KFM Mittelstandsanleihen Barometer – Die „7,50%-DEMIRE-Anleihe“ (UPDATE)

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „7,50%-DEMIRE-Anleihe“ (UPDATE)
Foto @ DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

In ihrem aktuellen KFM Barometer zur 7,50%-Anleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Laufzeit bis 2019 (WKN: A12T13) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat seit Anfang 2014 ein Gewerbeimmobilien-Portfolio an Sekundärstandorten in Deutschland aufgebaut. DEMIRE fokussiert sich auf die drei Asset-Klassen Büro, Logistik und Einzelhandel. Das Unternehmen konzentriert sich auf A-Lagen in mittelgroßen Städten und aufstrebende Randlagen in den deutschen Ballungszentren. Das Unternehmen zeichnete sich bei den bisherigen Immobilienkäufen durch Übernahmen im Wege einer Sachkapitalerhöhung aus, die ein liquiditätsschonendes Wachstum der DEMIRE ermöglicht haben.

Positive Entwicklung der Mieterlöse und positives bereinigtes Periodenergebnis (FFO) vor Steuern und Minderheiten
Wie bereits im KFM-Barometer vom 8. Februar 2016 berichtet, führt die Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG zu einer deutlichen Verbesserung der Ertrags-, Bilanz- und Verschuldungskennziffern seit dem Jahr 2016. Im Jahr 2016 konnte DEMIRE die Erlöse aus Vermietung deutlich auf 76,4 Mio. EUR (Vj. 33,3 Mio. EUR) steigern. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) beträgt im Betrachtungszeitraum 83,2 Mio. EUR und wurde im Vorjahresvergleich signifikant gesteigert (Vj. 58,7 Mio. Euro). Hierin sind positive, aber nicht liquiditätswirksame Ergebniseffekte aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von 38,4 Mio. EUR (Vj. 51,7 Mio. EUR) enthalten.

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „7,50%-DEMIRE-Anleihe“ (UPDATE)Das immobilienwirtschaftlich relevante, um Bewertungs-, Einmal- und sonstige Sondereffekte bereinigte Periodenergebnis (FFO) vor Minderheiten und Steuern beträgt 10,9 Mio. EUR für das Jahr 2016 (Vj. ohne Angabe). Wesentlicher Treiber für die positive Entwicklung des Periodenergebnisses in 2016 waren die ganzjährige Vollkonsolidierung der Fair Value REIT AG sowie die unterjährig positive Entwicklung der DEMIRE.

Klare Ausrichtung auf das Kerngeschäft durch Veräußerung von nicht-strategischen Immobilien mit Gewinn
KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „7,50%-DEMIRE-Anleihe“ (UPDATE)Das Bestandsportfolio zum 31.12.2016 umfasst 174 Gewerbeimmobilien mit einem Marktwert von etwa 1,0 Mrd. EUR. In der Mitteilung vom 25. Januar 2017 gab DEMIRE bekannt, 84 nicht strategiekonforme Immobilien mit einem Gewinn von 3,0 Mio. EUR zu veräußern. Dies entspricht einer Verminderung der Anzahl der Objekte um 46,0%, jedoch einer Verminderung von lediglich 1,8% des Portfoliowertes.