Neuemission im Fokus: Diok RealEstate – Baustein um Baustein

Die zweite Tranche der Diok-Anleihe A2NBY2 befindet sich aktuell in der Platzierung. Privatanleger können diese zwar nicht zeichnen, allerdings bei Interesse seit Ende letzten Jahres ganz normal zu etwa pari über die Börse erwerben.

Zum Hintergrund: Die zweite Tranche der Anleihe Diok 2018/23 (WKN: A2N BY2) wird im Rahmen einer institutionellen Privatplatzierung seit dem 15. Juli emittiert. Die Stückelung beträgt zwar 1.000 EUR, jedoch mit Mindestzeichnungsvolumen 100 TEUR. Interessierte können den Bond über jeden deutschen Börsenplatz handeln, da dieser bereits seit Ende 2018 notiert ist – Kurs aktuell etwa pari.

Die Diok-Anleihe trägt einen Kupon von 6,0% und läuft fünf Jahre bis 2023. Innerhalb der zweiten Tranche werden weitere 20 Mio. EUR platziert, so dass das Gesamtvolumen dann 45 Mio. EUR betragen sollte. Mit der Emission betraut sind BankM und Renell Wertpapierhandelsbank.

Unternehmen
Diok RealEstate ist ein sog. aktiver Bestandshalter, der 2017 seine Geschäftstätigkeit aufgenommen hat. Ziel ist, mittelfristig ein auf institutionelle Investoren ausgerichtetes Büroimmobilienportfolio zu strukturieren und dieses oder die gesamte Gesellschaft nach drei- bis fünfjähriger Haltezeit im Rahmen eines Block-Trade zu veräußern. In einem solchen Falle (‚Change of Control‘) hätten Investoren natürlich ein außerordentliches, vorzeitiges Kündigungsrecht.

Die Gesellschaft fokussiert ihre Geschäftsaktivitäten auf die Identifikation und den Erwerb von Büroimmobilien an attraktiven deutschen Sekundärstandorten, die sich durch konstant höhere Mietrenditen als solche in deutschen Metropolen auszeichnen. Die Beteiligung an risikoreicher und kapitalintensiver Immobilienentwicklung ist nicht geplant. Die Transaktionen bewegen sich zwischen jeweils 5 und 25 Mio. EUR. Aktuell steht die Diok bei ca. 114 Mio. EUR Assets under Management, bei einer Deal-Pipeline von potentiell über 1 Mrd. EUR.

Diok-Objekt in Bochum

Die sog. Core-Objekte zeichnen sich durch eine geringe Leerstandsquote von weniger als 5%, einen längeren WALT (durchschnittliche Mietrestlaufzeit) und einen relativ geringen Verwaltungsaufwand aus. So reduziert Diok den logistischen und Verwaltungsaufwand: Im Prinzip besteht die Gesellschaft nur aus den beiden Vorständen Daniel Grosch und Markus Drews, ergänzt um einen ebenfalls namhaften Aufsichtsrat aus Florian Funken (AR-V), Arndt Krienen und Stefan Lutz. Die Beteiligten sind untereinander gut bekannt von Vorgänger- oder aktuellen Stationen (Colonia Real Estate, Adler Real Estate, DOMUS Immobilien).

Der Diok-Aufsichtsrat

Finanzierung

Geplant ist, den jeweiligen Kaufpreis mit 65% Beleihungsgrenze über Banken zu finanzieren. Laut Businessplan übersetzt sich die Finanzierungsstruktur der Hypothekendarlehen im Zeitverlauf in einen anfänglichen LTV (Loan to Value) von 54% im Jahr 2018 und später unter 50% im Jahr 2020. Werden Verwaltungsaufwendungen und Transaktionskosten berücksichtigt, reduziert sich der Risikopuffer des operativen Geschäfts auf knapp über 1%.

Für die Finanzierung der Geschäftsaktivität und Umsetzung des Business-Plans ist die Ende 2018 emittierte Anleihe essentiell: Bei 6,0% Kupon für die Anleihe und 1,5% für die Hypothekendarlehen errechnen sich für Diok im Schnitt 3,5% Fremdkapitalzinsen. Das belässt zuvor erwähnten Risikopuffer. Eine weitere Tranche der bis auf max. 250 Mio. EUR ausgelegten Anleihe wird erst emittiert, wenn anzukaufende Objekte für das Portfolio kurz vor dem Abschluss stehen – so werden unnötige Fremdkapitalkosten auf das Notwendigste reduziert. Vorstand Markus Drews nennt diese Vorgehensweise im Gespräch mit BondGuide ‚Bond on-demand‘.

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