BondGuide: Kämen Sie nicht zügiger voran, wenn Sie nicht ausschließlich auf Tier-Two Standorte und vielleicht nicht nur Büro-Immobilien abzielten?
Drews: Nein, das funktioniert so leider nicht. Zum einen wünschen sich Investoren ein homogenes Portfolio, also eine Assetklasse, wie hier z.B. Office. Für uns sind daher Büroimmobilien in Sekundärstandorten aktuell wirtschaftlich die sinnvollste Alternative im deutschen Immobilienmarkt. Wir sehen, dass das Thema Wohnimmobilien in Deutschland aus Investorensicht praktisch abgeschlossen ist. Der Marktführer Vonovia SE kauft inzwischen schon in Schweden Wohnungsbaugesellschaften, die Deutsche Wohnen AG hat bereits mehrere 100 Mio. EUR in Pflegeheime investiert, da hierzulande der Markt für großvolumige Wohnanlagen abgegrast ist. Das gleiche trifft auf Büroimmobilien in deutschen Top-Städten zu, wo die Jahresrenditen aus Käufersicht in der Spitze auf 1% gesunken sind. Wirtschaftlich betrachtet ist das unsinnig. B-Städte haben weniger Leerstände und weniger Volatilität, bei gleichem Wachstum der Marktmieten – als Ergebnis lagen die Renditen für Büroflächen in diesen sog. Tier-2-Locations in den vergangenen zehn Jahren durchgängig rund 3 Prozentpunkte über den Top-7-Städten.
BondGuide: Was sind denn deutsche B-Städte beispielsweise?
Drews: Wenn wir Fact Sheets aus unserer Immobilien-Pipeline zeigen, ist fast immer jemand dabei, der einzelne Objekte daraus tatsächlich persönlich schon gesehen hat oder gar darin war. Tier-2-Cities sind beispielsweise Ulm, Aachen, Essen, Bochum, Neuss, um hier konkrete Beispiele aus dem Diok-Bestand zu nennen.
BondGuide: Steht die Verwendung der Gelder aus der zweiten Tranche eigentlich schon konkret fest?
Drews: Ja, die haben wir auch in unserer Übersicht grafisch hervorgehoben. Aus rechtlichen Gründen dürfen wir Ihnen die Adressen noch nicht genau nennen, aber Sie werden den Schwerpunkt in NRW finden, zuzüglich einer Location in Sachsen-Anhalt.
Standort Aachen
BondGuide: Die Anleihe ist unbesichert – das ist relativ ungewöhnlich für einen Immobilien-Bestandshalter.
Drews: Das empfanden wir bisher nicht so. Das Organigramm der Diok ist dergestalt aufgebaut, dass alle Immobilien aus dem Portfolio rechtlich die Anleihe decken. Daher haben wir auf ein Treuhandkonzept oder ähnliches verzichtet, was zusätzliche Komplexität und Kosten mit sich gebracht hätte.
BondGuide: Herr Drews, besten Dank für die interessanten Einblicke!
Interview: Falko Bozicevic
Fotos: @Diok
Wichtiger Hinweis: Die zweite Tranche der Anleihe Diok 2018/23 (WKN: A2N BY2) wird im Rahmen einer institutionellen Privatplatzierung emittiert. Die Stückelung beträgt zwar 1.000 EUR, jedoch mit Mindestzeichnungsvolumen 100 TEUR. Interessierte können den Bond ganz normal über jeden deutschen Börsenplatz handeln, da dieser bereits seit Ende 2018 notiert ist – Kurs 100,25%.