Seit einigen Tagen läuft die Zeichnungsfrist für die inzwischen siebte (neunte inkl. der Wandler) Unternehmensanleihe der Österreicher. Novum ist lediglich das vergleichsweise hohe Zielvolumen von bis zu 50 Mio. EUR.

Angebot
So läuft das öffentliche Angebot für die neue fünfjährige Anleihe noch voraussichtlich bis zum 19. September 12 Uhr. Die Zeichnung ist via Kauforder am Börsenplatz Frankfurt möglich. Inhaber der Eyemaxx-Anleihe 2014/20 können sie im Verhältnis 1:1 in den neuen Bond tauschen und erhalten neben den aufgelaufenen Stückzinsen noch einen Zusatzbetrag in bar in Höhe von 22,50 EUR je umgetauschter Anleihe, also 2,25%. Die Umtauschfrist läuft noch bis Freitag, 13. September 18 Uhr.

Die neue Eyemaxx Anleihe 2019/24, Kupon 5,5% p.a. bei jährlicher Zahlweise, soll in das Quotation Board der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen werden, was für den 24. September geplant ist. Mandatiert mit der Transaktion ist das Bankhaus Lampe.

Erlösverwendung
Einerseits und vordergründig geht es ganz simpel um die Refinanzierung der erwähnten 2020 fälligen Altanleihe im Volumen von rund 21 Mio. EUR. Weitere 23 Mio. EUR werden für die beiden Wandelanleihen fällig, die im Dezember (3 Mio. EUR) und April (ca. 20) zur Rückzahlung anstehen, sofern keine Umwandlung stattfindet. Nur bei der kleineren Tranche ist zunächst – was natürlich vom Aktienkurs abhängt – eine Wandlung in Eigenkapital der Gesellschaft zu erwarten. Andererseits ist die Liquiditätssituation der Österreich nach dem Verkauf zweier Großprojekte so zufriedenstellend, dass man die Rückführung der Wandler wohl auch ohne zusätzliche Refinanzierung hätte stemmen können – siehe dazu auch Dr. Michael Müller im Interview mit BondGuide.

Dr. Michael Müller Anfang September auf der Herbstkonferenz in Franikfurt

In zweiter Linie muss man bedenken, dass eine mit 8,0% teuer verzinste Altanleihe durch eine deutlich vorteilhaftere mit nur 5,5% Zinskupon getauscht wird. Das ist sicherlich gut für Eyemaxx. Allerdings sind die Wandler mit nur 4,5% p.a. vergütet, so dass sich der ‚neue‘ Zinsaufwand mit dem bisherigen doch wieder praktisch die Waage hält.

Die Kreditklauseln der neuen Eyemaxx-Anleihe sind relativ üblich. So wurde natürlich eine Negativverpflichtung sowie ferner eine Gewinnausschüttungsbegrenzung festgelegt, nach der das nach IFRS ermittelte Eigenkapital 40 Mio. EUR nicht unterschreiten darf, bzw. die Eigenkapitalquote mindestens 25% betragen muss. Neu hingegen ist die ‚Vertragsstrafe‘, falls diese Verpflichtungen nicht eingehalten werden: Dann nämlich würde sich der Zinssatz zunächst um 0,5 Prozentpunkte erhöhen und solange gelten, bis die Kennzahlen wieder im festgelegten Rahmen liegen. Dieses sog. Penalty ist v.a. von der letzten und in Kürze folgenden Euroboden-Anleihe bekannt.

Unternehmen und Geschäft
Mit der mittlerweile siebten Unternehmensanleihe, davon drei bereits zurückgezahlt, ist Eyemaxx Real Estate am Kapitalmarkt gut bekannt – auf die Unternehmensbeschreibung verzichten wir deshalb an dieser Stelle.

Die bestehende Projektpipeline lag zuletzt bei über 850 Mio. EUR. Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres, das am 30. April endete, lag das operative Ergebnis mit 6,5 Mio. EUR rund 5% über dem Vorjahresvergleichswert. Das Nettoergebnis stieg überproportional um rund ein Drittel auf 2,9 Mio. EUR, was das Eigenkapital der Gesellschaft um ungefähr diesen Betrag auf 63,6 Mio. EUR brachte, +5% ggü. Ende des letzten Geschäftsjahres.

Die zurückliegenden Berichtsperioden waren geprägt von den Verkäufen zweier Großprojekte, dem Postquadrat in Mannheim (2018) sowie einem Forward Sale der Sonnenhöfe in Berlin-Schönefeld (Ende 2018). Das Portfolio an Bestandsimmobilien (eine Säule von Eyemaxx) wächst darüber hinaus, so dass auch die laufenden planbaren Erträge durch Mieteinnahmen zulegten. Weitere Baufortschritte innerhalb der Projektpipeline (zweite Säule) sorgen für ebenfalls regelmäßige, aber zeitlich nicht ganz genau planbare außerordentliche Erträge in kommenden Berichtsperioden.

Stärken
+ guter und richtiger Trend im operativen Geschäft
+ Möglichkeit, sich perspektivisch am Kapitalmarkt mit ca. 4,75-6,0% zu refinanzieren
+ sehr gute Investor Relations inkl. Teilnahme an diversen Events
+ gefüllte Projektpipeline von derzeit über 850 Mio. EUR
+ hohe Transparenz durch Aktiennotierung im General Standard Frankfurt sowie an der Wiener Börse

Schwächen
– Abhängigkeit vom Kapitalmarktumfeld wie bei Mehrfach-Anleiheemittenten gewohnt
– branchenübliche, obgleich bekannte Unwägbarkeiten in der Umsetzung von Immobilienprojekten, zumal die Projekte proportional an Größe gewinnen
– nicht nur die Verkaufserlöse bei Neubauten steigen, auch die Baukosten. Wichtig ist, dass letztere nicht stärker zulegen als die ersteren.

CEO Dr. Michael Müller und seine Crew

Fazit
Der Trend in der Geschäftsentwicklung von Eyemaxx ist seit Jahren intakt, die Strategie schlüssig. Ähnlich wie z.B. Peach Property haben auch die Österreicher die – auch vom Kapitalmarkt und damit Investoren eingeforderte – Transformation weg vom ziemlich reinen Projektgeschäft der Anfangszeit hin zu zunehmend mehr Bestandshaltung erfolgreich hinbekommen. Dass Eyemaxx damit Opportunitäten durch die Hände gleiten, ist nicht festzustellen. Im Vergleich zu v.a. größeren Emittenten sind 5,5% Kupon innerhalb der Peergroup vergleichsweise niedrig, aber wie Anleihe 2018/23 vielleicht gerade noch realisierbar. BondGuide rät zum Umtausch für berechtigte Anleiheinhaber – das Angebot ist sogar leicht attraktiv auf Basis aktueller 102,25% bei Anleihe 2018/23, Rendite 3,7% p.a. bis Laufzeitende. Neuinteressenten haben mittlerweile die Qual der Wahl unter Bonds von Immobilienunternehmen – hier ist das neue Eyemaxx-Angebot immerhin mindestens fair.

Falko Bozicevic

Fotos: @Eyemaxx RE

Hier geht es auch zum Interview mit CEO Dr. Michael Müller, vom 2. September

Bewertung – Eyemaxx Real Estate 2019/24