Interview mit Mag. Karl Bier, Vorstandsvorsitzender der UBM Development AG, über Status-quo, „Status-wished“ und die neue Anleiheemissionen, die die beiden Punkte miteinander verknüpft.
BondGuide: Herr Mag. Bier, UBM steht für große Tradition im Immobiliengeschäft. Wo liegen denn momentan Ihre Stärken?
Bier: Wir haben einen sehr positiven Track Rekord. Im Hotel-Bereich konnten wir in den vergangenen Jahren über 40 Objekte mit mehr als 8.500 Zimmern fertigstellen. Hier haben wir eine hohe technische Kompetenz und werden immer wieder von großen Hotel-Ketten für neue Projekte engagiert. Außerdem erzielen wir seit über 25 Jahren positive Ergebnisse. Das liegt vor allem daran, dass wir in verschiedenen Ländern in unterschiedlichen Asset-Klassen tätig sind. Daneben gibt es bei uns eine lange Tradition, Investoren zu überzeugen: Seit der Gründung vor mehr als 140 Jahren ist UBM an der Wiener Börse notiert. 2014 haben wir unsere Dividende auf 1,25 EUR verdoppelt. Auch in Zukunft streben wir eine Ausschüttungsquote von etwa 30 bis 50% an.
BondGuide: Sie haben in diesem Jahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Warum?
Bier: Wir wollten den Streubesitz deutlich erhöhen. Wir konnten ihn im Frühjahr 2015 aufgrund der Kapitalerhöhung auf mehr als 52% anheben, das ist sehr ordentlich, vor allem wenn man bedenkt, dass wir 2014 noch einen Streubesitz von nur rund 5% hatten. Die Kapitalerhöhung ist in Deutschland mit 37%, in Großbritannien mit 23% und in Österreich mit 12% gezeichnet worden. Wir sind jetzt sehr breit gestreut.
BondGuide: Sie entwickeln neben Hotels und Wohnungen auch Büroimmobilien. Wie sieht Ihre Strategie für die nächsten Jahre aus?
Bier: Da eine Kapitalerhöhung lange Zeit nicht möglich war, wir jedoch die Möglichkeit hatten, in eigene Immobilien zu investieren und investiert zu bleiben, sind wir jetzt in die komfortable Situation gekommen, unsere Objekte in einem sehr guten Marktumfeld zu verkaufen. Geplant ist, in den Jahren 2015/16 insgesamt rund 250 Mio. EUR Net-Cash aus Immobilienveräußerungen einzunehmen. Bis Ende 2015 rechnen wir mit einem Nettozufluss von rund 100 Mio. EUR – wir sind also ziemlich gut im Plan. Bei Wohnungen finden die Verkäufe wegen der großen Nachfrage immer früher statt. Auch im Hotel-Bereich haben wir im Dezember 2014 zwei Projekte in München und Berlin bereits einen Tag nach dem Grundstückskauf wieder veräußert.
Dr. Martin Piribauer (links). Finance Director, und Mag. Karl Bier (rechts), CEO, von UBM im Gespräch mit BondGuide
BondGuide: Halten Sie auch noch Immobilien im Bestand?
Bier: Ja, aber wir wollen das Bestandsportfolio nach und nach reduzieren. Bessere Bedingungen als im Moment kann es dafür eigentlich nicht geben. In den 35 Jahren, in denen ich in der Immobilienbranche tätig bin, habe ich noch nie eine so starke Nachfrage von privaten und institutionellen Investoren erlebt. Jede weitere Verunsicherung und das Fehlen von Veranlagungsalternativen verstärken diesen Boom. In Breslau haben wir in bester Innenstadtlage sehr gute Objekte. Hier sind wir unter anderem für Dienstleister, Kanzleien und Steuerberater die erste Adresse. Darüber hinaus sprechen wir auch den deutschen Markt an – Deutschland lagert vermehrt Back Offices nach Polen aus. Rund um den neuen Wiener Hauptbahnhof errichten wir gerade Hotels, Büros und Wohnungen auf über 130.000 qm. Zum einen haben wir durch die Verkäufe hohe Nettozuflüsse. Zum anderen gibt es viele Entwicklungsprojekte, die jetzt schon verkauft wurden. Das ist eine Situation, die noch vor einigen Jahren nur mit Abschlägen realisierbar gewesen wäre.
BondGuide: Wie viele neue Projekte können Sie denn mit dem geplanten Anleihevolumen von bis zu 100 Mio. EUR stemmen?
Bier: Das hängt natürlich von der Projektgröße ab. Anleihen sind schon seit Jahren ein fester Bestandteil unserer Finanzierungsstruktur. Hinzu kommen natürlich Bankenfinanzierungen und Eigenkapital. Anleihen machen momentan rund 26% unseres Finanzierungsvolumens aus. Mit der Begebung der neuen Anleihe würde sich das leicht verschieben und wir wollen auch in Zukunft in diesem Prozentumfeld der Anleihen-Finanzierung bleiben.
BondGuide: Ist denn für Sie eine Verzinsung von 4,25% noch günstig genug?
Bier: Anleihen sind für uns vor allem eine Ergänzung in unserer gesamten Finanzierungsstruktur und ermöglichen von Banken unabhängige rasche Grundstückskäufe. Der Zinssatz selbst ist für einen Immobilienentwickler eigentlich nicht von großer Bedeutung. Wenn Projekte wie jetzt gleich weiterverkauft werden, gibt es in der folgenden Realisierungszeit von 18 bis 24 Monaten andere Faktoren, die die Kosten stärker beeinflussen können.
BondGuide: Herr Mag. Bier, vielen Dank für das interessante Gespräch!
Das Interview führte Falko Bozicevic.