„Den Weg der wertschaffenden Weiterentwicklung der FCR Immobilien AG wollen wir auch in Zukunft konsequent weitergehen“

FCR Immobilien

BondGuide sprach im Vorfeld des Eigenkapitalforums in Frankfurt (26.-28. November) nochmals mit Falk Raudies, dem Gründer und Vorstandsvorsitzenden der FCR Immobilien AG – die ja seit Anfang November nun auch mit Aktien, also mit ihrem Eigenkapital, an der Börse notiert ist. Was für das Eigenkapital eines Unternehmens gut ist, kann Fremdkapitalgebern wie Anleiheinvestoren nur Gut & Recht sein – BondGuide fragte nach.

BondGuide: Herr Raudies, FCR hat diese Woche ein größeres Portfolio aus Einzelhandelsunternehmen erworben, war zu lesen. Ist das eine nennenswerte Aufstockung des FCR-Bestands / können Sie uns das kurz einordnen von der Bedeutung her?
Raudies: Nachdem die FCR Immobilien AG im Oktober mit dem Einkaufszentrum Schlossgalerie in Rastatt den größten Immobilienankauf der Firmengeschichte vermeldet hat, können wir nun den Ankauf eines Portfolios mit 12 Objekten vermelden. Daneben haben wir in der Zwischenzeit auch noch weitere einzelne Objekte erworben. Die FCR Immobilien AG wächst also unverändert dynamisch und ich freue mich, dass wir weiter so attraktive Objekte, bei denen wir erhebliches Wertpotenzial sehen, einkaufen können.

BondGuide: Dazu gleich nochmals nachgefragt: Nimmt die FCR jetzt auch größere Objekte und Portfolios verstärkt ins Visier?
Raudies: Wir sehen unverändert großes Marktpotenzial bei kleineren und mittelgroßen Handelsimmobilien in Deutschland. Das ist sozusagen unser Brot-und-Butter-Geschäft, das wir auch in Zukunft weiter konsequent ausbauen werden. Denn hier haben wir uns in den letzten Jahren eine hervorragende Positionierung erarbeitet. Daneben konzentrieren wir uns in der Tat auch auf größere Einkaufszentren und Portfolios, um einerseits unser profitables Wachstum weiter zu beschleunigen und andererseits natürlich auch ganz bewusst die Qualität in unserem Portfolio signifikant zu erhöhen. Die neue Qualität kompensiert aus meiner Sicht sicher auch die Tatsache, dass wir in diesem Zuge bei der Rendite kleinere Abstriche machen müssen.

„Wir konzentrieren uns darauf, bewusst die Qualität in unserem Immobilien-Portfolio signifikant zu erhöhen“
Falk Raudies

BondGuide: Apropos Rendite, welche Bereiche tragen für die FCR zur Wertschöpfung bei, wo liegen denn Ihre Schwerpunkte?
Raudies: Die Wertschöpfung bei der FCR erfolgt über drei Bereiche: günstiger Einkauf, aktives Asset Management, erfolgreiche Veräußerung. Ich nenne Ihnen hier gerne mal ein Beispiel: unser Einkaufszentrum in Seelze, eine Stadt in der Region Hannover mit ca. 33.000 Einwohner. Dieses Objekt haben wir umgebaut und dadurch eine Vollvermietung hergestellt. Nach einer Haltedauer von 14 Monaten haben wir das Objekt dann mit einer Rendite von 37% verkauft. Das ist die Kernkompetenz und das Erfolgsrezept der FCR. Darüber hinaus sind wir natürlich auch laufend auf der Suche nach neuen, passenden Erlösquellen. In diesem Zuge erwerben wir selektiv auch Objekte aus weiteren Asset Klassen wie z.B. Wohnen, Büro, Hotel, und das auch in anderen europäischen Ländern. Ergänzend dazu trägt unser Geschäftsbereich Immobilienentwicklung – wir bauen z.B. gerade in Bamberg ein Studentenwohnhaus – auch zum Ausbau unserer Ertragsstärke bei.

BondGuide: Gerade bei der Finanzierung von Immobilienprojekten oder -einkäufen kommt es beim Fremdkapital so gleichwohl auf jeden Prozentpunkt an. Passen die FCR-Fremdkapitalkosten in dieser Hinsicht oder sind Sie zu hoch?
Raudies: Die in diesem Jahr von der FCR Immobilien AG emittierte Anleihe 2018/23 hat einen Zins von 6%. Bei der Anleihe zuvor lag der Zins noch bei 7,1%. Wir können uns heute also günstiger finanzieren als noch vor einigen Jahren. Hierzu trägt sicher auch unser profitables Wachstum bei. Dabei sind die Anleihen nur ein Baustein einer Objektfinanzierung. Insgesamt stehen für die Finanzierung der Immobilien ja Eigenkapital, die Anleihen sowie objektbezogene Bankfinanzierungen zur Verfügung. Unser durchschnittlicher jährlicher Zinsaufwand für Bankkredite beträgt 2%. Damit liegt der gemittelte Zins bei den Objekten bei 3,4% – ein für uns sehr komfortabler Wert.

„Unser jährlicher Zinsaufwand liegt gemittelt bei 3,4% – ein für uns sehr komfortabler Wert“
Falk Raudies

Falk Raudies FCR Immobilien

Falk Raudies, FCR Immobilien

BondGuide: Wie sehen Ihre Pläne zur Optimierung der FK-Kosten aus? – soweit man da Stand heute etwas grob skizzieren kann.
Raudies: Im kommenden Jahr werden zwei Anleihen aus dem Jahr 2014 jeweils mit einem Kupon von 8% plus Zinsbonus fällig. Dabei hat die börsennotierte Anleihe ein Volumen von knapp 1,7 Mio. EUR, die an einen Einzelinvestor ausplatzierte Anleihe ein Volumen von 4 Mio. EUR. Wir reden hier also über ein Volumen von insgesamt rund 5,7 Mio. EUR. Wir nutzen in diesem Zuge unsere Bonität, um sich bietende Einsparungen zu realisieren. Unsere Refinanzierungskonditionen sind in den vergangenen Jahren deutlich gesunken, was unsere 2018 emittierte Anleihe mit einem Zins von 6% ja zeigt.

BondGuide: Da passt es ja gut ins Bild, dass beim KFM-Mittelstandsanleihen Barometer ihre Anleihe 2018/23 gerade auf „attraktiv“ mit vier von fünf Sternen hochgestuft wurde.
Raudies: Wir sehen dies als Bestätigung unserer erfolgreichen Geschäftsentwicklung. Im Rahmen der gerade konkretisierten Prognose gehen wir für 2018 nun von mehr als einer Verdoppelung unseres Ergebnisses vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, auf ca. 9,9 Mio. EUR aus. Im Vorjahr lag der Wert bei 4,9 Mio. EUR. Neben der Ergebnisausweitung wurde im Rahmen des KFM Barometers auch auf unsere aufgrund der HGB-Bilanzierung aufgebauten stillen Reserven in der Bilanz bei einem breitdiversfizierten Immobilienportfolio hingewiesen. Den Weg der wertschaffenden Weiterentwicklung der FCR Immobilien AG wollen wir auch in Zukunft konsequent weitergehen.