdaten zur 6%-MOREH-Anleihe 2019/24

Emissionsvolumen:                bis zu 35 Mio. EUR (mindestens 8 Mio. EUR)
Zeichnungsfrist:                      8. bis 19. Juli, vorzeitige Schließung möglich
Zeichnungsmöglichkeit:        Börse München, über die Haus- oder Direktbank
ISIN / WKN:                              DE 000 A2YNRD 5
Zinssatz (Kupon):                    6,0% p.a.
Laufzeit:                                    5 Jahre
Zinszahlungen:                        halbj., jeweils zum 22. Juli und 22. Januar
Stückelung/Mindestanlage:  1.000 EUR
Rückzahlungskurs:                 100 %
Sicherheiten & Covenants:   u.a. 100%ige Ausschüttungssperre, Verpfändung der Geschäftsanteile an den Objektgesellschaften, Kontrollfunktion durch Treuhänder, Treuhandkonto, Kündigungsrecht bei Kontrollwechsel
Börse:                                      München (Freiverkehr)
Weitere Details:                     siehe Dokumente