Mit der AOC – Die Stadtentwickler präsentiert sich Ende des ersten Quartals noch ein neuer Emittent am Kapitalmarkt. Die Anleihe des Immobilienprojektentwicklers bietet einen hohen Kupon sowie umfangreiche Transparenz- und Financial Covenants.
Herr Schwerdtfeger, vielleicht zum Auftakt und Aufwärmen: Wer ist AOC – Die Stadtentwickler?
AOC I Die Stadtentwickler GmbH ist ein innovativer Projektentwickler, der sich in den letzten zehn Jahren zu einem der größten inhabergeführten Immobilienentwickler in Ostdeutschland entwickelt hat. Mit einem Team von knapp 40 Experten bilden wir die gesamte Wertschöpfungskette von Konzeption, Planung, Realisierung bis hin zur Vermarktung und Übergabe von hochwertigen Immobilien ab. Unser Fokus liegt dabei regional auf den Oberzentren der neuen Bundesländer inklusive Berlin und auf den Asset-Klassen Wohnen sowie Büro und Einzelhandel.
…und wofür steht das Kürzel AOC?
AOC geht auf den Unternehmensnamen zurück. Die Gesellschaft ging ursprünglich aus einem niederländischen Projektentwickler hervor und wir haben dann das niederländisch geprägte ‚AOC‘ schlicht als Brand beibehalten – heute steht es für „Aus einer Hand – Offen und transparent – Couragiert“. Das drückt gut aus, wie wir bei AOC arbeiten. Wir haben ein schlagkräftiges Team, das mit fachübergreifendem Knowhow alle Bereiche in unserer Unternehmensgruppe abdeckt, arbeiten in klar definierten Prozessen und stets offen und lösungsorientiert. Und wir stellen uns kreativ und kompetent den Herausforderungen einer jeden Projektentwicklung. Das belegt auch unser erfolgreicher Track Record der letzten Jahre.
Sie sind in den neuen Bundesländern aktiv, u.a. in den aufstrebenden Wirtschaftszentren Leipzig und Dresden. Steigen die Preise hier auch so stark wie im Westen, wie ist das Preisniveau und die Tendenz?
Wir legen unseren Fokus ganz bewusst auf Ostdeutschland, konkret auf die Oberzentren der neuen Bundesländer, vorrangig auf B-Städte mit hohen Bevölkerungswachstumsraten und entsprechenden Mietaufholungspotenzialen. Hier sind wir hervorragend vernetzt und haben eine starke Marktpositionierung, die uns viele Chancen eröffnet. Wir sehen durch die gestiegene Wirtschaftskraft der vergangenen Jahre hier wachsende Einwohnerzahlen und damit einen hohen Bedarf an Wohnimmobilien. Davon profitieren wir ebenso wie von dem Anstieg der Miet- und Kaufpreise pro Quadratmeter. Preisanstiege gibt es hier definitiv, in Leipzig, der dynamischsten und am stärksten wachsenden Großstadt Deutschlands, noch mehr als in Dresden. Mit unserem Netzwerk und dem Gespür für den Markt und Opportunitäten bieten sich uns hier zahlreiche Möglichkeiten für interessante und ertragreiche Projekte. Und wir sehen ein großes Interesse auf Investorenseite.
Der Gewinn liegt einem Sprichwort gemäß im Einkauf – gibt es denn in den ostdeutschen B-Städten, die Sie anpeilen, noch eine auskömmliche Marge oder ziehen die mitkletternden Baukosten den Bauherren langsam die Zähne?
Wir beobachten natürlich auch Baukostensteigerungen – dieses Thema darf man aus unserer Sicht nicht vernachlässigen. Wir sehen da eine Entwicklung über die einzelnen Kostengruppen, zum Beispiel im Bereich Kunststoff, aktuell jedoch eher im Bereich Trockenbau und Fassade. Wir gehen mit diesem Thema proaktiv und umsichtig um und haben Baukostensteigerungen in unseren Kalkulationen von vornherein ausreichend gepuffert. Das heißt, wir haben eine auskömmliche Risikoposition gebildet und kommen bei allen laufenden Projekten damit gut hin. Wir haben bisher also keine Budgetüberschreitungen. Wir realisieren zudem alle Projekte in Einzelvergabe und arbeiten aus Kostengründen nicht mit Generalunternehmen. Daher sind wir hier nicht von Kostensteigerungen betroffen. Wir gehen insgesamt strategisch mit dem Thema um, zum Beispiel im Bereich Beschaffung. Und auf der anderen Seite sehen wir in den letzten paar Jahren auch durchaus gestiegene Exit-Preise. Insofern sind wir mit den Margen nach wie vor zufrieden.
Wie ist AOC durch Corona und den damit eingeschränkten Lieferketten gekommen?
Natürlich gab und gibt es im Marktumfeld gewisse Corona-Effekte. AOC ist jedoch bislang sehr gut durch die Pandemie gekommen. Die Immobilienbranche ist aus meiner Sicht insgesamt nicht so sehr betroffen wie andere Branchen. Wir selbst hatten tatsächlich keinerlei Lieferprobleme oder Ausfälle. Ich gehe auch davon aus, dass Lieferengpässe sich zunehmend auflösen werden.
Speziell von 2023 auf das Folgejahr erwarten Sie einen immensen Erlös- und Ertragssprung. Mit dem Emissionserlös aus dem Anleihevorhaben?, bzw. anders gefragt: Wofür und wie sollen die Einnahmen verwendet werden?
In unserer Umsatzentwicklung der kommenden Jahre schlagen sich vor allem die Erträge aus den Projektverkäufen nieder. Da wir diese im Rahmen von Forward Deals umsetzen, sind die Erträge und ihre Realisierung für uns schon jetzt sehr gut planbar, da vertraglich bereits größtenteils fixiert. Im Jahr 2024/25 werden wir einige unserer großen Projekte in Leipzig, Magdeburg und Dresden fertig stellen und die entsprechenden Erlöse generieren. Unsere aktuelle Projektpipeline mit 16 Projekten und einem Volumen von 1,1 Mrd. EUR ist bereits finanziert – hierfür benötigen wir keine Mittel aus der Anleihe. Den Emissionserlös aus dem Green Bond wollen wir verwenden, um darüber hinaus weitere neue Projekte zu realisieren. Die Emission soll also als Wachstumsfinanzierung dienen, um neue Grundstücke für weitere grüne Projekte anzukaufen und zu entwickeln und als Unternehmen weiterhin dynamisch zu wachsen, auch durch den Zugewinn weiteren qualifizierten Personals.
Wie hatte sich die AOC denn bisher finanziert, bevor die Kapitalmarktpläne reiften?
Wir finanzieren unsere Projekte auf Ebene der jeweiligen Projektgesellschaft. Aufgrund unseres 2-Phasen-Modells benötigen wir in der Regel zunächst nur Fremdmittel für die erste Phase, also den Ankauf des Grundstücks und Kosten für die weitere Projektentwicklung und Planung bis zur Erteilung der Baugenehmigung. Die Finanzierungsausläufe liegen hier, bezogen auf das Fremdkapital, im Bereich von 85% bis 95% bei Ankauf von Wohnbaugrundstücken und 60% bis 70% bei Ankauf von Büroneubaugrundstücken. Den nicht aus Fremdmitteln finanzierten Teil erbringen wir durch Eigenkapital oder nachrangiges Mezzanine-Kapital. Bei Wohnimmobilien benötigen wir keine Aufbaufinanzierung, da der Käufer in baubegleitenden Raten zahlt, das heißt aus der ersten Rate des Käufers wird die Phase1-Finanzierung bereits vollständig zurückgeführt. Bei der Errichtung von Büroimmobilien oder Mixed-use-Quartieren nehmen wir gelegentlich, sofern unser Käufer nicht in baubegleitenden Raten zahlt, Hochbaufinanzierungen in Anspruch. Diese setzen sich dann aus Fremdkapital und wahlweise Mezzanine-Kapital oder Eigenmitteln zusammen. Dieses Modell funktioniert für uns nach wie vor gut. Mit der der geplanten Anleiheemission können wir zukünftig jedoch noch unabhängiger von Fremd- und Mezzanine-Kapitalgebern am Markt agieren und zum Beispiel neue Grundstücke schneller und flexibler ankaufen.
Wie problematisch wäre es, wenn statt der angepeilten bis zu 30 Mio. EUR z.B. nur die Hälfte zustande käme aufgrund aktueller Widrigkeiten wie neuerdings die geopolitische Lage und damit volatiler Börsen?
Unsere aktuelle Projektpipeline mit 16 Projekten und einem Volumen von 1,1 Mrd. EUR ist bereits finanziert – hierfür benötigen wir keine Mittel aus der Anleihe. Den Emissionserlös wollen wir verwenden, um darüber hinaus weitere neue Projekte zu realisieren, also noch stärker zu wachsen. Insofern betrachten wir das Volumen von 30 Mio. EUR lediglich als Zielvolumen, das uns als Finanzierungsrahmen dienen soll. Wenn zunächst nur ein geringeres Volumen platziert werden sollte, haben wir für neue Projekte nach wie vor unsere bisherigen Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.
Sie haben bei den Anleiheklauseln einen möglichen Zins-Step-up eingebaut, falls Transparenz- u/o Finanzkriterien nicht eingehalten würden. War das vorbeugend, von Investoren im Pre-Sounding gefordert oder ist es gar schon so etwas wie etablierter Standard bei Covenants?
Wir haben uns bemüht, mit dem AOC Green Bond ein attraktives Paket für interessierte Anleger zu schnüren. Dazu gehört aus unserer Sicht neben dem stattlichen Kupon, der sich auch an unserem Status als Neuemittent orientiert, umfassende Transparenz- und Finanzkriterien. Wir erfüllen damit bereits die erhöhten Anforderungen des Marktsegments ‚Scale‘ der Deutschen Börse. Damit belegen wir zum einen, dass wir uns den Anforderungen des Kapitalmarktes stellen, und zum anderen unser solides, erfolgreiches Geschäftsmodell. Wir haben keine Bedenken, die Covenants einhalten zu können und sichern diese den Investoren in den Anleihebedingungen zu. Sollten diese jemals nicht vollständig erfüllt werden, so wäre als Rechtsfolge ein Zins-Step-up in Höhe von bis zu 1% p.a. von uns an die Investoren zu leisten.
Till Schwerdtfeger
Die berühmte BondGuide-Abschlussfrage für fast jeden Emittenten: Was ist für die AOC das größte Einzelrisiko in Ihrer Wahrnehmung? – meist etwas Externes, auf das man selbst keinen Einfluss hat. Was wäre geeignet, Ihnen Kopfzerbrechen zu bereiten?
Wir fühlen uns bezüglich der klassischen Risiken eines Projektentwicklers gut aufgestellt – unsere Geschäftsstrategie reduziert bereits viele elementare Risiken. So decken wir inhouse die gesamte Wertschöpfungskette ab, verfügen über eine sehr gute Marktpositionierung mit entsprechenden Wettbewerbsvorteilen und veräußern unsere Projekte in der Regel als Forward Deals. Dadurch ist die Projektfinanzierung bereits vor Baubeginn sichergestellt. Risiken, auf die man als Projektentwickler weniger direkten Einfluss hat, sind wohl Themen am Finanzierungsmarkt, schwere Zerwürfnisse hätten sicherlich auch einen Einfluss auf unser Projektgeschäft. Tatsächlich bereitet mir dies jedoch kein Kopfzerbrechen. Wir sind sehr solide aufgestellt und ich befürchte auch keinen deutlichen Zinsanstieg in den nächsten Jahren. Und am Ende sind Immobilien nach wie vor eine sichere Anlageform, die gerade in schwierigen Zeiten gefragt ist. Bei inflationären Tendenzen, so wie wir sie in den letzten Monaten erlebt haben, ist die Immobilie aus unserer Sicht ein gefragtes Asset, in das stärker investiert wird.
BondGuide: Herr Schwerdtfeger, ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und die umfassenden Einblicke – und natürlich viel Erfolg mit Ihrem Debüt am Kapitalmarkt!
Interview: Falko Bozicevic
Fotos: @AOC