Der Spezialist für Immobilieninvestments insbesondere im Bereich Studentisches Wohnen plant die Emission einer Anleihe von bis zu 80 Mio. EUR. Die Zeichnungsfrist startet Dienstag.
! Wichtiger Hinweis: Dieser Text wird im Laufe des Tages noch verändert. Die entsprechenden Passagen werden hervorgehoben !
Unternehmen
Die DREF konzentriert sich auf bestehende Studentenwohnheime in Deutschland und deckt dabei die gesamte Wertschöpfungskette von der Auswahl der Objekte über die Finanzierung bis hin zur Modernisierung und der anschließenden Verwaltung ab. Die Deutsche Real Estate Funds Advisor („DREFA“) ist der Investmentberater der Deutsche Real Estate Funds SA. Die DREF ist ein Teil der Bauer Gruppe, die im Immobiliensektor auf eine mehr als hundertjährige Geschichte zurückblickt. Seither war die Gruppe nach eigenen Angaben an der Entwicklung, Finanzierung, Modernisierung und dem Management von etwa 1.500 Studentenwohneinheiten im Wert von rund 110 Mio. EUR beteiligt. Die Bauer Gruppe ist Mehrheitsgesellschafter von DREF, die Londoner Immobilienfondsgesellschaft Internos Global Investors und das Family Office Somerston Group sind zusammen mit 27,5% ebenfalls an DREF beteiligt.
Anleihe
Der Deutsche Studenten Wohnen Bond I soll bis zu 80 Mio. EUR einwerben und ab 8. April im Entry Standard notieren. Die Laufzeit beträgt 5 Jahre, der Kupon 4,375%. Begleitet wird die Emission von IKB und equinet als Joint Lead Manager, die BankM gesellt sich als Co-Lead hinzu. Von Creditreform gab es als Erstrating ein eingeschränktes BBB-. Details im Rating-Summary. Weitere Details finden Sie in der untenstehenden Übersicht. Die Endziffer I deutet derweil auf weitere DSWBs in der Zukunft hin.
Covenants & Besicherung
• „NKD“
• Beschränkung in Bezug auf (i) Dividenden, (ii) bestimmte Zahlungen, (iii) Investitionen und (iv) bestimmte Fälle der Aufnahme weiterer Verschuldung; sämtliche gem. Anleihebedingungen
• Treuhänder prüft formal die Verwendung der Emissionserlöse sowie sämtlicher Cashflows nach Abzug der betriebsnotwendigen Kosten über die Laufzeit der Anleihe
• Eintragung erstrangiger Buchgrundschulden auf bis zu acht Studentenwohnheime
• Verpfändung (i) der Mieteingangskonten, (ii) der Konten des Emittenten (für Kuponzahlungen und CAPEX) sowie (iii) der Gesellschaftsanteile der PropCos
• Weitere für Transaktionen dieser Art übliche Sicherheiten
Erlösverwendung
Ankauf von Studentenwohnheimen und CAPEX-Maßnahmen zur Renovierung der angekauften Wohnheime; Prüfung der Mittelverwendung durch einen Treuhänder.
Marktüberblick
Zum Thema studentisches Wohnen sei auf den ausführlichen Marktüberblick verwiesen, der auch kürzlich bei uns auf bondguide.de erschienen ist.
Zahlen
Aufgrund der Neugründungshistorie so nicht vorhanden. Details dazu jedoch im 600+ Seiten starken Wertpapierprospekt (Englisch).
Fazit
Die Anleihe kommt nach unserer Einstufung nunmehr auf 4 Sterne (Chancen überwiegen). In einer vorherigen Fassung lagen wichtige Dokumente wie auch das Managementgespräch noch nicht vor, siehe Fußnote in den Tabellen weiter unten. Knackpunkt bleibt sicherlich der niedrige Kupon von 4,375%, der allerdings mit einem Investment Grade Rating einhergeht (Pluspunkt: Anleiherating, nicht Unternehmensrating).
Falko Bozicevic
Bewertung – DSWB I
| Wachstumsstrategie/Mittelverwendung: | *** |
| Peergroup-Vergleich: | nicht möglich |
| Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.): | nicht möglich |
| IR/Bond-IR: | –2 ***** |
| Covenants: | **** |
| Liquidität im Handel (e) | ***** (bei Vollplatzierung) |
| Fazit by BondGuide | **** Chancen überwiegen – interessant |
Anleiheübersicht – DSWB I
| WKN | A1Z W6U |
| Erstnotiz |
vsl. 8. April |
| Zeichnungsfrist | vsl. 31. März bis 2. April |
| Ausgabepreis | 100% |
| Kupon | 4,375% p.a. |
| Stückelung | 1.000 EUR |
| Laufzeit | 5 Jahre |
| Marktsegment | Entry Standard Frankfurt |
| Emissionsvolumen | bis zu 80 Mio. EUR |
| Rating/Unternehmen | BBB- (Anleiherating, Creditreform) |
| Banken/Sales | IKB, equinet Bank; BankM |
| Internet | www.drefa.lu |
Kurse- und Chartverlauf genannter Mittelstandsanleihen finden Sie hier. Und zum BondGuide-Musterdepot geht’s hier.
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Für diese Anleihe im Fokus standen – zunächst –allein öffentlich zugängliche Allgemein-Informationen zur Verfügung (Rating-Summary, JLL-Studie zum Markt, Homepage des Emittenten) – Ergänzung vom 31. März: Gespräch mit dem Management ist inzwischen erfolgt, bis dato fehlende Dokumente liegen inzwischen vor.
2 ***** = (persönliches) Gespräch mit dem Management; Vorliegen von Präsentation, Research und Rating-Bericht (nicht Summary). Ein Stern Abzug pro fehlendem Element. Am 31. März lag alles vor – Upgrade zu einer vorherigen Fassung