BondGuide im Gespräch mit Falk Raudies, Gründer und Vorstand FCR Immobilien, über über Cash & Carry, B-Märkte & Bonds sowie Wohl & Wehe von Eigenemissionen.
Ursprünglich aus BondGuide 15-2017 vom 28. Juli
BondGuide: Herr Raudies, die Frequenz der Nachrichten von Seiten FCR legte in den vergangenen Monaten deutlich zu. Das ist ein deutlicher Hinweis darauf … ?
Raudies: Dass wir einen guten Job machen. Innerhalb des vergangenen Jahres hat sich unser Immobilien-Bestandsportfolio auf derzeit 33 Objekte praktisch verdoppelt. Genau wie der Wert des Portfolios von aktuell ca. 100 Mio. EUR. Unsere Mitarbeiterzahl hat sich in den letzten zwei Jahren auf 16 vervierfacht.
BondGuide: Der Net Asset Value liegt momentan zwischen 40 und 45 Mio. EUR. Das ist nicht wenig, wenn man bedenkt, dass FCR erst wenige Jahre am Markt ist. Sie selbst sind Großaktionär – kann man zufrieden sein?
Raudies: Von Null auf über 40 Mio. EUR innerhalb von drei Jahren ist sicher eine Größenordnung, die sich sehen lassen kann. In der Tat gehören mir 82% der Unternehmung und ich schaue auch deshalb bei allen Investitionen noch ein zweites Mal hin. Das ist aber ohnehin meine Pflicht als Vorstand und es entspricht auch der Art und Weise wie ich Dinge generell angehe. Die Arbeit macht mir schlicht ungeheuer Spaß..
BondGuide: Sie haben ja zwei börsennotierte Anleihen im Volumen von zusammen 16 Mio. EUR ausstehen, emittiert 2014 und 2016. Sind die mit 7,1 bzw. 8,0% nicht etwas kostspielig?
Raudies: Das ist eine häufig gestellte Frage, und: Nein, nur auf den ersten Blick. Die Anleihen haben für mich im Wesentlichen zwei Funktionen. Die erste ist, dass wir stets ca. 10 bis 15 Mio. EUR Liquidität vorhalten können, die man für schnelle Entscheidungen am Immobilienmarkt benötigt und über die man nicht erst noch mit seinen Hausbanken verhandeln muss. Die zweite ist, dass eine Investition in eine Liegenschaft stets einen Mix aus verschiedenen Finanzierungsquellen darstellt, und dabei stellen die Anleihen lediglich unseren FCR-Eigenkapitalanteil einer Investition. Der Fremdkapitalanteil kommt über die finanzierenden Banken – die sind zwar günstiger, finanzieren aber nur zusammen mit unserem Eigenkapitalanteil. Im Mix aus Anleihen und Fremdkapital über die Banken finanzieren wir die Objekte aktuell mit einem durchschnittlichen Zins von ca. 3%.
BondGuide: Die Bonds hat FCR in Eigenemission vertrieben, was praktisch schon out-of-fashion gilt. Wie waren Ihre Erfahrungen?
Raudies: Anfangs, also bei der ersten Anleihe, verlief alles tatsächlich etwas schleppend. Uns wurde klar, dass wir in der öffentlichen Wahrnehmung noch nicht genug bekannt waren. Anleihe 2014/19 war bei Weitem nicht vollplatziert. Bei Anleihe 2016/21 hat es hingegen sehr gut geklappt. Wir haben bereits deutlich mehr als 10 Mio. Euro bei dieser Anleihe platziert. Bis September ist der Wertpapierprospekt noch gültig, und bei über 1 Mio. EUR Zeichnungsvolumen pro Monat könnte das avisierte Volumen von 15 Mio. EUR also passgenau erreicht werden.
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