Dubai stabilisiert sich nach dem Irankrieg: Experte Rohollah Rohparwar* über Immobilien, Renditen, Risiken und Chancen für Anleger bis 2027.

Herr Rohparwar, mehr als ein halbes Jahr ist vergangen, seitdem der Irankrieg Ende Februar ausbrach. Welche wirtschaftlichen Konsequenzen sehen Sie bis heute für Dubai?
Rohparwar: Der erste Effekt war eine länderübergreifende Phase der Verunsicherung: Reisen, Geschäfts- und Investitionsentscheidungen und auch Immobilienkäufe wurden für einige Wochen aufgeschoben. Das gehört zu einer ehrlichen Bilanz.

Entscheidend ist aber, wie schnell sich Dubai wieder gefangen hat. Dubai steht heute auf einer deutlich breiteren wirtschaftlichen Basis als vor zehn oder fünfzehn Jahren. Handel, Logistik, Finanzwirtschaft, Tourismus und Immobilien haben die Resilienz des Standorts in den letzten Jahren kontinuierlich gestärkt. Dadurch konnten die Auswirkungen der Krise deutlich besser abgefedert werden als bei früheren Schocks.

Ich sehe deshalb keinen strukturellen Bruch. Das Grundvertrauen ist schnell zurückgekehrt – und das belegen strategische Entscheidungen großer Unternehmen, die wieder nach Dubai kommen. Lufthansa hat beispielsweise angekündigt, Dubai ab Ende Oktober wieder anzufliegen. Solche Signale ziehen weitere Marktakteure mit. Kurz gesagt: Wer heute in Dubai investieren möchte, findet einen Markt vor, der sich erholt und dabei anspruchsvoller geworden ist.

Dubai

Einbrüche gab es seit Frühjahr auch an den Immobilienmärkten. Stehen die Zeichen jetzt eher auf Stabilisierung oder dominiert weiterhin Unsicherheit?
Die Tendenz geht klar in Richtung Stabilisierung – und das sehen wir jeden Tag im operativen Geschäft. Die Buchungen für Kurzzeitvermietung in Dubai steigen seit dem Frühjahr kontinuierlich.

Im zweiten Quartal 2026 lag die Auslastung unseres Portfolios bei 87%, der Gesamtmarkt bei 48%. Gäste und Investoren kennen die geopolitische Lage, kalkulieren sie ein und entscheiden sich trotzdem für Dubai. Das ist keine Momentaufnahme, sondern ein stabiler Trend.

Für die Monate bis Jahresende liegt der Buchungsstand unserer über 700 Einheiten bei über 90%. Das bestätigt unsere Strategie: Professionell betriebene Kurzzeitvermietung ist für Immobilieninvestoren in Dubai ein starker Wachstumshebel – gerade in einem anspruchsvollen Umfeld.

Wichtig ist die Differenzierung: Gute Objekte in Prime-Lagen verhalten sich anders als Off-Plan-Projekte in schwächeren Lagen. Bei Letzteren muss man genau wissen, wann gebaut wird, wann die Übergabe stattfindet und wie der Zahlungsplan strukturiert ist. Wer neu am Immobilienmarkt Dubai einsteigt, kennt diese Details meist nicht – deshalb ist lokale Expertise vor Ort so wertvoll.

Von pauschalen Schlagzeilen über eine Immobilienblase in Dubai halte ich deshalb wenig. Der Immobilienmarkt in Dubai ist reifer geworden: Preise, Lage und Vermietbarkeit werden genauer geprüft. Für Käufer mit hohem Qualitätsanspruch ist das eine gesunde Entwicklung – und eine Chance.

Auslandsimmobilien sind traditionell etwas für fortgeschrittene Anleger. Was müssen Investoren beachten, wenn sie heute bei diesen komplexen, geopolitischen Rahmenbedingungen am Markt agieren?
Wer eine Wohnung in Dubai kaufen möchte, sollte nicht zuerst auf die versprochene Rendite schauen, sondern auf die Mechanik dahinter. Wir prüfen jedes Objekt nach identischen Kriterien: Masterplan der Lage, Infrastrukturprojekte im Umfeld, Bauträger, Kaufpreis, Zahlungsplan, Nachfrage, Vermietbarkeit und Exit-Strategie. Als Ingenieur nenne ich das Yield Engineering – Rendite wird nicht erhofft, sondern konstruiert. Jede Zahl muss belastbar sein, bevor wir eine Empfehlung aussprechen. Dazu kommen rechtliche und steuerliche Fragen.

Für Anleger aus Deutschland besonders wichtig: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen. Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, sollte deshalb vor dem Kauf mit einem Steuerberater klären, wie Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland zu versteuern sind. Für Anleger aus Österreich und der Schweiz gelten jeweils eigene Abkommen mit den VAE – auch hier lohnt sich die Prüfung durch einen Experten vor dem Kauf.

Welche Unterschiede gibt es zwischen Immobilienkäufen in Deutschland und in den VAE?
Der größte Unterschied ist die Geschwindigkeit. In Dubai sind die Prozesse stark digitalisiert, und Entscheidungen lassen sich oft innerhalb weniger Tage umsetzen. Gleichzeitig funktioniert Eigentum anders: Ausländische Käufer können in ausgewiesenen Freehold-Gebieten volles Eigentum erwerben, das beim Dubai Land Department registriert wird. In Deutschland ist der Erwerbsprozess stärker notariell geprägt und dauert entsprechend länger.

Für Anleger ist außerdem die operative Seite entscheidend. Eine Eigentumswohnung in Dubai kann sehr attraktiv sein – wenn Verwaltung, Vermietung und laufende Kosten von Anfang an mitgerechnet werden. Genau hier liegt der Unterschied zwischen einem Makler, der verkauft, und einem Betreiber, der die Immobilie danach auch bewirtschaftet. Als Property-Management-Unternehmen in Dubai sehen wir täglich: Die Rendite entsteht nicht beim Kauf, sondern im laufenden Betrieb. Als Kapitalanlage bietet Dubai also attraktive Renditechancen – wer die lokalen Rahmenbedingungen kennt und von Anfang an einplant, ist klar im Vorteil.

Gibt es Kriterien, anhand derer ein quasi perfektes Investment abgelesen werden kann?
Das perfekte Investment gibt es nicht – aber es gibt für einen Immobilienkauf in Dubai belastbare Kriterien: Erstens eine Lage mit langfristiger Nachfrage. Zweitens ein realistischer Einkaufspreis im Verhältnis zu den aktuellen Immobilienpreisen in Dubai. Drittens ein Bauträger mit nachweisbarer Qualität. Und viertens ein Nutzungskonzept, das zum Standort passt.

In Toplagen wie Downtown Dubai, Palm Jumeirah oder Dubai Marina kann professionell betriebene Kurzzeitvermietung nach unserer Erfahrung Nettomietrenditen von 6 bis 9% ermöglichen. Entscheidend ist, dass die Rechnung auch ohne aggressive Wertsteigerungsannahmen aufgeht. Wer streng kalkuliert und mit regional verwurzelten Partnern arbeitet, schafft sich dafür sehr gute Voraussetzungen.

Und was sind alarmierende Warnzeichen bei der Auswahl eines Investments?
Vorsicht ist geboten bei garantierten Traumrenditen, Zeitdruck und fehlender Transparenz. Wenn jemand zuerst mit Hochglanzbildern und erst danach mit Zahlen wirbt, stimmt die Reihenfolge nicht. Immobilien als Kapitalanlage funktionieren langfristig – nicht als schnelles Geld.

Weitere Warnzeichen sind unklare Service Charges, also die laufenden Gebäudekosten, unrealistische Mietannahmen, eine schwache Erfolgsbilanz des Bauträgers oder eine Lage, deren künftige Bebauung niemand geprüft hat. Die gute Nachricht: All das lässt sich vor dem Kauf prüfen. Mein Grundsatz lautet deshalb „always based on Numbers“ – ein Investment muss sich rechnen, bevor es emotional überzeugt. Wer so vorgeht, investiert in Dubai Immobilien mit sehr guten Aussichten.

Welche Prognosen können Investoren für das Jahresende und 2027 erwarten?
Für Ende 2026 erwarte ich eine weitere Konsolidierung des Marktes – und damit genau die Verlässlichkeit, die Touristen, Unternehmen und Investoren schätzen. Für 2027 halte ich weitere Schritte in Richtung Normalisierung für realistisch, sofern sich die geopolitische Lage weiter stabilisiert.

Prime-Lagen, hochwertige Bestandsobjekte und professionell gemanagte Immobilien dürften dabei am robustesten bleiben. Wer heute investiert, sollte nicht auf eine schnelle Erholung wetten, sondern auf Nachfrage, Cashflow und einen Zeithorizont von mehreren Jahren setzen.

Realistisch betrachtet wird Dubai voraussichtlich zwei bis drei Jahre brauchen, um wieder das Niveau von Januar 2026 zu erreichen. Anfang des Jahres verzeichnete Dubais Immobiliensektor 44.743 Transaktionen bei einem Verkaufsvolumen von umgerechnet 34,3 Mrd. EUR.

Genau in dieser Aufholphase liegt für Investoren aber die Chance: Wer heute einsteigt, kauft nicht auf dem Höchststand, sondern in einer Phase, in der Qualität wieder den Preis bestimmt.

Langfristig bin ich sehr optimistisch. Alles, was in Dubai geplant und umgesetzt wird, folgt klaren Zielen: Laut dem Dubai 2040 Urban Master Plan soll die Einwohnerzahl von 3,3 Mio. im Jahr 2020 auf rund 5,8 Mio. im Jahr 2040 wachsen. Der neue Al Maktoum International Airport ist auf bis zu 260 Millionen Passagiere jährlich ausgelegt. Das sind Weichenstellungen, die die Nachfrage nach Dubai Immobilien über viele Jahre stützen werden.

Rohollah Rohparwar

*) Rohollah Rohparwar ist deutschsprachiger Immobilienexperte und Unternehmer in Dubai. Der gebürtige Hamburger und Luft- und Raumfahrtingenieur lebt seit 2013 in Dubai und gründete 2020 First Class Property Management, das heute über 700 Einheiten in der Kurzzeitvermietung betreibt. Er begleitet Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz von der Investitionsstrategie über den Kauf bis zum laufenden Property Management.

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