BondGuide im Gespräch mit Falk Raudies über das aktuelle Geschäft und natürlich die gerade angelaufene neue Anleiheemission. Der Gründer und Vorstandsvorsitzende der FCR hat Pläne auf dem Radar, da weit über kurz- und mittelfristig hinausreichen.
BondGuide: Herr Raudies, FCR Immobilien begibt wieder eine neue Anleihe. Die Zeichnungsfrist ist gerade gestartet. Können wir inzwischen nunmehr jedes Jahr mit einer Präsenz am Kapitalmarkt bei Ihnen rechnen?
Raudies: Anleihen sind bei unserem Unternehmenswachstum ein Finanzierungsbaustein, neben Eigenkapital und Bankdarlehen. Dabei haben wir bewusst mehrere kleine Anleihen herausgegeben, so dass in Zukunft jedes Jahr auch nur ein kleiner Betrag zur Zurückzahlung ansteht. In diesem Zusammenhang ist auch die jetzt in der Zeichnung befindliche Anleihe zu sehen, die ein Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. EUR hat.
BondGuide: Kommen wir darauf später noch zurück. Zunächst einmal zu der aktuellen Präsentation, die Sie gerade im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Prior-Konferenz gehalten haben: Läuft es denn weiterhin gut im deutschen Einzelhandel, Ihrem Kernfokus?
Raudies: Ich nehme an, Sie möchten auf die steigenden Umsätze im e-Commerce hinaus. Das ist zwar richtig, aber das geschieht ja von deutlich niedrigerer Basis aus. Der absolute Zuwachs im stationären Handel lag mit zuletzt 8,4 Mrd. EUR fast beim Doppelten des Zuwachses im Online-Handel. Zudem zeigt sich, dass die Zuwachsraten im e-Commerce schon seit zwei Jahren leicht abnehmen und inzwischen unter +10% liegen. Und noch evidenter: Im Bereich Lebensmittel beträgt der Online-Umsatzanteil weiterhin doch recht magere 1,0%. Bis die Deutschen nennenswert Lebensmittel online beziehen, werden noch sehr viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte ins Land streichen. Und selbst da setze ich ein Fragezeichen.
BondGuide: Ich meine, wir hatten in einem unserer letzten Gespräche auch über ausländische Märkte, namentlich u.a. Spanien gesprochen. Nun höre ich, dass Spanien nicht weiterverfolgt werde.
Raudies: Das ist richtig. Andere Länder, andere Regulierungen: In Spanien haben sich die Finanzierungsoptionen für uns als derart uninteressant herausgestellt, dass wir uns dort nicht mehr sonderlich weiter engagieren möchten. Das ist eine rein ökonomische Entscheidung. Wenn wir z.B. in Spanien keinen LTV umsetzen können, wie wir das von unserem Business-Modell in Deutschland gewohnt sind, geht das zu Lasten der Eigenkapitalrendite. Dies gefällt uns nicht und deshalb werden wir Spanien einfa
ch nicht mehr groß weiterverfolgen. Rund 95% unserer Erträge erwirtschaften wir deshalb in Deutschland.
BondGuide: In den vergangenen Jahren ist die FCR Immobilien AG deutlich gewachsen, wodurch auch die Verschuldung erheblich ausgeweitet wurde. Wie sieht denn die aktuelle Eigenkapitalquote aus und wie hoch ist der NAV?
Raudies: Ende 2019 lag unsere Eigenkapitalquote bei soliden 26%. Unser nach dem Branchenverband EPRA ermittelte NAV betrug zu diesem Zeitpunkt 99,9 Mio. EUR. Damit ist unser EPRA-NAV auf Jahressicht um 33% gestiegen. Ein, wie ich finde, doch sehr erfreulicher Anstieg.
BondGuide: Apropros Finanzierung: Mit der neuen Anleihe, die nur noch einen Kupon von 4 ¼% trägt, würde Ihr Finanzierungsmix nochmals vorteilhafter aussehen.
Raudies: Die FCR Immobilien AG hat sich in den vergangenen Jahren hervorragend entwickelt und das zeigt sich auch beim Kupon, wobei diese Anleihe eine vierteljährliche Zinszahlung aufweist. Wir haben inzwischen einen durch unabhängige, externe Gutachten ermittelten Wert des Immobilienbestands von rund 294 Mio. EUR per Ende 2019. Die sehr gute Entwicklung der FCR Immobilien AG macht sich auch beim Zins bemerkbar. Und da sind wir dann bei ihrem Punkt, dass sich die günstigeren Konditionen natürlich auch positiv bei der Profitabilität bemerkbar machen.
BondGuide: Es fällt auf, dass Sie zwar drei Aktien-Researches haben, aber mit Scope nur ein Credit Research.
Raudies: Wir tragen hier den Wünschen unserer Investoren Rechnung. Auf der Aktienseite wurden wir gebeten, dass es mehrere unabhängige Meinungen zum Unternehmen geben sollte. Dabei darf man natürlich nicht vergessen, dass die Einschätzung zur Aktie auch eine interessante Information zur Anleihe ist. Denn Ziel unserer Arbeit ist es ja, dass sich die FCR Immobilien AG weiter gut entwickelt, dann profitieren die Aktionäre und die Anleihegläubiger davon.
BondGuide: Dann also nochmal zurück zur aktuellen Emission: Das Setup ist ja eigentlich wie gemeinhin bekannt von der FCR, einmal mehr in Eigenemission.
Raudies: Ja, und das hat auch weiterhin seine Berechtigung – darüber hatten wir schon in der Vergangenheit philosophiert. Das gesamte Emissionsvolumen von erneut 30 Mio. EUR auf einen Schlag hereinzubekommen, macht für uns keinen großen wirtschaftlichen Sinn. Denn Projekte mit solch großen Volumina müssen wir gar nicht stemmen. Mehr Sinn macht dagegen, wenn sich das Emissionsvolumen über Wochen und Monate kumuliert, wir investieren ja auch über das Jahr verteilt in einzelne Objekte und Portfolios. Vergessen Sie nicht, dass die Volumina aus unseren Anleihen in den Finanzierungsmix fließen – und da liegen wir bei im Schnitt unter 3%.
BondGuide: Das heißt, die Spanne zwischen Ankaufrendite und Finanzierung des Objekts bleibt weiterhin vorteilhaft?
Raudies: Natürlich ist richtig, dass man lukrative Projekte heute nicht mehr einfach vor die Haustüre gestellt bekommt. Da muss man schon seine Hausaufgaben machen. Das tun wir. Wenn wir mit einer Einkaufsrendite von 10% kalkulieren, und vielleicht fällt sie ja z.B. Richtung 8%, dann ist es sicherlich gut, wenn auch deren Finanzierung weit unter 3% sinkt. So bleibt die Marge ungefähr auf einem Niveau. Sie sehen schon, dass unsere Spanne weiter attraktiv bleibt.
BondGuide: Da sind wir schon bei den Zahlen, können Sie uns bitte noch einen Kurzüberblick über das vergangene Jahr geben.
Raudies: Wir sind auch 2019 weiter sehr dynamisch und profitabel gewachsen. Der Immobilienbestand lag Ende 2019 bei etwa 294 Mio. EUR mit einer vermietbaren Fläche von rd. 326.000 qm. Unser Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, betrug 17,3 Mio. EUR, ein Anstieg von 128% gegenüber dem Vorjahr. Noch erfreulicher entwickelte sich unser Ergebnis vor Steuern: Es erreichte im vergangenen Jahr 10,7 Mio. EUR, was einer Verbesserung um 282% entspricht. Ergänzen möchte ich noch, dass die Bestandsmieten eine wichtige Säule unseres Geschäftes sind: Ende 2019 lagen die annualisierten Mieteinnahmen bei ca. 20 Mio. EUR.
BondGuide: Aber wie ist das mit dem Verkauf von Projekten? Manchmal möchte man sie ja gern weiterhin im Bestand halten und die Mieten vereinnahmen.
Raudies: In der Tat, so gibt es auch weiterhin Sondererlöse durch Verkäufe, die eigentlich gar nicht als solche geplant waren, wenn z.B. mehrere Interessenten bei einem Objekt die Angebote hochschaukeln. Davon profitieren wir natürlich gerne. Diese Situationen gibt es immer wieder einmal – nicht zehn pro Jahr vielleicht, aber doch einigermaßen regelmäßig.
BondGuide: Was wollen Sie denn mit den Mitteln aus der Anleihe machen?
Raudies: Wir wollen natürlich weiter wachsen, sprich: unseren Immobilienbestand deutlich ausbauen. Unser Fokus bleiben dabei Handelsimmobilien in Sekundärlagen in Deutschland. Opportunistisch werden wir zudem weiter einzelne Objekte auch in anderen Segmenten des Immobilienmarktes, wie Büro, Logistik oder Wohnen erwerben. Unser Ziel ist es, bis Jahresende den Immobilienbestand auf bis zu 500 Mio. EUR auszubauen.
BondGuide: Und danach?
Raudies: Auch die 500 Mio. EUR sehe ich nur als Zwischenziel. Unser Markt ist groß und wir wollen weiter von diesen Chancen profitieren. Mittelfristig kann ich mir deshalb vorstellen, auch die 1-Mrd-EUR-Marke ins Visier zu nehmen.
Falk Raudies, CEO, FCR Immobilien
BondGuide: Und dabei soll Ihnen auch die Künstliche Intelligenz helfen?
Raudies: So ist es. Wir sehen uns schon heute als Innovationsführer im Bereich der Künstlichen Intelligenz. So setzen wir die Digitalisierung bereits sehr erfolgreich bei der Ankaufsprüfung oder auch beim aktiven Asset Management ein, wenn es darum geht, potenzielle Mieter zu ermitteln oder marktgerechte Preise an einem Standort zu fixieren. Doch in Zukunft erwarte ich hier noch wesentlich mehr. Wir bauen diesen Bereich mit Hochdruck weiter aus. Wie erfolgreich, kann ich an einem Beispiel zeigen: 2019 haben wir aus den uns angebotenen Immobilien insgesamt 25 Objekte angekauft. Dieses Jahr wollen wir die Ankäufe verdoppeln auf etwa 50 Objekte. Durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz bei der Vorauswahl schaffen wir diese deutliche Ausweitung, ohne nennenswert unser Team in diesem Bereich zu vergrößern. Mit anderen Worten, durch die Digitalisierung sind noch erhebliche Effizienzsteigerungen möglich.
BondGuide: Herr Raudies, der Newsflow bei der FCR Immobilien bleibt also weiterhin hoch – Ihnen einmal mehr besten Dank für die detaillierten Einblicke.
Interview: Falko Bozicevic / Fotos @FCR Immobilien AG