BondGuide im Gespräch mit Rolf Elgeti, Deutsche Konsum REIT. Real Estate Investment Trusts (REITs) sind und bleiben ein seltenes Exemplar im hiesigen Anlageuniversum – gleichwohl eines, das man sich anschauen sollte.
Herr Elgeti, vielleicht zum Auftakt einige eigene Worte zur Deutschen Konsum REIT – was kann man sich darunter vorstellen, was macht die so?
Die Deutsche Konsum ist ein REIT, also eine reine Immobiliengesellschaft. Wir investieren nachhaltig in Einzelhandelsimmobilien und besitzen Fachmarktzentren, Supermärkte, Hypermärkte sowie alle möglichen Selbstversorgerangebote quer über Deutschland verteilt. Dazu ein breit diversifiziertes Portfolio, das im Prinzip folgende Kriterien hat: sehr gute Mikrolagen, die wir uns handverlesen anschauen, während uns die Makro-Lage egal ist. Das heißt, wir achten weniger darauf, in welcher Stadt wir sind, sondern wir möchten dort, wo wir sind, unser Produkt an der richtigen Stelle haben. Zusätzlich haben wir in großer Masse erstklassige Mieter mit erstklassigen Bonitäten: In erster Linie Einzelhändler wie Aldi, Lidl, Edeka, REWE und so weiter.
Also Nomen est Omen: Konsum, vorzugsweise Lebensmittel.
In der Tat finden sich unter unseren derzeit 166 Einzelhandelsimmobilien fast nur Märkte, die einen sog. Lebensmittelanker haben und somit die Sicherheit des Kundenverkehrs auf eine nicht-zyklische Art darstellen. Was wir am Ende machen, ist im Ankauf etwas kürzere Mietlaufzeiten zu akzeptieren als andere dies tun, damit sind Ankäufe mit Mietlaufzeiten von 5 bis 6 Jahren gemeint. Dafür bekommen wir auch Objekte auf den Tisch, die Anfangsverzinsungen von 9-11% haben. Viele trauen sich hier das Mietverlängerungsrisiko nicht zu, aber wir können das und tun dies auch bereits seit Jahren. Wir haben praktisch noch keinen Ball fallen lassen und bewältigen das mit hunderten von Mietverträgen: Insofern kann man aus jetziger Sicht sagen: Das funktioniert! So generieren wir im Prinzip für ein sehr geringes Risiko eine eigentlich viel zu hohe Cash-Flow-Verzinsung.
Das vermeintliche Risiko bezüglich der Laufzeiten von Mietverträgen ist doch zugleich eine Chance, da die Preise in den letzten Jahren fast ausschließlich gestiegen sind.
Richtig. Das kommt sozusagen als ‚Gratis-Potenzial‘ nochmals obendrauf.
Sind Sie vermehrt in Ostdeutschland aktiv, wie Ihre ‚Landkarte‘ ausweist – woran liegt dieser regionale Schwerpunkt?
Das hat drei Gründe. Erstens sitzen wir in Potsdam und haben dementsprechend hier angefangen zu wachsen, wodurch ein lokaler Impetus hervorging. Zweitens ist der Osten bei Anlegern noch immer unpopulärer als der Westen. Da wir diese emotionale Beschränkung jedoch nicht haben, sehen wir hier eine höhere Erfolgschance, um an günstige Deals zu bekommen – allerdings haben wir zuletzt auch verstärkt in Bayern und Nordrhein-Westfalen zugekauft. Also weicht das ganze aktuell ein wenig auf. Drittens kaufen wir die meisten Märkte dann, wenn diese bereits die erste Mietvertragsverlängerung oder Projektentwicklung hinter sich haben. Da im Osten besonders in den späten 90ern und frühen 2000ern viel gebaut wurde, bekommen wir statistisch gesehen sehr viele Produkte auf den Tisch, was besonders von den Mikro-Kriterien unserem ‚Jagdschema‘ entspricht. Unsere Ostlastigkeit wird sich allerdings mit der Zeit reduzieren.
Wie erklären Sie sich, dass sich das REIT-Modell in Deutschland bisher praktisch nicht durchgesetzt hat? – immerhin arbeiten wir seit 14 Jahren daran!
Der Gesetzgeber hat Wohnimmobilien ausgenommen und das REIT-Gesetz 2007 erlassen. Die erste Welle der Immobiliengesellschaften waren allerdings nun mal Wohnungsgesellschaften und die waren hierbei wie erwähnt gerade ausgenommen, was auch schon das erste Problem birgt. Das zweite liegt darin, dass eine REIT-Gesellschaft keine Anteile an Kapitalunternehmen halten darf, sondern die Assets direkt kaufen muss – so wie wir das machen – oder man könnte sie theoretisch auch in Personengesellschaften kaufen. Das ist wunderbar, solange man anfängt und sich sein Portfolio Immobilie für Immobilie zusammenkauft. Das ist transparent, einfach und günstig.
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