Mit einer tokenisierten Anleihe finanziert die CoBu Neustadt den Erwerb eines Gewerbequartiers in Ludwigsburg. Steigende Mieterträge und ein Exit-Bonus bilden das Herzstück des Investments.
Die CoBu Neustadt Immobilienverwaltungs GmbH gehört zu den Debütanten am deutschen Kapitalmarkt. Mit ihrer Unternehmensanleihe CoBu Invest über bis zu 8 Mio. EUR finanziert die Gesellschaft einen Teil des Erwerbs eines großflächigen Gewerbequartiers im wirtschaftsstarken Großraum Stuttgart. Anders als klassische Projektentwickler setzt CoBu dabei nicht auf Neubau, sondern auf die Revitalisierung eines bestehenden Industrie- und Gewerbestandorts mit bereits laufenden Mieterträgen und weiterem Entwicklungspotenzial.
Quartier mit Entwicklungspotenzial
Im Mittelpunkt steht das ehemalige GETRAG-Quartier in Ludwigsburg. CoBu übernimmt 89,9% der Objektgesellschaft im Rahmen eines Share Deals. Der vereinbarte Kaufpreis liegt bei 63 Mio. EUR, während ein unabhängiges Gutachten den Verkehrswert mit 94 Mio. EUR beziffert. Diese Differenz erklärt sich allerdings nicht durch einen klassischen ‚Schnäppchenkauf‘, sondern vor allem durch bereits eingeleitete Revitalisierungsmaßnahmen und künftig steigende Mieterträge. So sind Investitionen in zwei Gebäude bereits Bestandteil des Kaufpreises; nach Fertigstellung und Bezug durch vertraglich gesicherte Mieter sollen die jährlichen Nettokaltmieten von derzeit rund 3,9 zunächst auf etwa 5 Mio. EUR steigen. Langfristig strebe CoBu sogar 7 bis 8 Mio. EUR Jahresmiete an.
Revitalisierung vor Neubau
Die Strategie unterscheidet sich von vielen klassischen Immobilienentwicklungen. Statt neue Büroflächen zu errichten, modernisiert CoBu bestehende Gebäude und richtet sie auf langfristig nachgefragte Nutzungsarten wie Gewerbe, Produktion und Logistik aus. Geschäftsführer Dieter Müller misst dabei insbesondere der Drittverwendungsfähigkeit große Bedeutung bei. Flächen sollen auch nach einem möglichen späteren Mieterwechsel ohne größeren Umbau weiter vermarktbar bleiben. Dieses Prinzip habe sich über Jahrzehnte in seiner Tätigkeit als Immobilienentwickler bewährt. Im Interview mit BondGuide betont Müller, dass er lieber ein Projekt kurz vor Vertragsabschluss aufgebe als ein Objekt mit strukturellen Schwächen zu erwerben.
Ein weiterer Entwicklungsschritt könnte mittelfristig zusätzliche Wertschöpfung ermöglichen. Während ein bestehendes Gebäude perspektivisch zum Parkhaus umgebaut werden soll, könnte auf heutigen Parkplatzflächen langfristig ein Rechenzentrum entstehen. Noch handelt es sich dabei um Zukunftspläne, gleichwohl zählen Rechenzentren derzeit zu den gefragtesten Immobiliensegmenten überhaupt und könnten dem Quartier einen zusätzlichen Mietbaustein verschaffen.
Standort als wesentlicher Erfolgsfaktor
Müller sieht den größten Wettbewerbsvorteil weniger im Immobilienmarkt selbst als im Standort. Die Metropolregion Stuttgart zählt zu den stärksten Wirtschaftsregionen Deutschlands und weist unverändert eine hohe Nachfrage nach modernen Gewerbe- und Produktionsflächen auf. Gerade deshalb konzentriert sich CoBu bewusst nicht auf klassische Büroimmobilien, sondern auf Nutzungen, die nach Einschätzung des Managements auch in einem anspruchsvolleren Marktumfeld gefragt bleiben. Die bestehenden Mietverträge laufen überwiegend noch mehrere Jahre und bilden damit bereits heute eine solide Grundlage für die weitere Entwicklung.
Übersicht CoBu Neustadt
Anleihe verbindet festen Kupon mit Exit-Bonus
Die bis zu 8 Mio. EUR umfassende Unternehmensanleihe 2026/30 (DE000 A46Z8W 3) weist einige Besonderheiten auf. Anleger erhalten einen festen Kupon von 7,5% p.a. Zusätzlich sieht die Struktur einen Bonuszins vor, sofern das Quartier während der Laufzeit erfolgreich veräußert wird. Anleger partizipieren dann anteilig am Projektüberschuss, also am wirtschaftlichen Mehrwert nach Abzug der definierten Projekt- und Emissionskosten. Damit verbindet die Emission klassische Zinszahlungen mit einer erfolgsabhängigen Komponente. Gleichzeitig handelt es sich um eine nachrangige Schuldverschreibung mit vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre, sodass Anleger hierfür auch ein entsprechend erhöhtes Risiko tragen.
Technisch wird die Emission vollständig als elektronisches Wertpapier nach dem eWpG umgesetzt. Die tokenisierte Anleihe wird über mehrere Vertriebskanäle platziert und neben klassischen Kapitalmarktinvestoren auch digital affine Anleger ansprechen. Geplant sind unter anderem die Zeichnung über Tokenforge, spezialisierte Token-Plattformen sowie perspektivisch ein regulierter Sekundärhandel. Damit positioniert sich CoBu im wachsenden europäischen Markt für Real World Assets (RWA). Der Go-live weiterer Plattformen sei nach Unternehmensangaben noch für Juli vorgesehen.
Erfahrener Projektentwickler statt Kapitalmarktprofi
Interessant erscheint auch der Hintergrund des Managements. Dieter Müller verfügt über jahrzehntelange Erfahrung in der Entwicklung komplexer Gewerbeimmobilien und kennt zugleich die Bankenwelt aus früheren beruflichen Stationen. Den Schritt an den Kapitalmarkt beschreibt er nicht als Selbstzweck, sondern als passende Finanzierungsstruktur für ein Projekt dieser Größenordnung. Senior-Finanzierung, Co-Investoren und Kapitalmarkt sollen dabei sinnvoll miteinander kombiniert werden. Nach aktuellem Stand sei die Übernahme der Gesellschaftsanteile für September oder Oktober vorgesehen. Die laufenden Revitalisierungsmaßnahmen verlaufen nach Unternehmensangaben planmäßig.
Anleihe
Mit CoBu Invest begibt die Emittentin eine bis zu 8 Mio. EUR große Unternehmensanleihe mit einem festen Kupon von 7,5% und einer Laufzeit bis 2030. Besonderheiten sind die vollständige Ausgestaltung als elektronisches Wertpapier nach dem eWpG sowie die erfolgsabhängige Bonuskomponente beim geplanten Exit des Immobilienprojekts. Dem attraktiven Renditeprofil steht allerdings die Ausgestaltung als qualifiziert nachrangige Schuldverschreibung gegenüber, die Anleger im Risikoprofil deutlich von klassischen Mittelstandsanleihen unterscheidet.
Stärken & Schwächen
+ attraktiver Erwerb eines etablierten Gewerbequartiers mit Entwicklungspotenzial
+ bereits bestehende Mieterträge und weitere Mietsteigerungen geplant
+ wirtschaftsstarke Metropolregion Stuttgart
+ erfahrenes Management mit langjährigem Immobilien-Track-Record
+ Kombination aus Festzins und Exit-Bonus
+ tokenisierte Anleihe mit mehreren Vertriebskanälen und geplantem Sekundärhandel
– qualifizierter Nachrang mit vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre
– Miet- und Wertsteigerungen müssen erst realisiert werden
– Revitalisierungs- und Umsetzungsrisiken bleiben bestehen
– Rechenzentrum bislang Zukunftsperspektive ohne gesicherte Erträge
– Debütemittent ohne Kapitalmarkthistorie
Dieter Müller, CEO, CoBu Neustadt
Fazit
CoBu unterscheidet sich von vielen Immobilienemittenten dadurch, dass das Investment nicht auf einen spekulativen Neubau, sondern auf die Weiterentwicklung eines bereits etablierten Gewerbestandorts setzt. Laufende Mieterträge bilden den Ausgangspunkt, Revitalisierung und Nachverdichtung sollen den Wert des Quartiers Schritt für Schritt steigern. Interessant erscheint dabei die Kombination aus festem Kupon und erfolgsabhängigem Exit-Bonus, der Anleger am wirtschaftlichen Erfolg beteiligen soll.
Hinzu kommt mit der tokenisierten Ausgestaltung ein moderner Platzierungsansatz, der klassische Kapitalmarktinvestoren und digitale Vertriebskanäle miteinander verbindet. Gleichwohl sollten Investoren die Besonderheiten der Emission nicht übersehen: Der qualifizierte Nachrang erhöht das Risiko gegenüber herkömmlichen Unternehmensanleihen, während die geplanten Wertsteigerungen erst noch umgesetzt werden müssen.
Falko Bozicevic und Michael Fuchs
Einschätzung CoBu Neustadt 2026/30
Wachstumsstrategie/Mittelverwendung: ★★★★☆
Peergroup-Vergleich: ★★★☆☆
Rendite-Vergleich: ★★★★☆
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.): ★★☆☆☆
IR/Bond-IR: ★★★★★
Covenants: ★½☆☆☆
Schlüsselpersonenrisiken: ★★☆☆☆
Liquidität im Handel (LiH) (e): ★☆☆☆☆
Fazit by BondGuide: ★★★½☆ (halber Stern Abzug aufgrund absehbar geringer Liquidität im Handel)