Special: Crowdfunding für Immobilienprojekte: Womöglich stehen wir erst ganz am Anfang

People walking on the street of Manhattan - New York City

und: BondGuide im Gespräch über verschiedene Beteiligungsformen

Die Plattformen werben mit Renditen zwischen ca. 2,5 bis 8% und sichern zu, jedes Projekt zu prüfen und die Fortschritte laufend transparent zu machen. Zudem stemmt die Crowd im Gegensatz zu anderen Crowdfinanzierungen bei Immobilienfinanzierungen neben den Banken und den Projektentwicklern nur einen kleinen Anteil am Gesamtprojekt – das Risiko sei aufgrund des in der Regel späten Einstiegs in das Stadium der Projektentwicklung daher relativ gering.

Nachteile aufgrund nachrangiger Anlageform
Bei den meisten Bauprojekten sind Schwarmgelder als Nachrangdarlehen oder Genussrechte deklariert. Diese Darlehensform beinhaltet in der Regel keine Stimmrechte, der Investor muss sich schon auf den Bauträger verlassen. Die Geldgeber werden im Fall einer Insolvenz erst nach allen anderen Gläubigern bedient, jedoch immerhin noch vor den Eigenkapitalgebern. Seit der Verabschiedung des Kleinanlegerschutzgesetzes 2015 gilt es für Anbieter auch dieses zu beachten.

G4_Entwicklung Volumen 2015 und 2016; Quelle_FAP

G4_Entwicklung Volumen 2015 und 2016; Quelle_FAP

Ob Crowdinvestoren mit weniger als 10% für ihr Risiko angemessen entlohnt werden bezweifelt indem Steffen Sebastian, der Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg lehrt: „Institutionelle Mezzanine-Kapitalgeber würden nicht nur eine zweistellige Verzinsung verlangen, sondern häufig auch noch eine Gewinnbeteiligung.“ Die Plattformanbieter halten dem allerdings entgegen, dass diese Investoren in weitaus früheren Projektphasen einsteigen als die Crowd – höheres Risiko, höhere Rendite.

Simon Brunke, Geschäftsführer von Exporo , der derzeit gemessen am Projektvolumen größten (nach eigenen Angaben aktuell über 38,5 Mio. EUR erfolgreich vermittelt) auf Immobilien spezialisierten Crowdinvesting-Plattform in Deutschland, möchte diese Vorbehalte dagegen entkräften: „Das Risiko liegt im Projekt und nicht im Finanzvehikel“.

G5_Verteilung des Volumens 2015; Quelle_FAP

G5_Verteilung des Volumens 2015; Quelle_FAP

Wie wird sich der Markt weiterentwickeln?
Durch die kurzen Laufzeiten der Crowd-Investitionen in Immobilienprojekte (meist zwischen 18-48 Monaten), werden sich relativ bald belastbare Aussagen zur Performance treffen lassen können. Gemäß des FAP Mezzanine Report 2016 zeigen zumindest 85% der traditionellen Nachrangkapitalgeber aufgrund der hohen Verzinsungserwartungen  der traditionellen Kapitalgeber sowie den zu geringen Kapitaltranchen über Crowdinvesting, aktuell (noch) kein Interesse an einem Investment über Crowdinvesting-Plattformen. Der Report geht auch davon aus, dass es erst noch zu einer Konsolidierung des Marktes kommen werde.

Dennoch sei Crowdinvesting in Immobilien durch die Flexibilität der Crowd eine interessante und nützliche Ergänzung zum derzeitigen Nachrangkapitalmarkt. Jörg Scheidler, Managing Director bei FAP, dazu: „Als junges, rasch wachsendes Marktsegment ist Crowdinvesting hochspannend. Es ist eine neue Anlageform, die sich weiter entwickeln und als eigenständiger Markt herauskristallisieren wird.“

Karim Serrar, Mitherausgeber des Crowdfunding-Jahrbuchs 2015, schätzt die Marktentwicklung wie folgt ein: „Es ist nicht überraschend, dass das Crowdfunding ein zunehmendes Momentum zur Demokratisierung bisher schwer zugänglicher Anlageformen entwickelt. Dazu zählen u.a. die Energiemärkte, der Medizintechnik-Sektor und vor allem die Immobilienmärkte. Es bleibt abzuwarten, ob angesichts historisch niedriger Zinsen und bereits stark gestiegener Preise jetzt ein guter Zeitpunkt für den Einstieg ist. Allerdings geht es ja bei den diversen Anbietern in diesem Segment oft um Zwischenfinanzierungen mit fixierten Zinssätzen und somit überschaubare Risiken. Beeindruckend ist, dass sich namhafte Venture Capital Investoren mit zweistelligen Millionenbeträgen an den Akteuren beteiligen. Das weist auf die Erwartung von langfristig hohen Wachstumsraten hin. Ein Faktor ist, dass durch die Disintermediation im Banking immer mehr Finanzdienstleistungen ohne Bankbeteiligung erbracht werden – ein struktureller Wandel, der sich noch beschleunigen wird.“

Fazit
Sofern sich die einzelnen Plattformanbieter, auch induziert durch den wachsenden Wettbewerb, an die selbst auferlegten Qualitätsstandards der Projekte und der fortwährenden Transparenz bezüglich deren Fortschritt halten, dürfte sich Crowdinvesting in Immobilienprojekte in seiner Wahrnehmung als eine einfache und kostengünstige Anlageform herauskristallisieren. Die Risiken werden zwar kaum abnehmen, die erwähnte Disintermediation im Banking sowie eine Anzahl bereits erfolgter Finanzierungsrunden durch VC-Investoren deuten auf eine gewisse professionelle Zuversicht hin und damit ebenso auf eine fortwährende Umwälzung der Finanzierungsstruktur des Immobilienmarktes.

G7_Deal-Entwicklung; Quelle_FAP

G7_Deal-Entwicklung; Quelle_FAP

Ike Nünchert