Die UBM Development bittet zum Umtausch aus zwei älteren Anleihen und ist natürlich auch für neue Investoren offen. BondGuide sprach zum Start der Emission mit CEO Thomas Winkler.
BondGuide: Herr Winkler, wir sprachen zuletzt vor fast genau einem Jahr. Erinnern Sie sich ganz zufällig noch an unsere Headline von damals, also ein schlagkräftiges Zitat von Ihnen, das wir ausgewählt haben?
Winkler: Liquidität vor Profitabilität?
BondGuide: Es war ‚Den zeitlichen Horizon einer Normalisierung darf man nicht unterschätzen‘ – womit Sie auch ein Jahr später noch völlig richtig liegen ‚Dont be too late for ‚28‘, sage ich da nur – das Motto der letztjährigen EXPO Real. Ich nehme an, die UBM hat es eiliger. Wie war denn das Motto dieses Jahr?!
Winkler: „Survive ‘25“ geisterte vergangenes Jahr auch noch um. Die Antwort fällt dieses Jahr schon differenzierter aus. Wenn ich mal für die gesamte Branche spreche, dann haben wir die Krise inzwischen hinter uns gelassen. Ein Beispiel: In Tschechien haben wir gerade 100 von 160 Wohnungen vom Plan weg verkauft. An so etwas kann ich mich noch gar nicht erinnern. In Österreich ist die Nachfrage ebenfalls gut, obwohl die Preise gestiegen sind – die Baukosten sind es auch. Der deutsche Markt ist seinem Ruf getreu bei allem gründlicher, so auch bei der Normalisierung. Nennen wir es eine noch nicht beendete Kaufzurückhaltung. Die Angebotslücke verschärft sich derweil weiterhin.
„Der deutsche Markt ist seinem Ruf getreu bei allem gründlicher, so auch bei der Normalisierung.“
BondGuide: Also ein Häkchen bei Wohnen / Residential?
Winkler: Häkchen. Die Marktlage wird mittlerweile nur besser. Im Bereich Büros hatte ich mich nach zwei UBM-Erfolgsmeldungen zum Zitat ‚In Deutschland geht wieder etwas‘ hinreißen lassen. Inzwischen möchte ich hinzufügen: ‚Bitte warten Sie.‘
BondGuide: Wo liegt im Bereich Office der Unterschied?
Winkler: Ich sehe den Hemmschuh für mehr Nachfrage in den Bestandsvermietern. Nach unserer Beobachtung machen diese jedes moralische und unmoralische Angebot, ihre Bestandsmieter um jeden Preis zu halten. Seit 18 Monaten war der Büromarkt praktisch komplett tot in Deutschland. Eine Schwalbe macht noch keinen Sommer, aber die eine oder andere zaghafte Transaktion war jüngst immerhin zu verzeichnen. Früher oder später wird sich der angesammelte Rückstau auch auflösen – aber es dauert.
BondGuide: In hiesigen großen Medien hört man zum Thema Büromarkt wenig bis gar nichts, aber mindestens wöchentlich etwas zur riesigen Angebotslücke für Wohnungen – die nur größer, nicht kleiner wird. Blickt man aus dem Ausland anders auf uns?
Winkler: Würde ich so nicht unterschreiben. In Österreich klagen wir über die Angebotslücke beim Wohnungsmarkt mindestens genauso stark. Ihre Bauministerin stellt immerhin einen ‚Bau-Turbo‘ in Aussicht. Meine Erfahrung ist, wenn in dieser Hinsicht in Deutschland etwas überzeugt und beschlossen wird, z.B. wie bei den Gebäude- oder Energieeffizienzklassen, dann wird das auch gründlich umgesetzt. Richtig ist, dass hüben wie drüben die Wohnungslücke nicht kleiner wird. Aber: Fairerweise muss man bei dem Thema stets auch die Kaufzurückhaltung nennen. In vielen europäischen Ländern sieht man eine eigene Immobilie als etwas, das noch jede Krise überlebt, auch als Inflationsabsicherung. In unseren beiden Ländern sehe ich dagegen eher eine Erbengeneration, die ihr 2tes, 3tes oder 4tes Haus im Erbfall in Cash umwandelt. Eine wissenschaftlichere Begründung kann ich leider nicht bieten.
„Richtig ist, dass hüben wie drüben die Wohnungslücke nicht kleiner wird. Aber: Fairerweise muss man bei dem Thema stets auch die Kaufzurückhaltung nennen.“
BondGuide: Wie steht es denn inzwischen um den Zuspruch für Ihre nachhaltige Holzbauweise – ist das ein Trend, der Bestand hat, und wie weit ist die UBM dabei?
Winkler: In Mainz mit dem Timber Peak sind wir gut unterwegs. Über den erzielten Quadratmeterpreis darf ich mich nicht öffentlich äußern, daher haben Sie ihn von mir nur zur Einordnung gehört. Mir ist nicht bekannt, dass es im Bereich Gewerbe einen solch guten Abschluss gab in letzter Zeit. Fertigstellung im vierten Quartal. In der Wiener Innenstadt, dem sog. Leopoldsviertel, ähnlich. Fertigstellung Anfang 2026. Es zeigt sich, dass sich diese Bauweise zum Prämienprodukt der UBM entwickelt.
BondGuide: Respekt, dass Sie im Frühjahr für die HV für einen Verzicht auf eine Dividende für Ihre Aktionäre gestimmt haben – als Vorsichtsmaßnahme, wie die UBM formulierte. War das tatsächlich notwendig?
Winkler: Das sehen wir als Solidaritätsmaßnahme im Einklang mit unseren anderen Stakeholdern, und zwar so weit möglich allen, speziell unseren vielen Mitarbeitenden. Das Management hat daher auch erneut von Bonuszahlungen abgesehen. Wir sind der Überzeugung, dass, wenn es keinen erwirtschafteten Gewinn gibt, wir nicht großzügig etwas nicht Vorhandenes verteilen können. Nun hat das zweite Quartal mit einer schwarzen Null ja gezeigt, dass die UBM zurück auf dem richtigem Weg ist: Der Trend der vergangenen Quartale Richtung Profitabilität stimmt. Insofern denke ich, dass wir unsere Dividendenpolitik hoffentlich schon im kommenden Jahr fortsetzen können. Die UBM schüttet traditionell 30 bis 50% des Jahresgewinns an ihre Aktionäre aus.
Fälligkeiten der UBM
„Wir sind der Überzeugung, dass, wenn es keinen erwirtschafteten Gewinn gibt, wir nicht großzügig etwas nicht Vorhandenes verteilen können.“
BondGuide: Und Ihre Fremdkapitalgeber behalten Sie auch im Blick?
Winkler: Die haben sogar Priorität 1. Zuerst müssen schließlich unsere Fremdkapitalgeber rechtzeitig und vollumfänglich bedient werden, erst danach können wir ja überhaupt vom erwähnten verteilbaren Jahresergebnis sprechen.
BondGuide: Zur Anleihe, die jetzt emittiert werden soll: Was muss ich als Investor darüber wissen – irgendwelche Besonderheiten?
Winkler: Die neue Anleihe wird erneut ein Green Bond sein und das Setup ist praktisch 100% identisch zu dem vor ziemlich genau einem Jahr, dem Green Bond 2024/29. Dazu gibt es ein Umtauschangebot aus den beiden Anleihen von 2019 und 2021. Diese haben Fälligkeiten von 2025 und 2026, daher möchten wir diese im selben Zuge gemeinsam zum Umtausch anbieten. Die Umtauschfrist wird ungefähr zwei Wochen betragen, das Zeichnungsangebot ist für eine Werkwoche geplant – beides vorbehaltlich einer vorzeitigen Schließung.
„Unsere Fremdkapitalgeber haben sogar Priorität 1. Erst danach können wir ja überhaupt vom erwähnten verteilbaren Jahresergebnis sprechen.“
BondGuide: …wofür die UBM quasi stadtbekannt ist…
Winkler: Das ist ja nun kein Makel. In den letzten Jahren mit den Multikrisen war das alles andere als eine Selbstverständlichkeit. Wenn die Orderbücher gefüllt oder sogar überzeichnet sind, ist dies das Signal für uns, dass wir offenbar ein attraktives Angebot für unsere Investoren auflegen konnten.
BondGuide: 6,75% ist ¼ Punkt weniger als vor einem Jahr, aber immer noch recht hoch. Die Renditen bis zur Endfälligkeit der anderen UBM-Fremdkapitalprodukte liegen doch alle bei ca. 5%.
Winkler: Wir sind überzeugt, dass wir einen überzeugenden Kupon bieten müssen, um unsere Investorenschaft loyal und langfristig an die UBM zu binden. An einem halben Prozentpunkt soll keine Emission der UBM scheitern.
Rückzahlungsprofil der UBM
BondGuide: Nicht zu vergessen: Eine 6,75%-Anleihe, die bei 102 oder 103% steht, sieht optisch besser aus als eine 4,75%-Anleihe, die unter pari notiert. In etwa richtig?
Winkler: Das trifft es. Und wir möchten ja noch weitere 150 Jahre Anleihen am Kapitalmarkt begeben. Investoren vergessen nicht so schnell.
BondGuide: Die UBM hat recht viele Kreditinstrumente ausstehend, ist ja aber auch ein großes Unternehmen: Das Fälligkeitenprofil wird mit dem neuen Green Bond auch optimiert?
Winkler: Ich muss leider zugeben… dass unsere Übersicht dazu im Internet etwas komplex herüberkommt. Falls Sie sie nicht vollständig überblickt haben, befinden Sie sich in guter Gesellschaft. Etwas heruntergebrochen auf das Wesentliche wäre informativ genug. Durch das jetzige doppelte Umtauschangebot wollen wir zwei Fälligkeiten mit unterschiedlich hohen Volumina so weit wie möglich schrumpfen lassen. Investoren aus der UBM-Anleihe von 2019 bekommen derzeit 2,75% Kupon und nach dem Umtausch 6,75%. Das ist ein Unterschied. Wir haben allerdings viele Kleinanleger in unseren Bonds – und die zeigen sich bei Umtauschangeboten häufig schwerfällig und halten ihre Anleihen bis wirklich zur Fälligkeit. Auch daher versuchen wir den aktuellen Umtausch so überzeugend wie irgend möglich zu gestalten.
Thomas G. Winkler [(c) Philipp Horak]
Interview: Falko Bozicevic
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