Als erste Immobilienanleihe wird die Kasseler Immobiliengesellschaft im Bondm der Stuttgarter Börse zugelassen. Die erwarteten Investorenmittel von bis zu 30 Mio. EUR sollen in den Erwerb neuer Immobilienprojekte fließen. Eine umfangreiche Besicherung soll derweil Risiken ausgleichen. Von Scope Rating gab es dafür ein glattes „A“.

Eckdaten der Anleihe
Der siebenjährige Bond kann voraussichtlich vom 28. November bis zum 4. Dezember gezeichnet werden. Ab 5. Dezember soll die Anleihe im Bondm der Stuttgarter Börse notieren. Der Kupon beträgt 6,75%. Bei einer siebenjährigen Laufzeit liegt er unter der aktuellen Marktrendite von im Median 7,2%. Die Anleihe ist vielfältig besichert (siehe Interview). Mit „A“ hat sie daher von Scope ein sehr gutes Rating bekommen.

Unternehmen
Die IPSAK mbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Immovation Immobilien Handels AG. Der Geschäftsführer der Emittentin Lars Bergmann ist auch Vorstand
und Alleingesellschafter der Muttergesellschaft. Die mit Ergebnisabführungsverträgen verbundene Immovation-Gruppe entwickelt und saniert denkmalgeschützte Wohn- und Gewerbeobjekte. Zum Jahreswechsel 2009/10 erwarb IPSAK das Salamander-Areal von der Vivacon AG. Dabei handelt es sich um einen denkmalgeschützten Gebäudekomplex, der jahrzehntelang Produktionsstätte für Schuhe und Lederwaren war. Für 2013 plant IPSAK den Bau von acht Stadtvillen mit insgesamt 64 Eigentumswohnungen. Außerdem will das Unternehmen 2014 eine Seniorenwohnanlage mit insgesamt 50-60 Eigentumswohnungen errichten. Beide Neubauobjekte sollen dann verkauft werden.

Zahlen
Im Geschäftsjahr 2011 erzielte IPSAK mit einem Umsatz von 6,3 Mio. EUR ein Vorsteuerergebnis von 3,2 Mio. EUR. Von der vorhandenen Fläche von rund 56.000 qm sind derzeit 42.400 qm vermietet (75%). Hauptmieter ist mit 19.400 qm das Land Baden-Württemberg, das Teile des historischen Salamander-Fabrikgebäudes als Grundbuchzentralarchiv nutzt. Dieser Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit bis 2031. Aus bestehenden Mietverträgen erhält IPSAK derzeit etwa 3,0 Mio. EUR pro Jahr, wovon jeweils rund ein Drittel auf das Grundbuchzentralarchiv, Handelsflächen und Büroflächen entfallen.

Strategie
Der Emissionserlös soll ausschließlich für neue Immobilienprojekte außerhalb des Salamander-Areals verwendet werden. „Die IPSAK wird neue Gesellschaften gründen, in die das Anlegergeld als Eigenkapital eingebracht wird“, erläutert Lars Bergmann, Geschäftsführer der IPSAK mbH, gegenüber BondGUIDE. „Bei solchen Projekten haben wir eine Haltedauer von 3 bis 4 Jahren, dann werden sie abgewickelt und das Geld fließt wieder zur Muttergesellschaft.“ Die Finanzmittel aus der Anleihe sollen maximal zweimal eingesetzt werden. „Deshalb beträgt die Laufzeit sieben Jahre“, so Bergmann.

Fazit
Die Anleihe bietet aufgrund der Sicherheiten ein gutes Chance-Risiko-Verhältnis. Mit „A“ kann sie das beste Ranking unter den Anleihen im Immobiliensektor vorweisen. Bei der Rendite liegt sie indes nur im Mittelfeld, Ariston (10,5%) und Peach Property (7%) bieten derzeit größere Ertragschancen. Nachteilig erscheint, dass die Unternehmensgruppe ziemlich verschachtelt ist und IPSAK ihre Gewinne an die Muttergesellschaft abführen muss. Durch die starke Konzentration auf das Salamander-Areal in Kornwestheim besteht zudem ein gewisses Klumpenrisiko. Der Vergleich mit der Hahn-Gruppe (A- von Scope) wäre ein wenig ambitioniert, verwaltet diese doch Assets an rund 150 Standorten in Deutschland.

Thomas Müncher
Ein Interview mit Geschäftsführer Lars Bergmann finden Sie hier.

Anleiheübersicht – IPSAK mbH     

Geschäfts- und Kennzahlen – IPSAK mbH

1) in Mio. EUR
Quelle: equinet Bank research, IPSAK mbH

Bewertung – IPSAK mbH