„Peach-Property-Investoren möchten zu Recht ein konsistentes Image sehen“ – Interview mit CEO Dr. Thomas Wolfensberger

Falko Bozicevic im Gespräch mit Thomas
Wolfensberger. Im Hintergrund Axel Mühlhaus
von edicto.

Interview mit Dr. Thomas Wolfensberger, CEO, Peach Property Group, zur anstehenden zweiten Anleihe des Immobilienunternehmens, lukrativen Marktnischen und bestehenden Investoreninteressen

! Die BondGuide-Einschätzung finden Sie am Ende des Textes !

BondGuide: Herr Dr. Wolfensberger, wie kommt man als Züricher Immobilienunternehmen auf deutsche Städte wie Neukirchen, Erkrath oder Bad Reichenhall?
Wolfensberger: Da müssen Sie sich in Erinnerung rufen, dass unsere deutsche Tochter ja seit 2009 in Köln mit eigenen Büro und eigener Mannschaft vor Ort ist. Das heißt, wir verfügen in Deutschland über sehr gute Marktkenntnis, gerade in unseren Zielregionen Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Hessen.

BondGuide: Der Gewinn liegt bekanntlich im Einkauf…
Wolfensberger: …das ist auch unser Ansatz, d.h. wir suchen nach Objekten mit schon mal vorab hohen Anfangsrenditen. Unsere letzten Objekteinkäufe lagen alle zwischen ca. 9 und 12%. Dieser Ansatz schließt gewisse Lagen einfach aus: A-Städte mit ihren angezogenen Immobilienpreisen. Wir prüfen pro Jahr 1 ½ bis 2 Mio. qm vermietbare Fläche – gekauft werden von uns dann zwischen 50- und 100.000 qm. Daran können Sie unseren akribischen Überprüfungsprozess gut festmachen.

BondGuide: Kann Peach etwa eine Nische nutzen, die andere im Markt nicht sehen oder finden?
Wolfensberger: Ja und nein. Wir fokussieren Portfolien einer Größe von 300 bis 1.000 Wohnungen. Das ist eine Größe, die gerade so unterhalb der großen institutionellen Bestandshalter liegt und oberhalb der vermögender Privatpersonen. Und: Wir suchen nicht nur nach Cashflow-Rendite, sondern nach zusätzlicher Wertschöpfung bzw. dem Potential dazu – also Wertsteigerungen. Dazu müssen Sie das Produkt im wahrsten Sinne des Wortes ‚aufhübschen‘. Genau in dieses Muster fällt das erwähnte Erkrath: Unsere Mieterlöse liegen erst bei ca. 4,30 EUR, die Durchschnittsmiete in der Region aber bei rund 7 EUR. Leerstand natürlich nahezu Null, denn niemand zieht um, wenn er 30% unter Marktwert mietet. Also ergeben sich bis zu 30% Wertsteigerungspotential.

Chart Peach 3J

BondGuide: Was ist das Ziel für die Eigenkapitalquote bzw. und damit den Leverage generell?
Wolfensberger: Wir sind heute bei 27% Eigenkapitalquote, das sind in Summe umgerechnet rund 93 Mio. EUR auf der Stufe der Schweizer Mutter, die für die Anleihe ja auch noch vollumfänglich garantiert. Auf Stufe der Emittentin der neuen Anleihe – also unserer deutschen Tochtergesellschaft – haben wir die Vorgabe, den LTV unter 70% zu halten. Wichtiger aber ist ein Covenant der neuen Anleihe, und zwar dass das unbesicherte Immobilienvermögen der Muttergesellschaft Peach Property stets 150% der Nettofinanzverbindlichkeiten übersteigen muss. Das ist eine sehr harte Kreditklausel. Diese Vorgabe erfüllen wir heute mit 256% bei Weitem. Unsere EK-Quote wird sich eher weiter erhöhen, aber mit rund 30% fühlen wir uns sehr wohl.

BondGuide: Und das Verhältnis von Bestandsliegenschaften zu Projektentwicklungen?
Wolfensberger: 61% Bestandsimmobilien in der Gruppe. Das ist natürlich ein deutlich gewandeltes Risikoprofil, wenn Sie sehen, wo wir herkommen: 2011 hatte Peach praktisch noch gar keine Bestandsliegenschaften. Ein Viertel lukrative Projektentwicklungen möchten wir durchaus künftig weiter beibehalten – verfügen dabei auch über einen entsprechenden Projektvorrat. Aber dazu noch ein wichtiger Hinweis: Die Emittentin der Anleihe ist ja die deutsche Peach-Tochtergesellschaft – und die führt ausschließlich Bestandsimmobilien.

Der Immobilienentwickler entwickelt sich gut. Quelle:Peach Property

BondGuide: Wie hoch wäre aktuell der Discount auf den NAV der Bestandsliegenschaften bzw. wie ließe sich der verkleinern?
Wolfensberger: Auf Ebene der Peach-Gruppe etwa 40%. Die Antwort darauf ist genau der seit Jahren laufende Umbau zu einem gesunden Verhältnis zwischen Beständen und Projektentwicklungen – plus eine passable Eigenkapitalquote. Darüber hinaus haben wir uns verschlankt und 2,5 Mio. EUR an jährlichen Kosten eingespart.

BondGuide: Zur Anleihe selbst: Volumen und Zinssatz – komfortabel und zufrieden damit?
Wolfensberger: Auch wenn die Details noch nicht final sind: Auf Ihrer Homepage hatten Sie ja bereits vermutet, dass das Volumen bei rund 50 Mio. EUR liegen könnte und der Zinssatz unterhalb der ersten Peach-Anleihe von 2011. Wenn wir die bis Sommer 2016 laufende erste Peach-Anleihe abgelöst haben werden, können wir pro Jahr hoffentlich einen mittleren sechsstelligen Euro-Betrag an Zinsen sparen. Das wäre ungefähr der Plan aktuell.

BondGuide: Bleiben da noch Mittel für Zukäufe übrig?
Wolfensberger: Ja, das denke ich schon. Die letzten drei Objekte hat Peach aus dem Cash bezahlt, also nicht fremdfinanziert. Somit besteht noch Manövriermasse, um weitere Mittel zu generieren.

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Rechts: Bernd Hasse, Managing Director Deutschland, links CFO Dr. Marcel Kucher lauschen dem Gespräch ebenfalls

BondGuide: Warum wieder eine öffentliche Anleihe? – sicherlich haben Sie noch andere Optionen durchgespielt.
Wolfensberger: Wir haben alle möglichen Optionen überprüft. Auch die Veräußerung eines oder mehrerer Objekte wurde durchgespielt, ggf. ein höherer Leverage, etc. Am Ende haben wir uns wieder für eine öffentliche Anleihe entschieden, da wir im deutschen Kapitalmarkt eine gewisse Kontinuität zeigen möchten. Mit anderen Worten, Investoren mögen ein konsistentes Image und nicht eines, das opportunistisch geprägt erscheint. Die Assets sind in Euro, daher auch bewusst eine Anleihe in Euro-Währung. Fairerweise muss man sagen, dass wir ja nicht die Mehrheit der Zeichnungen aus dem öffentlichen Angebot erwarten – in unserem Fall sind das wenige Prozente. Aber wir freuen uns natürlich über jeden privaten Zeichner und nehmen Privatanleger sehr ernst. Für die institutionellen Adressen ist unser mandatiertes Institut Bankhaus Lampe zuständig.

BondGuide: Herr Dr. Wolfensberger, besten Dank, dass Sie sich inmitten der zahlreichen Termine noch Zeit für ein Gespräch freigesperrt haben.

Das Interview führte Falko Bozicevic.

 

Anleiheübersicht – Peach Property Group (Deutschland) AG 

WKN/ISIN DE000A14KGV8
Erstnotiz 11. November 2015 (voraussichtlich)
Zeichnungsfrist vsl. bis 5. November 14 Uhr
Ausgabepreis 100%
Kupon 5,75-6,0% p.a.
Stückelung EUR 1.000
Laufzeit 5 Jahre
Umtauschangebot
Marktsegment Entry Standard, Frankfurt
Emissionsvolumen mind. 25, höchstens 50 Mio. EUR
Rating/Unternehmen BB+ (CR)
Banken/Vertrieb Bankhaus Lampe
Internet www.peachproperty.com

 


Geschäfts- und Kennzahlen – Peach Property Group AG
 (KONZERN)       

 

2014

2015e

2016e

2017e

Betriebsertrag*

194,6

121

85

150

Jahresergebnis*

-10,4

12,8

24

29

1) in Mio. EUR; Quelle: Unternehmen, BondGuide Research

 

Bewertung – Peach Property Group (Deutschland) AG 

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung: **
Peergroup-Vergleich: ***
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.): ****
IR/Bond-IR: *****
Covenants: ****
Liquidität im Handel (e): **
Fazit by BondGuide: **** (Chancen überwiegen)