Neuemission RAMFORT: „Anleiheemission ist Verstärkung und Dynamisierung unserer Pläne“

Der Spezialist für das Refurbishment sog. Value-add-Immobilien im Rahmen eines Real Estate Asset Managements setzt seine bereits kommunizierten Kapitalmarktambitionen um: RAMFORT möchte bis zu 10 Mio. EUR einnehmen und bietet als Erstemittent nicht unerhebliche 6,75% Kupon – Geschäftsführer Björn Wittke beantwortet BondGuide die wichtigsten Fragen zur Neuemission.

Herr Wittke, zum Auftakt einmal in eigenen Worten bitte: Wer oder was ist die RAMFORT Gruppe und was machen Sie?
Wir sind ein inhabergeführtes Familienunternehmen mit Schwerpunkt auf der Investition in Büroimmobilien mit Value-add-Potential. In Frage kommende Objekte werden von uns nachhaltig vitalisiert mit dem Ziel, sie anschließend langfristig im Eigenbestand zu halten.

RAM steht doch für Regensburg Asset Management – also machen Sie wahrscheinlich auch noch etwas darüber hinaus?
Richtig – klassische Vermögensverwaltung mit Fokus auf die Immobilienwirtschaft. Wir legen hier also entsprechend an und setzen das Property Management wie auch das persönliche Management mit einem Expertenteam um.

Wie sieht denn der Business-Plan aus – welchem Ziel dient der Emissionserlös?
Der Emissionserlös dient der Fortentwicklung bestehender und laufender Projekte als Eigenkapital – es ist zwar aufgenommenes Fremdkapital, aber bei Projektfinanzierungen gilt es als beigesteuertes Eigenkapital der RAMFORT. Bisher hatten wir dies über Mezzanine abgebildet, was aber seine Grenzen hat. Daher unsere erste öffentliche Anleiheemission.

Also geht es in erster Linie um die Entwicklung von Immobilien bzw. eines ganzen Areals, namentlich u.a. den Büroimmobilienkomplex Airport City Bremen – jedenfalls bezogen auf das Emissionsvorhaben der Anleihe ein Projekt mit Leuchtturmcharakter?
Ja, das hatten wir auch schon öffentlich bekannt gegeben. Von Leuchtturmcharakter würde ich aber nicht sprechen wollen: Es handelt sich um ein ganz bodenständiges Bestandsobjekt, das zu neuem Glanz geführt werden wird – nachdem es in den letzten Jahren etwas stiefmütterlich behandelt wurde.

Wie weit kommen Sie mit dem Emissionserlös, was können Sie damit stemmen?
Der angestrebte Emissionserlös deckt auf jeden Fall den aktuellen Bedarf bei bereits gesicherten Objekten. Auf bisherige Finanzierungsarten greifen wir ja weiterhin zurück. Jede Höhe also, die sich aus der Anleihe ergibt, bedeutet eine Verstärkung und Dynamisierung unserer Pläne.

Eine leidige, aber notwendige Frage in diesen Zeiten: Wie stark wird Ihr Geschäftsbereich durch Corona beeinträchtigt?
Tatsächlich sind es meist bürokratische Sachen, die aktuell verlangsamt sind. Im regulären Geschäft sehen wir dagegen keine nennenswerten Einschränkungen. In unserem Segment stellen wir eher einen Nachfrageschub fest, nachdem ja das vorherige Jahr 2020 schon zu Verzögerungen bei vielen Projekten geführt hatte. Und als ‚unser Segment‘ seien hier ausdrücklich etablierte, vernünftige Lagen außerhalb von Premium genannt.

Kommt man heute noch an rentable Projekte mit Sicherheitspuffer?
Jedenfalls wird es nicht einfacher, das stimmt. Wer sucht, der findet aber auch. Dazu sind ein entsprechendes Netzwerk sowie ein gutes Standing im relevanten Markt das A und O. Ich denke, mit dem Airport City Bremen haben wir das einmal mehr unter Beweis gestellt. Corona hat in unserer Branche insofern ‚geholfen‘, als dass jetzt nicht alles dauerhaft preislich gänzlich abhob.

Und die künftige Kapitalmarktnähe ist ein weiteres Plus? – auch im Sinne von Standing im Markt gedacht.
Die Kapitalmarktnähe ist immer eine Erweiterung bestehender Finanzierungsmöglichkeiten und daher stets ein nennenswertes Asset. Wer schneller reagieren kann, ist zweifellos im Vorteil.

BondGuide führt RAMFORT seit rund einem halben Jahr in der Übersicht der möglichen Emissionen, die war ja auch avisiert – was bedurfte der weiteren Abstimmung derweil, die ja doch rund zwei Quartale in Anspruch genommen zu haben scheint?
Der richtige Zeitpunkt ist nicht unerheblich. Ende 2020 war dann wieder doch sehr von der Pandemie geprägt. Hinzu kam, dass im vergangenen Jahr bereits zahlreiche Emittenten aus dem Immobilienbereich an den Markt traten, so dass wir im Herbst ein unvorteilhaftes Momentum für unsere eigenen Ziele verzeichnen mussten. Das ist auch bereits die ganze Erklärung. Frühjahr 2021 erschien uns deshalb die gangbarere Variante.

@Christian O. Bruch

Wie zufrieden sind Sie mit der Kuponhöhe?
Das ist natürlich ein Lernprozess, dem wir uns hierbei unterzogen haben. Speziell beim ersten Mal. Aus Emittentensicht hätte ich mir natürlich einen Kupon von maximal 4% gewünscht – der wäre aber unrealistisch gewesen, zumal es unsere erste Emission ist. Insofern haben wir hier den Kompromiss zwischen Investoren- und Emittenteninteressen gefunden. Ich bin sicher, bei einer Folgeemission wird die Kuponhöhe niedriger ausfallen können.

Das Thema Immobilienprojektierung ist ja in der Tat prädestiniert für Kapitalmarktthemen. Ist das aktuelle Projekt für RAMFORT ein erster Schritt am Kapitalmarkt und ggf. Auftakt zu möglicherweise weiteren oder lediglich der momentanen Aufgabenstellung geschuldet?
In der Tat möchten wir uns mit dieser unserer ersten Anleihe für die Zukunft als Emittent empfehlen. Da kann ich jetzt natürlich noch keine dezidierten Auskünfte zu machen, aber Ihre Vermutung wäre unserer eigenen nicht ganz unähnlich.

Geschäftsführer Björn Wittke

Wie sehen die Sicherheiten für Investoren bei der Anleihe aus?
Dies war einer unserer Augenmerke bei der Emission. Zum einen emittieren wir vom Mutterhaus aus, der RAMFORT Gruppe. Die hat sowohl entsprechendes Eigenkapital wie auch Sicherheiten. Aus der Firmenmutter wird in Tochtergesellschaften Geld ausschließlich gegen Grundschulden vergeben. Und auch das nur zum Einkaufspreis plus Nebenkosten – die Wertsteigerung, der Value-add, kommt also on top. Bei den bestehenden Projekten deckt die aktuelle Ist-Miete bereits alle Kuponzahlungen ab.

Herr Wittke, ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und die interessanten Erläuterungen zur Emission.

Interview: Falko Bozicevic

Fotos: @RAMFORT bzw. Quelle