Die sog. ‚Blaue Banane‘ zeigt die Cluster, die bei Investitionsentscheidungen in Logistikimmobilien eine Rolle spielen sollten. Von Prof. Dr. Thomas Beyerle, Catella Real Estate AG
Damit meinen wir nur vordergründig die Renditeanpassungen bei den jeweiligen Objekten. Diese sind infolge der Änderung der Zinslandschaft im Jahr 2022 bis Mitte 2023 erfolgt aber noch nicht abgeschlossen. Die Reduktion der Spitzen-Vervielfältiger in den letzten 12 Monaten vom 31-fachen auf das 21-fache, verdeutlicht exemplarisch den Trendumschwung. Doch auch die Erfüllung von ESG-Anforderungen finden – bei Neubauten nicht preiserhöhend – hier ihren Weg in die Renditekalkulation bei Investoren und führen bei Bestandsimmobilien zu entsprechenden Abschlägen.
Doch gerade strukturell lassen sich interessante Aspekte am europäischen Markt für Logistikimmobilien weiter wahrnehmen:
– Ein latenter Angebotsüberhang bzw. Exit an – zumeist älteren – Flächen, die im ersten Pandemiejahr 2020 unter der Maßgabe der Versorgungssicherheit kurzfristig angemietet wurden.
– Die Effekte des BrExits zeigen in der Folge ein zunehmendes Interesse von Investoren in Irland, Frankreich und den Niederlanden.
– Ein erneuter Shift nach Osten, primär ist hier Polen zu nennen, welche Investoren in der Erwartungshaltung auf einen – hoffentlich – möglichen Friedensschluss in der Ukraine auf den Plan ruft.
Wir versuchen diese strukturellen Aspekte in unseren Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen – einfacher formuliert: Wo zukünftig investieren? Zumal auch in dieser Assetklasse das Mantra auf ‚Lage, Lage, Lage‘ besondere Bedeutung zukommt.
Deshalb ist es sicher nicht überraschend, dass wir in der aktuellen Ausgabe unserer Infografik die ‚Blaue Banane‘ und die europäischen Transportkorridore in den Mittelpunkt stellen.
Profis wissen, dass die ‚Blaue Banane‘ ursprünglich Regionen bezeichnete mit einer dichten Bevölkerungszone, die fast alle zentralen Einrichtungen in Europa und 20 globalen und internationalen Städten darstellt. Ihr kam seinerzeit und heute umso mehr, die Rolle als Kernstück des europäischen Logistikclusters zu. Doch dieses Raumentwicklungsmodell fand in den letzten 25 Jahren Ergänzung durch neun als strategisch definierte Verkehrsachsen, dem sog. transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V).
Aktuell ist erkennbar, dass logistische Funktionen, nicht zuletzt durch den Ukraine-Krieg, eine neue Dynamik im Baltikum, Polen, Rumänien, Ungarn und der Slowakei entfalten. Dass sich – nach einem Friedensschluss – diese Dynamik weiter in die Ukraine erstrecken wird, darf erwartet werden. Für Investoren in Logistik Fazilitäten bilden diese Korridore bzw. Cluster die Basis, die bei Investitionsentscheidungen grundsätzlich berücksichtigt werden müssen. Die Zwischenräume sollten, durch einen Risikoaufschlag in der Bewertung, Berücksichtigung finden.
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