Um ein Hotel- und Restaurantprojekt im historischen Stil in der Leipziger Innenstadt zu finanzieren, begibt die Immobiliengesellschaft einen Bond mit einem Volumen von bis zu 25 Mio. EUR. Zu den Sicherheiten gehört auch eine erstrangige Grundschuld. Im Gespräch mit BondGuide stellt Geschäftsführer Jörg Zochert seine ambitionierten Pläne vor und erläutert u.a. die Schutzrechte für Investoren.
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BondGuide: Herr Zochert, das Marktumfeld für Mittelstandsanleihen ist derzeit nicht besonders günstig. Warum starten Sie gerade jetzt?
Zochert: Durch die Anleihe können wir uns bankenunabhängig und damit flexibler aufstellen. Beispielsweise sind wir damit etwas freier bei der Laufzeit-Gestaltung. Dies gibt uns die Möglichkeit, das geplante Hotel nicht bereits unmittelbar nach Inbetriebnahme, sondern erst nach Erreichen eines stabilisierten Betriebes zu verkaufen. Übrigens ist es für diese Art von Sonderprojekten grundsätzlich schwierig, einen Bankkredit zu bekommen, da sie nicht zum Hauptgeschäft der Immobilien-finanzierenden Banken gehören und ihnen dann der sogenannte „Proof of concept“ fehlt.
BondGuide: Stichwort Hotel- und Restaurantprojekt: In was für ein Objekt sollen die Anleiheerlöse genau fließen?
Zochert: Mit diesen Finanzmitteln wollen wir das Hotel-/Restaurantprojekt „Kosmos-Ensemble“ realisieren, ein 4-Sterne-Hotel der Marke „INNSIDE BY MELIA“ mit Restaurants, Skybar und Tiefgarage. Dafür werden wir zwei historische Palaisbauten im Zentrum von Leipzig, vis à vis der Thomaskirche, rekonstruieren und sanieren. Solche Projekte gehören zur Kernkompetenz der KSW-Gruppe. Der Baustart erfolgt noch jetzt im Herbst, im März 2016 zur Buchmesse soll das Projekt fertig sein. Für das Hotel haben wir bereits mit einer großen europäischen Kette, den Melià-Hotels, einen Pachtvertrag über 20,5 Jahre ab Übergabe des Objekts abgeschlossen.
BondGuide: Die KSW ist seit Jahren in Leipzig als Bauträger und Projektentwickler tätig. Wo liegt der Fokus Ihrer Geschäfte?
Zochert: Wir agieren ausschließlich im Premium-Immobiliensegment, sowohl bei der Ausstattung als auch bei der Lage der Objekte. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien und der Entwicklung von Gewerbeimmobilien. Eine der Hauptkompetenzen der KSW-Gruppe besteht darin, historische Bausubstanzen für die heutige Nutzung zu erschließen. Unser Slogan ist hier: „Historisch gewachsen, für die Zukunft geplant.“ Die KSW legt bei Sanierungen Wert darauf, dass der Charakter der jeweiligen Immobilie erhalten bleibt und eine Harmonie zwischen modernem Wohnkomfort und Altsubstanz geschaffen wird.
BondGuide: Wie haben sich Ihre Geschäfte in den vergangenen Jahren entwickelt: War die Gesellschaft profitabel?
Zochert: Die KSW-Gruppe hat sich in den beiden letzten Jahren sehr gut entwickelt. 2012 hatten wir einen Jahresumsatz von 20,5 Mio. EUR erzielt, 2013 von 29,1 Mio. EUR, wobei die Umsatzerlöse natürlich immer vom Timing der Projektrealisierungen abhängen. Beim Emittenten der geplanten Anleihe, der KSW Immobilien GmbH & Co. KG, handelt es sich um eine reine Projektgesellschaft, die zur Errichtung und Verpachtung des Hotel-/Restaurantprojektes „Kosmos-Ensemble“ gegründet wurde. Zu dieser Gesellschaft gibt es daher keine aussagekräftige Finanzhistorie.
BondGuide: Wie hoch ist derzeit Ihre Eigenkapital-Ausstattung?
Zochert: Wir haben die Projektgesellschaft mit einem Eigenkapital von 2 Mio. EUR ausgestattet. Dazu kämen bis zu 25 Mio. EUR bei einer erfolgreichen Anleiheemission. Außerdem steht eine Kontokorrentlinie in Höhe von 0,5 Mio. EUR als Puffer zur Verfügung. Wenn das Objekt voraussichtlich im März 2016 in Betrieb geht, werden wir zudem Erträge aus der Verpachtung erzielen.
BondGuide: Und wie beabsichtigen Sie vor den Pachterträgen die Zinsen zu finanzieren?
Zochert: Die beiden ersten Zinszahlungen werden beim Treuhänder hinterlegt und somit aus dem Anleiheerlös finanziert. Ab dem dritten Anleihejahr sind die Pachterträge höher als die Anleihezinsen. Die Rückzahlung der Anleihe soll aus den Verkaufserlösen des Hotel-Restaurantprojektes erfolgen. Je nachdem, ob man von 6% oder 6,25% Investoren-Rendite ausgeht, könnte der Verkaufspreis für das gesamte Objekt zwischen 30 Mio. und 32 Mio. EUR liegen, also deutlich über dem Anleihevolumen.
BondGuide: Immobilienanleihen haben oft ein Sonderkündigungsrecht für den Emittenten. Gibt es das bei Ihrem Angebot auch?
Zochert: Ja, wir sind berechtigt, die Anleihe mit einer Kündigungsfrist von mindestens 60 Tagen, frühestens zum 07.10.2016 zu 103% und ab 07.10.2018 dann zu 101,5 %, vorzeitig zu kündigen. Dadurch sind wir in der Lage, die Anleihe zurückzuzahlen, falls wir das Objekt bereits vor Ablauf der Anleihelaufzeit verkaufen sollten. Außerdem können wir die Anleihe mit sofortiger Wirkung kündigen und rückabwickeln, wenn bis zum 2. Oktober 2014 nicht mindestens 20 Mio. EUR gezeichnet wurden.
BondGuide: Viele Immobilienbonds sind mit Sicherheiten ausgestattet. Welchen Schutz bieten Sie den Anlegern?
Zochert: Das Sicherheitenkonzept sieht unter anderem die Bestellung einer erstrangigen Grundschuld von bis zu 25 Mio. EUR zzgl. 18% Jahreszinsen vor.
BondGuide: Die geplanten Gebäude werden ja erst noch errichtet. Welchen Wert haben denn die Grundstücke momentan?
Zochert: Auf einem Grundstück steht ein Palaisbau, das ehemalige Kosmos-Haus, von dem nur die denkmalgeschützte Fassade erhalten wird. Auf dem benachbarten Grundstück gab es früher das Palais Schlohbach. Bei dem geplanten Neubau wollen wir die 1853 im Stil des Neoklassizismus errichtete Fassade rekonstruieren. Die Preise für Grundstücke in vergleichbarer Lage mit Baugenehmigung liegen bei rund 6,5 Mio. EUR.
BondGuide: Gibt es noch weitere Schutzklauseln?
Zochert: Ja, die Anleihebedingungen sehen vor, dass wir verschiedene Einnahmen wie Hotel- und Restaurant-Pachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche sowie Verkaufserlöse aus dem vollständigen oder teilweisen Objektverkauf an die Anleihegläubiger abtreten. Zudem natürlich die üblichen Schutzklauseln wie Change of Control, Aufstockungsverbot, Ausschüttungssperre oder Negativerklärung.
BondGuide: Herr Zochert, vielen Dank für das interessante Gespräch!
Das Interview führte Thomas Müncher.