„Unser erster Schritt am Kapitalmarkt“ – Neuemission MOREH im Interview

Patrick Müller, MOREH

BondGuide: Sparen Sie da wirklich so viel, dass sich diese Umschuldung – völlig neutral gesagt – lohnt für die Gruppe?
Müller: Fairerweise muss man sagen, dass die anfängliche Ersparnis aufgrund von Vorfälligkeitsentschädigung oder auch der Emissionskosten nicht ganz so hoch ausfällt, wie wir uns das wünschen würden. Langfristig gedacht allerdings schon, denn die Zinsersparnis ist ja dauerhaft. Und schließlich wollen wir nicht vergessen, dass dies unser erster Schritt am Kapitalmarkt ist.

BondGuide: … das heißt, das Modell Portfolio-Portionierung ist skalierbar – mithin wiederholbar?
Müller: Natürlich nicht unbegrenzt aus dem heutigen Bestand heraus, aber in der Tat: Die Modalität mit Gründung einer Objektgesellschaft, in die ein Portfolio diversifizierter Immobilien-Objekte eingebracht wird, lässt sich wiederholen. Dies ist auch klar unser Ziel. Mit der MOREH machen wir uns jetzt erst einmal einen Namen am Kapitalmarkt – einen guten Namen hoffentlich. Ist dieser erste Schritt getan, schauen wir in Abstimmung mit allen Beteiligten, wie der nächste aussehen könnte.

BondGuide: Eine weitere Anleihe also? Das hören wir erst einmal gerne. Wie viel kann man denn aus dem aktuellen Bestand ‚portionieren‘?
Müller: Sie spielen darauf an, dass man in Deutschland aktuell nur noch schwerer an gute, sichere, rentable Immobilienobjekte herankommt als vor einigen Jahren. Das ist sicherlich richtig – aber möglich, und wahrscheinlich muss man heute mehr Zeit aufwenden bei der Recherche. 19 Objekte haben wir ja in der Munitor-Gruppe bereits im Bestand bzw. in der direkten Vorbereitung. Für die nächsten paar Jahre würde ich da also schon von einer gesicherten Pipeline sprechen.

BondGuide: Lukrative Objekte werden nie verkauft?
Müller: Sag‘ niemals nie, heißt es ja. Aber mindestens zehn Jahre Haltedauer sind unser Ziel, denn erst dann rechnen sich Zeit, Arbeit und Nebenkosten für den einstigen Erwerb wirklich. Wenn dann ein potenter Kaufinteressant kommt, muss man halt mal rechnen. Bei der MOREH konkret ist natürlich die Auswahl so getroffen, dass wir diese sieben Objekte auch wirklich gut fünf Jahre im Bestand halten – und höchstwahrscheinlich noch viele Jahre darüber hinaus.

BondGuide: Nun sehe ich mir ein Detail an: Zielvolumen sind 35 Mio. EUR, allerdings wird die Mindestsumme von 8 Mio. EUR genannt.
Müller: Das ist richtig. Diese 8 Mio. EUR wurden gewählt, da wir Investoren im Falle einer Teilplatzierung – wir gehen zwar nicht davon aus, aber in Anleihebedingungen möchte man doch auf alles vorbereitet sein – eine ausreichende Diversifizierung gewährleisten wollen. Statt der veranschlagten sieben Objekte wären bei einem niedrigeren Emissionsvolumen nicht alle sieben ausgesuchten Immobilien-Objekte für das Anleihe-Portfolio hinterlegt. Dies aber für den hoffentlich nur hypothetischen Fall.

BondGuide: Dann ebenfalls hypothetisch: Die Munitor-Gruppe ist ein mittelständisches Familienunternehmen – wie stünde es irgendwann mit einem Aktien-Börsengang?
Müller: Irgendwie war mir klar, dass Sie danach fragen würden. Aber gut: Wir möchten jetzt unsere ersten Schritte am Kapitalmarkt bewältigen – mit dieser Anleihe und wenn es nach uns geht, auch mit weiteren. Wenn dies zur allgemeinen und beiderseitigen Zufriedenheit bewältigt wird, denken wir zu gegebener Zeit über einen möglicherweise auch alternativen Schritt am Kapitalmarkt nach.

BondGuide: Wie ist die Rückzahlung der Anleihe in fünf Jahren geplant?
Müller: Der freie Cashflow aus den Mieteinnahmen ist so berechnet, dass die Rückzahlung in fünf Jahren inklusive Sicherheitspuffer – zwischendurch natürlich auch die Zahlung der Zinskupons – als gesichert anzusehen ist, also rein aus den Mieteinnahmen.

BondGuide: Herr Müller, danke an Sie für die interessanten Einblicke und natürlich auch Ihnen viel Erfolg beim aktuellen Vorhaben.

Interview: Falko Bozicevic

Fotos / Snapshots: @MOREH

Patrick Müller ist Geschäftsführer der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (MOREH) und leitet die gesamte Munitor Gruppe in zweiter Generation. Er hat die Geschäftsführung von seinem Vater Manfred Müller im Jahr 2010 übernommen. Seine Ausbildung hat er bei der GAGFAH in Frankfurt gemacht und dort noch einige Jahre gearbeitet. Im Jahr 1997 ist er dann in den elterlichen Betrieb gewechselt und hat anschließend noch zwei Immobilienwirtschaftliche Studiengänge bei der IREBS abgewickelt.