Anfang der Woche hatte die Euroboden zu einem Dial-in für Investoren geladen. BondGuide sprach separat davon mit Co-Geschäftsführer Stefan Höglmaier.
BondGuide: Herr Höglmaier, am Montag gab es einen Investoren-Call außer der Reihe, also der Präsentation der Geschäftszahlen beispielsweise. Was war der konkrete Anlass?
Höglmaier: Wir wollten sowohl die aktuelle Situation als auch die Hintergründe der Anpassung unserer Jahresprognose mit unseren Investoren nochmals in direkter Weise erörtern. Als wir im zweiten Oktober-Drittel feststellten, dass die ursprüngliche Jahresprognose aufgrund der veränderten Marktbedingungen 2022, die wir alle kennen, so nicht mehr zu halten sein würde, haben wir per Ad-hoc-Meldung sofort davon Mitteilung gemacht. Unsere ausführlichere Pressemitteilung vom 24. Oktober und die freiwillige Investorenkonferenz am 5. Dezember waren sowohl proaktiv als auch transparent für alle, die sich für unsere Unternehmensanleihen interessieren bzw. unsere Investoren sind.
BondGuide: Die Korrektur der Umsatz- und Ergebnisprognose empfand ich persönlich im Marktumfeld nicht als erheblich überraschend, aber trotzdem schienen viele Investoren auf dem kalten Fuß erwischt. Stimmte etwas am Inhalt, am Wortlaut oder am Timing der Kommunikation nicht?
Höglmaier: Die Ad-hoc-Meldung wurde pflichtgemäß und unverzüglich bekannt gegeben. Die Pressemitteilung nach der Ad-hoc-Meldung war flankierend und daher als Erläuterung gedacht, da es für Pflichtmitteilungen relativ strenge Auflagen gibt, z.B. dass diese sehr kurzgehalten werden müssen oder auch keine Zitate des Managements möglich sind. Im Zuge unseres Transparenzanspruchs war es wichtig, einige zusätzliche Informationen als Corporate-News ergänzend zu veröffentlichen.
BondGuide: Herr Moll hatte uns im Interview Ende Oktober, einige Tage später also, bestätigt, dass die Jahresprognose zum Zeitpunkt der Erstellung des Halbjahresabschlusses belastbar war. Hätte Euroboden aufgrund der Erfahrungen auch anderer Emittenten vielleicht doch etwas vorsichtiger prognostizieren sollen – zumindest können?
Höglmaier: Bei Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses waren die Rahmenbedingungen noch deutlich anders. Die starke Inflation kam erst in weiterer Folge der Auswirkungen des Kriegs um die Ukraine auf. Das sowie die nochmals signifikante Zinserhöhung haben seither den Markt erheblich verändert. Zum Zeitpunkt der Erstellung unseres Halbjahresabschlusses mit der damit einhergehenden Prognosevorschau war diese Entwicklung so nicht absehbar.
BondGuide: … zu Anfang sprach ja sogar die EZB von ‚temporärer Inflation‘ – und da betrug sie gerade 5 %, nicht 10+ % wie zuletzt.
Höglmaier: Wie erwähnt war das damals so nicht zu erkennen. Genauso wie die starken Zinssteigerungen ab Sommer infolge der eben nicht mehr temporären Inflation.
BondGuide: Gibt es denn inzwischen etwas mehr Durchblick, in welche Richtung es geht?
Höglmaier: Zunächst ist zu sagen, dass Verkaufsprozesse länger dauern, aber natürlich weiterhin stattfinden. So haben wir in den vergangenen zwölf Monaten 46 Verkaufsverträge über insgesamt ca. 38 Mio. EUR abgeschlossen. Bei zwei Objekten, die wir nicht mehr weiterverfolgen, werden die Vorlaufkosten abgeschrieben. Dabei handelte es sich allerdings nur um Optionen, die wir in Anbetracht des veränderten Marktumfelds nicht mehr wahrnehmen wollten. Grundsätzlich sind Marktbewertungen von Objekten schwieriger geworden, da in den vergangenen Monaten nur wenige Transaktionen stattfanden. Inwieweit veränderte Bewertungen in Betracht gezogen werden müssen, ist ein aktuelles Thema des gesamten deutschen Immobilienmarkts. Wir haben am Immobilienmarkt nun schon länger vorsichtig agiert und dabei stets auf unsere Liquidität geachtet, die weiterhin sehr gut ist. Per 30. November 2022 lag diese bei 33,6 Mio. EUR. Die in Umsetzung befindlichen Projekte belasten die Liquidität nicht, da diese vollständig durchfinanziert sind. Es gibt hier keine Vorverkaufsauflagen. Die Baustellen laufen plangemäß.
BondGuide: Auf jeden Fall sind die Baukosten 2022 erheblich gestiegen. Muss das Euroboden allein auffangen oder lässt sich zumindest ein Teil davon weitergeben?
Höglmaier: Bei den in Umsetzung befindlichen Projekten haben wir einen Vergabestand von 75 bis 95%. Gestiegene Baukosten sind auf Basis aktueller Kenntnisse bereits berücksichtigt. Da wir aktuell nicht von höheren Verkaufserlösen ausgehen können, schmälert das zwar die geplanten Margen, die jedoch trotzdem auskömmlich sind.
Stefan Höglmaier, Euroboden
BondGuide: In einer der vorherigen Corporate-News war erstmals bei der Euroboden von Mieterträgen die Rede – das dürfte für viele etwas irritierend, auf jeden Fall aber neu gewesen sein. Normalerweise verkaufen Sie fertige Objekte doch und nehmen Sie nicht in den Eigenbestand.
Höglmaier: Sie meinen wahrscheinlich ein Objekt in Berlin, das mit einem Gewerbebestand bebaut ist. Dazu gibt es aber einen konkreten Hintergrund: Durch eine Mietvertragsneuverhandlung mit dem Bestandsmieter konnten wir das Mietniveau relevant steigern. Im Falle eines Verkaufs ist das aufgrund der belastbaren Mietvertragsdauer wertbildend. Es ist derzeit nicht vorgesehen, die Immobilie langfristig zu halten.
BondGuide: Der Kurs der Anleihen in den zurückliegenden Wochen ist ein Debakel, aktuell unter 70%. Sind diese weiterhin sicher oder gibt es gar alternative Überlegungen?
Höglmaier: Unsere Kapitaldienstfähigkeit ist in keiner Weise eingeschränkt. Die zwei Anleihen laufen bis Oktober 2024 und November 2025. Die planmäßige Rückzahlung der beiden Anleihen ist aus heutiger Sicht gewährleistet. Eine Begebung einer weiteren Anleihe ist nach unserer heutigen Planung hierzu nicht notwendig. Selbstverständlich prüfen wir auch alternative Szenarien und beobachten den Markt.
BondGuide: Herr Höglmaier, ganz herzlichen Dank an Sie für Ihre Zeit und die Erläuterungen!
Interview: Falko Bozicevic
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