BondGuide im Gespräch mit John Bothe, Gründer und Co-Geschäftsführer der Silberlake Real Estate Group, über die aktuelle Emission einer Unternehmensanleihe, Marktpotenziale und Hintergründe.
BondGuide: Herr Bothe, wer oder was ist Silberlake?
Bothe: Silberlake ist Bestandshalter, Projektentwickler und Asset Manager von Immobilien. Unser Sitz ist in Düsseldorf, das Unternehmen wurde von Thomas Falk und mir 2015 gegründet. Die Historie geht allerdings weiter zurück, damals noch unter Bothe Immobilien. Derzeit haben wir rund 1.500 Wohnungen im Bestand und 35 Mitarbeiter.
BondGuide: Aber Sie haben auch eine Projektentwicklungspipeline.
Bothe: Ja, richtig, aktuell knapp 250 Mio. EUR. Wir betreuen darüber hinaus im Asset Management bzw. Property Management mehrere Tausend Wohnungen. Und auch einige Zehntausend Quadratmeter Büroflächen. Die Assets under Management belaufen sich auf ca. eine halbe Milliarde EUR.
BondGuide: Wie kommt es, dass ich den Unternehmensnamen erst googeln musste?
Bothe: Nun, wir sind bisher ja nicht am Kapitalmarkt in Erscheinung getreten. Außerdem ist Silberlake konservativer unterwegs, als wir das hätten sein können in den letzten Jahren – und zwar sowohl im Einkauf als auch bei den Projekten. Wir finanzierten bisher vorwiegend mit eigenem Geld und mit Co-Investoren, ansonsten ganz klassisch über unsere Hausbanken – daher ist gut möglich, dass wir bisher unter Ihrem Radar blieben.
BondGuide: Wie weit kommen Sie denn dann mit 2 Mio. EUR Emissionserlös aus der aktuellen Anleiheemission?
Bothe: Derzeit sehen wir gute Chancen zu lukrativen Erwerben einzelner Objekte, und genau dafür wäre der Emissionserlös.
BondGuide: Also die Anleihe ist nicht etwa zur Ablösung einer teureren Finanzierung?
Bothe: Ganz und gar nicht. Wir haben kein Mezzanine-Kapital oder ähnliches, das teurer wäre. Silberlake hat Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen, die niedriger verzinst sind, aber die natürlich ihre Grenzen haben.
BondGuide: Nun haben Sie sozusagen die ‚Schönwetterphase‘ der letzten 10-12 Jahre mitgemacht, nach der Finanzkrise 2008. Wie beurteilen Sie hingegen die derzeitige Ausgangslage?
Bothe: Da wir wie erwähnt ziemlich konservativ unterwegs sind in unseren bisherigen Finanzierungen, haben wir praktisch keinerlei Corona-Impact. 99% unserer Mieten bei Bestandsimmobilien wurden gezahlt. Zu 95% ist Silberlake wohnwirtschaftlich aufgestellt. Wir sehen diese Zeit unter dem Einfluss der Coronakrise eher als Chance, da sich einige Immobilienunternehmen bei ihren Finanzierungen doch recht weit aus dem Fenster gelehnt haben. Unser Credo war stets, dass uns solche externen Faktoren gar nichts bis allenfalls wenig anhaben dürfen.
BondGuide: Sie sind relativ Ruhrgebiet-lastig unterwegs – steht das unter dem Motto ‚Schuster bleib bei Deinen Leisten‘?
Bothe: Absolut. Die Rhein-Ruhr-Metropolregion ist die drittgrößte innerhalb Europas. Wir haben auch schon einige erfolgreiche Investitionen in Hessen, Berlin und Ostdeutschland getätigt, aber dabei handelt es sich um einzelne Opportunitäten. Unsere Kerninvestments sind und bleiben in Westdeutschland in unserer angestammten Region Rhein-Ruhr.
BondGuide: Angenommen Sie hätten nicht 2 Mio. EUR, sondern 20 Mio. EUR oder mehr zur freien Verfügung, zinslos. Was könnten Sie damit bewerkstelligen?
Bothe: Natürlich könnten wir uns damit um Portfolien kümmern, die bisher außerhalb unserer Reichweite lagen. Die gibt es immer wieder und sind gekennzeichnet durch größere Leerstände oder Investitionsstaus. In der Regel werden die recht stiefmütterlich behandelt. Aufgrund von Corona sind sie jetzt ein Ladenhüter. Wir können das aber – und größere Portfolios würde uns die Möglichkeit geben, das Geschäft in größerem Maßstab zu skalieren.
BondGuide: Sie kümmern sich also um Leerstände, Refurbishment etc. – wie aktiv greifen Sie ein?
Bothe: Sehr aktiv. Wir kaufen explizit gerne Value-add-Projekte, bei denen Handlungsbedarf besteht. Diese Objekte unterteilen wir in drei Töpfe. Der erste sind Top-Lagen in Top-Städten wie Düsseldorf. Natürlich sind die Renditen da nicht mehr großartig, aber langfristige Wertsteigerungen sind historisch gesehen sehr wahrscheinlich und aufgrund der Nachfrage praktisch sicher. Den zweiten Topf bilden B-Städte mit großem Value-add-Wertsteigerungspotenzial, etwa mit bisherigen Leerständen. Topf Drei schließlich sind Projektentwicklungen oder der Handel mit Immobilien. Um das Risiko so gering wie möglich zu halten, beschränken wir uns bei Projektentwicklungen aber auf die Top-Städte wie Düsseldorf, Köln oder Frankfurt. Bei all dem ist allerdings unser Ziel, allein aus den Gebühren für das Asset Management sowie aus Mieteinnahmen den Cashflow für den gesamten Apparat zu erzielen. Verkäufe aus Projekten oder entwickelter Bestandsimmobilien sind sozusagen direkter Reingewinn.
BondGuide: Auf wen trifft man im Einkauf, wer sind Ihre Konkurrenten?
Bothe: Unsere Nische sind ungefähr 1 bis 20 Mio. EUR. Früher trafen wir da auf lokale Einzelkämpfer, z.B. vermögende Zahnärzte oder dergleichen. Das ist heute aber ganz anders, wir treffen auch auf bekannte Immobilienunternehmen, die meist kapitalmarkt-nah sind.
BondGuide: Und dann?
Bothe: Also gegenüber dem erwähnten klassischen Zahnarzt haben wir den Vorteil, dass wir schneller sind, da wir eine Finanzierung schlicht einfacher bewerkstelligen können. Allerdings fiel uns auf, dass wir gegenüber kapitalmarktorientierten Unternehmen stets im Nachteil sind, und zwar aus praktisch demselben Grund. Große Wohnungsgesellschaften können sich über den Kapitalmarkt derart günstig refinanzieren, dass wir irgendwo nicht mehr mithalten können. Wenn wir langfristig wachsen wollen, müssen wir unsere Fianzierungsmöglichkeiten breiter aufstellen. Kapitalbeschaffung ist im kapitalintensiven Immobilien-Geschäft nun mal ein ganz, ganz wichtiger Punkt.
BondGuide: Was würden Sie sagen, das klappte gut und das klappte aber auch mal gar nicht?
Bothe: Lassen Sich mich mit dem letzten anfangen: Bei uns funktionierte auch mal etwas nicht, aber nichts davon wirtschaftlich gravierend, da kein Einzelprojekt dermaßen groß ist. Baugenehmigungen sind stets ein Thema. Da kann es zu Projektverzögerungen kommen. Damit muss denke ich jeder Projektentwickler leben. Auf der Positivseite stehen Einkäufe mit großen Leerständen. Die beseitigen wir mit entsprechenden Eingriffen in den Zustand der Immobilien. Das andere Positivbeispiel sind hochpreisige Stadtwohnungen in Top-Städten wie Köln oder Düsseldorf, deren Verkäufe uns in die Lage versetzt haben, relativ viel Eigenkapital aufzubauen.
John Bothe, Co-Geschäftsführer
BondGuide: Standardfrage zum Abschluss: Was würden Sie als größtes Einzelrisiko für Ihre Unternehmung sehen?
Bothe: Politische Entscheidungen wie gestoppte Baugenehmigungen oder Mietpreisdeckel sind typische Risiken für Wohnungsgesellschaften oder Projektentwickler, also auch für uns. Allerdings: In den Städten, in denen wir aktiv und unterwegs sind, ist das kein Thema. Generell sind es externe Faktoren, auf die wir keinerlei Einfluss haben wie Corona, aber auch hier sind wir bislang und die gesamte Wohnungswirtschaft nicht oder nur kaum betroffen. Auch Naturkatastrophen oder radikale politische Umschwünge sind natürlich Faktoren, auf die man keinen Einfluss hat. Wir können uns aber gerade hier in Deutschland zwar über dies und jenes beklagen, was nicht 100%ig optimal sein mag, aber sollten uns immer klar darüber sein, wie stabil Deutschland ist. Da können andere Länder, auch die USA, nur von träumen.
BondGuide: Herr Bothe, ganz herzlichen Dank für die überaus interessanten Einblicke!
Interview: Falko Bozicevic / Fotos: @Silberlake