Und wie ist das mit der Konzernstruktur? REITs haben ja angeblich keine!
‚Keine Konzernstruktur‘ ist super, solange ich einen gewachsenen Konzern habe, der hunderte Tochtergesellschaften hat, um Grunderwerbsteuern von Einkäufen vor 30 Jahren zu sparen – andernfalls hat man hohe Transaktionskosten, was für viele eben eine Hemmschwelle darstellt. Dazu kommt die ‚Hauptattraktion‘ des REITs: die Steuerfreiheit, die für die deutsche Immobilienwirtschaft lange kein Problem darstellte. Und zwar, da die Branche, wenn man es etwas zynisch formuliert, so unprofitabel war, dass sie ohnehin überhaupt keine Steuern zu zahlen hatte. Die großen Nicht-REITs haben erst seit wenigen Jahren eine echte Cash-Steuerlast. Dazu kommen die verbesserte Rentabilität plus das niedrige Zinsumfeld und die Tatsache, dass viele Konzerne heute auch mit geringeren Fremdkapitalanteilen arbeiten als vor 10 bis 20 Jahren. Das führt dazu, dass die HGB-Rentabilität in der Immobilienwirtschaft gestiegen ist, wodurch die Steuerfreiheit erst jetzt überhaupt einen Unterschied ausmacht.
Sehen sie da eine Chance auf eine Änderung des REIT-Gesetzes und wenn ja, welcher Punkt würde ihnen am Herzen liegen bzw. was würde Ihnen helfen?
Wir sind da sehr entspannt. Wir haben mit der Deutschen Konsum REIT-AG und der Schwestergesellschaft Deutsche Industrie REIT-AG zwei REITs gegründet und können mit dem REIT-Gesetz gut leben. Es hat allerdings viele kleine handwerkliche Unschönheiten, die nicht richtig durchdacht sind. Das ist keine juristische Meisterleistung, in der Praxis allerdings unbedeutend. Wir können uns nicht beklagen, finden die Idee des REITs gut und werden durch das Gesetz nur wenig eingeschränkt. Generell erwarten wir auch keine baldigen Änderungen.
Marktanteilig befindet sich die Deutsche Konsum REIT im 0,4%-Bereich und das, obwohl sie bereits mehrere hundert Objekte haben. Wie muss man sich die ‚Deutsche Konsum-Landschaft‘ eigentlich vorstellen?
Wir haben einen rigiden Markt, von dem niemand exakt sagen kann, wie groß er eigentlich ist, da es aufgrund von Abgrenzungsschwierigkeiten keine genauen Statistiken gibt. Außerdem ist der Markt sehr intransparent und stark fragmentiert: Es gibt Privatanleger, die einen Supermarkt besitzen, manche Family Offices haben fünf und andere sind in irgendwelchen Spezialfonds mit an Bord usw. So entsteht dann der zersplitterte, heterogene Markt in Deutschland, den wir sehen. Für uns hat das Ganze einen gewissen Charme, da wir als reinrassiger Spezialist mit einer anderen Effizienz und unternehmenseigenem Wissen arbeiten können.
Das bedeutet aber auch, Sie müssen sich um jedes einzelne Objekt kümmern und bekommen keine Blockangebote?
Richtig, im Block kaufen wir in der Regel nicht, da alles, was zu einem größeren Portfolio gehört, weit über unserer Zahlungsbereitschaft verkauft wird – dies ist mitunter mühsam, gibt uns aber auch Strukturierungsmöglichkeiten.
Darf ein REIT zur Finanzierung eigentlich auch Unternehmensanleihen begeben? Sonst ja eigentlich nur Kapitalerhöhungen – richtig?
Aber ja, ein REIT darf auch eine Anleihe ausgeben – wir selbst haben auch bereits börsennotierte Anleihen emittiert.
Welchen Einfluss sehen Sie durch die aktuelle Corona Pan-Infodemie konkret für Ihr Business?
Wir bemerken Einschränkungen, bisher allerdings in sehr geringem Maße. Die Lebensmittelmärkte sind natürlich durch Hamsterkäufe etc. sogar auf eine positive Weise betroffen. Wir haben allerdings auch ein Kino, ein Bekleidungsgeschäft, zwei Fitnessstudios etc., die insgesamt auf 0,4% der Mieteinnahmen kommen, und bei denen wir mit erhöhten Risiken rechnen. Wir sind aber überzeugt, dass wir einvernehmlich Lösungen bzw. Kompromisse finden werden, indem wir beispielsweise die Miete für ein paar Monate herabsetzen oder sogar aussetzen, dafür den Vertrag aber vorzeitig verlängern. Wir möchten mit Augenmaß, vernünftig und nachhaltig agieren und sind bilanziell sehr gut aufgestellt, sodass wir uns überhaupt keine Sorgen machen müssen. Sollten sich aktuell Gelegenheiten am Markt bieten, befinden wir uns sogar in der Position, ohne größere Kapitalmaßnahmen zuzuschlagen.
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