BondGuide im Gespräch mit Jens Liewald, CEO, und Cristian Mantzke, CIO, DESIAG Deutsche Supermarkt Immobilien AG über das krisenresistente Geschäftsmodell der Bestandshaltung von Nahversorger- und Supermarkt-Immobilien sowie den firmeneigenen Anspruch, in der Anlageklasse der deutschen Immobilien-Nahversorger in den kommenden Jahren einen der ersten Plätze einzunehmen.
BondGuide: Herr Liewald und Herr Mantzke, mit der DESIAG tritt ein komplett neuer Emittent an den hiesigen Bondmarkt. Mögen Sie zum Einstieg bitte einmal kurz Ihr Geschäftsmodell in eigenen Worten schildern?
Liewald: Unser Name ist Programm! Deshalb auch DESIAG Deutsche Supermarkt Immobilien AG. Die DESIAG investiert aus Deutschland heraus in deutsche Supermarkt-Immobilien. Dabei fließt unser Geld in ein mit der Bonitäts-Bestnote AAA geratetes Land wie Deutschland in Immobilien mit gewerblichen deutschen Mietern, welche ebenso mit A bis AA+ über Bestnoten im Investment Grade-Bereich verfügen. Das von der DESIAG investierte Geld bleibt insofern also zu 100% in Deutschland.
BondGuide: Sie sind also ein Immobilieninvestor mit dem Ziel, ein Portfolio aufzubauen, das aus Supermärkten und Nahversorgern in Deutschland besteht?
Liewald: Ja, das ist korrekt. Unser Ziel ist, die DESIAG in den nächsten fünf Jahren zu einem Immobilienbestandshalter aufzubauen, der über ein diversifiziertes Nahversorger-Portfolio an Standorten in kleinen und mittelgroßen Städten in Deutschland verfügt. Zu unserer Einkaufsstrategie gehört hierbei sowohl einzelne Standorte zu akquirieren, als auch kleinere Objekt-Portfolios zu erwerben.
BondGuide: …und wann qualifiziert sich ein Objekt für einen Ankauf?
Liewald: Nun ja, in erster Linie ist für uns und unsere Aktionäre das Rating eines Mieters essenziell. Außerdem sollte die Laufzeit des Mietvertrages wenn möglich nicht unter fünf Jahren liegen. Daneben erfolgt eine detaillierte Standortanalyse des zu erwerbenden Objekts u.a. im Hinblick auf Verkehrsanbindung, Baustopp für Nahversorger in der Region, Bevölkerungsdichte, Konzentration der Nahversorger vor Ort, Neuplanung von Nahversorgerzentren etc. Schließlich werden auch Meta- und Satellitendaten der Besucherzahlen eines Standortes ausgewertet und beim Ankauf berücksichtigt.
BondGuide: 2020 war vor dem Hintergrund der anhaltenden Corona-Pandemie und den daraus resultierenden Shutdown-Maßnahmen für viele Sektoren kein leichtes Jahr – wie schipperte denn die DESIAG durch das Krisenjahr bzw. gab es gar operative Highlights?
Mantzke: Um es mit Ihren Worten zu sagen, die DESIAG schipperte gut durch das Krisenjahr. Die Aktionäre sowie das Management-Team haben aber schon in den letzten Jahren erfolgreich in Nahversorger-Immobilien investiert. Das solide Geschäftsmodell hat uns dann darin bestärkt im zweiten Quartal die DESIAG an den Start zu bringen und in das DESIAG-Projekt zu investieren.
BondGuide: …Ihr Geschäftsmodell besticht insofern durch eine gewisse Krisen-Resilienz?
Mantzke: Auf jeden Fall! Wir sehen unser Geschäftsmodell sogar als krisenresistente Anlageklasse an und gehen sogar so weit, die Anlageklasse „deutsche Nahversorger- und Supermarkt-Immobilien“ mittel bis langfristig als obligatorischen Bestandteil eines jeden Anleiheportfolios zu bezeichnen. Hierfür spricht im heutigen Marktumfeld auch, dass bereits Anfragen großer Emissionshäuser von ETFs laufen, Produkte für diese Anlageklasse aufzulegen.
BondGuide: …und wie steht die DESIAG gegenwärtig unter finanziellen Gesichtspunkten da?
Mantzke: Sehr gut, kann ich Ihnen versichern. Die DESIAG wird neben einer Kölner Immobiliengruppe u.a. auch von einem Schweizer Family Office unterstützt, welches die DESIAG mit Eigenkapital sowie Eigenkapitalersatz mittels Bonds refinanziert.
BondGuide: Wie sieht es in Ihrem Bereich eigentlich mit Wettbewerbern aus? Mir fallen hier auf Anhieb kapitalmarkterprobte Emittenten wie FCR Immobilien, Deutsche Konsum REIT oder eine DEFAMA etc. ein – wie besteht eine DESIAG neben diesen Konkurrenten; was unterscheidet sie von ihnen?
Liewald: Der Gesamtmarkt der deutschen Nahversorger besteht aus rund 28.000 Immobilien und verfügt über ausreichend Marktpotenzial; die von Ihnen erwähnten drei Mitbewerber decken derzeit gerade einmal rund 5% dieses Market ab. Darüber hinaus gibt es verschiedene vermögende deutsche Family Offices sowie einige große deutsche sowie angelsächsische Fondgesellschaften, die in dieser Anlageklasse ebenfalls investiert sind. Sobald Letztere nach der definierten Haltefrist auslaufen, wechseln sie auf die Sell Side und verkaufen ihre Bestände bzw. wechseln in Bestände mit längeren Mietlaufzeiten. Hierbei ergeben sich bisweilen natürlich Opportunitäten. So führt die DESIAG derzeit u.a. Verhandlungen zum Kauf eines 47 Mio. EUR schweren Supermarkt-Portfolios, welches von einem deutschen Family Office stammt und eine Restlaufzeit von rund zehn Jahren aufweist. Ferner halten einige der Lebensmitteleinzelhändler wie z.B. die Schwarz Gruppe (Lidl) selbst Immobilienbestände und betreiben diese Nahversorger-Immobilien erfolgreich.
BondGuide: Um Ihren Portfoliobestand kontinuierlich auszubauen, müssen Sie stets eine Finanzierung auf die Beine stellen – dafür sicherlich auch der Emissionserlös?
Mantzke: Der Emissionserlös u.a. aus unserer jüngsten Anleihe wird als Teil der Finanzierung bei einer Akquisition genutzt und fließt in die jeweilige Zweckgesellschaft als Eigenkapitalersatz; die Zweckgesellschaft, welche Teil der DESIAG-Konzernbilanz ist, hält die Nahversorger-Immobilie dann im Bestand. Die Bonds der DESIAG stehen im Rang immer vor dem Eigenkapital der Aktionäre. Unseren Aktionären ist es zudem gemäß Anleihe-Covenants untersagt, Dividenden aus der DESIAG zu ziehen, bevor nicht alle bilanziellen Verbindlichkeiten aus den Bonds ausgeglichen sind.
DESIAG IHS 2020/23 (WKN: A3H2ZP)
BondGuide: Kommen wir konkret zur neuen Anleihe: Wie lauten die Keyfacts und warum der Weg einer institutionellen Privatplatzierung mit anschließender Notierungsaufnahme („iPPmaNA“)?
Mantzke: Unsere im Frankfurter Freiverkehr börsennotierte Unternehmensanleihe 2020/23 verfügt über eine Laufzeit von drei Jahren und bezahlt einen jährlichen Kupon von 7,25%. Die erste Anleihetranche über 15 Mio. EUR ging im Wege einer reinen Privatplatzierung an institutionelle Investoren in Deutschland und der Schweiz. Für den weiteren Ausbau unseres Bestandsportfolios prüfen wir aber laufend die Ausgabe weiterer Tranchen unter der Anleihe bis zu einem Gesamtvolumen von 125 Mio. EUR. Und warum der Weg eines Private Placements mit anschließendem Listing? – Nun ja, institutionelle Investoren benötigen die Preisfindung an einer Börse für deren Bilanz- und Auditkomitees. Eine Notierungsaufnahme ist hier eine notwendige Formalie, welche die institutionellen Investoren heute wünschen; wie und ob überhaupt dann DESIAG-Anleihen den Besitzer über den Freiverkehr wechseln, liegt außerhalb unserer Kontrolle. Wir möchten daher nochmals darauf hinweisen, dass die DESIAG-Anleiheemission nicht dem breiten Anlagepublikum in Form eines öffentlichen Angebotes offeriert wurde.
BondGuide: In einem ersten Schritt wurden also zunächst 15 Mio. EUR unter der bestehenden Anleihe eingesammelt – wie weit kommt die DESIAG mit diesem Emissionserlös?
Mantzke: Die DESIAG plant mit den eingenommenen Anleihemitteln ein erstes Nahversorger-Portfolio aufzubauen sowie auch einzelne Standorte zu akquirieren. Der von der DESIAG an ausgewählte institutionelle Investoren ausgegebene Bond soll insofern in den nächsten Jahren dem Kauf von Nahversorger- und Supermarkt-Immobilienbeständen dienen.
Cristian Mantzke, DESIAG
BondGuide: …also emittieren Sie die Anleihe quasi „on demand“?
Mantzke: Ja, es handelt sich, wie Sie bereits richtig erkannt haben, bei der Anleiheemission um einen „Bond-on-demand“! Die DESIAG hat danach das Recht, in den nächsten drei Jahren Inhaberschuldverschreibungen in der Größenordnung von bis zu 125 Mio. EUR an ausgewählte institutionelle Investoren auszureichen. Um eine negative Zinslast zu vermeiden, werden einzelne Anleihetranchen immer nur dann angeboten, wenn die DESIAG die einzusammelnden Anleihegelder auch zeitnah in Cashflow-positive Nahversorger-Immobilien investieren kann. Das ist ein gängiges und bislang erfolgreich praktiziertes Modell, das auch die wichtige Kerngröße, den FFO, steigert. Wenn möglich soll das Geld der Aktionäre und der Anleiheinvestoren stets in der Immobilie arbeiten, durch welche Mietennahmen erwirtschaftet werden.
BondGuide: Wie sieht es mit einer Art Abbruchkriterium für den Fall der Fälle aus – z.B., dass sich das Kapitalmarktumfeld u.a. vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie erneut deutlich eintrübt?
Liewald: Das Management-Team der DESIAG sowie deren Aktionäre haben in den letzten 20 Jahren in verschiedenen Immobilien-Anlageklassen wie Bestand/Wohnen, Gewerbe/Office sowie im Development/Wohnen erfolgreich Transaktionen von insgesamt weit über 2 Mrd. EUR aufgebaut, arrangiert oder auch mitfinanziert. Gehen Sie und die geschätzten Leser des BondGuide davon aus, dass die DESIAG in der Anlageklasse der deutschen Immobilien-Nahversorger einen der ersten Plätze in den nächsten Jahren einnehmen wird.
Jens Liewald, DESIAG
BondGuide: Zum Abschluss: Was würden Sie als größtes Einzelrisiko, Ihre größte einzelne Sorge bezeichnen im Hinblick auf Ihr Geschäftsmodell?
Liewald: Sagen wir mal so, der wichtigste Teil des DESIAG-Geschäftsmodells ist sicherlich der Zugang und die Lokalisierung geeigneter Nahversorger- und Supermarkt-Objekte, welche bestenfalls über Mietlaufzeiten von ab fünf Jahren und über Mieter mit einem Investment Grade (Minimum BBB+) verfügen. In der Regel liegt das Investment-Rating der besagten Einzelhandelskonzerne wie Aldi, Lidl oder der REWE Gruppe, welche die DESIAG gerne als Mieter identifiziert, derzeit bei A bis AA+.
BondGuide: Herr Liewald und Herr Mantzke, besten Dank für Ihre Zeit, Ihre umfangreichen Erläuterungen und natürlich viel Erfolg bei künftigen Emissionen.
Interview: Michael Fuchs
Jens Liewald, CEO der DESIAG, leitet als Immobilienkaufmann seit über 20 Jahren erfolgreich ein Kölner Immobilienunternehmen. Mit seinem Team hat er in verschiedenen Immobilien-Anlageklassen wie Wohnen, Gewerbe und Development Transaktionen von insgesamt rund 450 Mio. EUR erfolgreich durchgeführt.
Cristian Mantzke, CIO der DESIAG, leitet seit über acht Jahren erfolgreich die FINMA regulierte Investmentfirma Swiss Merchant Group AG und hat in der DACH-Region DCM/Bond-Real-Estate-Transaktionen von über 500 Mio. EUR erfolgreich arrangiert und begleitet.
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