So soll's mal aussehen 2016 ff.

„Historisch gewachsen, für die Zukunft geplant“, unter diesem Motto will die Immobiliengesellschaft ein Hotel- und Restaurantprojekt im geschichtlichen Stil in der Leipziger Innenstadt realisieren. Zur Finanzierung des „Kosmos-Ensemble“ sollen Anleger einen Bond mit einem Volumen von bis zu 25 Mio. EUR zeichnen. Zu den vertrauensbildenden Maßnahmen gehört ein vielfältiges Sicherheitenkonzept.

! Bitte beachten Sie auch das Interview mit Geschäftsführer Jörg Zochert !

Eckdaten der Anleihe
Der Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren kann vom 23. September bis 2. Oktober gezeichnet werden, falls es nicht zu einer vorzeitigen Schließung kommen sollte. Mit einer Stückelung von 1.000 EUR will die Immobiliengesellschaft auch Privatanleger ansprechen. Voraussichtlich ab 7. Oktober wird die Anleihe im Entry Standard der Frankfurter Börse notieren. Creditreform bewertete die Anleihe (nicht das Unternehmen) mit BBB-. Der Kupon wurde mit 6,5% pro Jahr festgelegt. Im Peergroup-Vergleich mit anderen Immobilien-Projektgesellschaften liegt die KSW-Anleihe damit im Mittelfeld. Euroboden erreicht derzeit mit 7,8% eine höhere Rendite, GEWA 5 to 1 kommt ebenfalls auf 6,5%, während Cloud No.7 nur 4,7% bietet.

KSW behält sich vor, die Anleihe mit einer Frist von mindestens 60 Tagen vorzeitig zu kündigen, frühestens zum 07.10.2016 zu 103%, ab 07.10.2018 dann zu 101,5 %. „So können wir die Anleihe zurückzuzahlen, falls wir das Objekt bereits vor Ablauf der Anleihelaufzeit verkaufen sollten“, begründet dies Geschäftsführer Jörg Zochert. Ein weiteres Sonderkündigungsrecht besteht, falls bis 2. Oktober 2014 nicht mindestens 20 Mio. EUR der Anleihe gezeichnet wurden. So ist die KSW-Anleihe vielfältig besichert. Schwerpunkt ist eine erstrangige Grundschuld bei den beiden Immobilienobjekten von bis zu 25 Mio. EUR plus 18% Jahreszinsen. Zudem sehen die Anleihebedingungen vor, dass verschiedene Einnahmen wie Hotel- und Restaurant-Pachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche sowie Verkaufserlöse aus dem Objektverkauf an die Anleihegläubiger abgetreten werden.

Unternehmen
Die KSW-Gruppe hat sich auf das Premium-Immobiliensegment spezialisiert, sowohl was die Ausstattung als auch die Lage seiner Objekte betrifft. Der Fokus liegt dabei auf Wohnimmobilien und der Entwicklung von Gewerbeimmobilien. Eine der Hauptkompetenzen besteht darin, historische Bausubstanzen für die heutige Nutzung zu sanieren. Dabei soll der Charakter der Immobilien erhalten bleiben, gleichzeitig aber ein moderner Wohnkomfort geschaffen werden. 2013 konnte die KSW-Gruppe ihren Jahresumsatz von 20,5 Mio. auf 29,1 Mio. EUR steigern. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass Umsatzerlöse bei Immobilien-Gesellschaften immer vom Timing der Projektrealisierungen abhängen. Beim Emittenten KSW Immobilien GmbH & Co. KG handelt es sich um eine reine Projektgesellschaft, die zur Errichtung und Verpachtung des Hotel-/Restaurantprojektes „Kosmos-Ensemble“ gegründet wurde. Es gibt daher noch keine aussagekräftige Finanzhistorie.

Strategie
Mit dem Anleihegeld will KSW sein Hotel-/Restaurantprojekt „Kosmos-Ensemble“ finanzieren, ein 4-Sterne-Hotel der Marke „INNSIDE BY MELIA“ mit Restaurants, Skybar und Tiefgarage. Dafür werden zwei historische Palaisbauten im Leipziger Zentrum rekonstruiert und saniert. Die notwendige Baugenehmigung erteilte die Stadt Leipzig Anfang September, wodurch Planungssicherheit besteht. „Der Baustart erfolgt noch im Herbst dieses Jahres, im März 2016 zur Buchmesse soll das Projekt fertig sein“, kündigt Zochert an. Für das Hotel hat der Manager bereits einen Pachtvertrag über 20,5 Jahre mit der europäischen Hotelkette Melià abgeschlossen. Melià ist #3 in Europa und #7 weltweit.

Stärken und Schwächen
+ Erfahrung mit Luxus-Sanierungen historischer Bauten, guter Track Record
+ Pächter für Hotel bereits vorhanden
+ diverse Sicherheiten für Anleger
+ Investmentgrade

– Klumpenrisiko durch einzelnes Großprojekt
– keine aussagekräftigen Geschäftszahlen / Wertgutachten zukunftsbasiert
– niedriges Eigenkapital

Fazit
Mit einem Kupon von 6,5% p.a. und einem Investment Grade für die Anleihe bietet das Papier ein ordentliches Chance-Risiko-Verhältnis und mithin das beste unter den bisherigen Projektentwicklern. Die Luxus-Sanierung der beiden Leipziger Palaisbauten bietet gute Renditechancen. Risiken für die Anleger bestehen darin, dass ihr Geld nur in ein einzelnes Projekt fließt. So hängt die Zinszahlung davon ab, dass die Bauentwicklung tatsächlich so fortschreitet wie bisher geplant – was Bauprojekten nicht immer gelingt, obgleich die Leipziger alle Vorsichtsmaßnahmen getroffen zu haben scheinen. Das wohlüberlegte Sicherheitenkonzept gleicht diese Risiken größtenteils aus.

Thomas Müncher

Anleiheübersicht – KSW Immobilien GmbH & Co. KG
 

 
Kurzprofil – KSW Immobilien-Gruppe

 
Bewertung – KSW Immobilien GmbH & Co. KG

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