FCR Immobilien setzt bei der Anleihe 2025/30 auf selektive Zukäufe, KI-gestützte Prozesse und stabile Cashflows im Nahversorgungssegment – BondGuide im Gespräch mit Falk Raudies, Gründer und Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG.
Das ist die ausführliche Version des Gesprächs mit Herrn Raudies vom 13. Mai 2026. Eine verkürzte Version des Interviews finden Sie zudem im BondGuide Newsletter #10-2026.
BondGuide: Herr Raudies, Sie öffnen die Anleiheplatzierung von FCR Immobilien 2025/30 erneut, sozusagen on demand – ist das eher opportunistisch, da sich gerade Chancen bieten, oder, da etwa die bisherigen Mittel bereits weitgehend allokiert sind?
Raudies: Wir sehen aktuell wieder deutlich mehr Bewegung im Transaktionsmarkt – insbesondere bei Nahversorgungsimmobilien und kleineren Fachmarktzentren. Viele Eigentümer stehen weiterhin unter Refinanzierungsdruck. Genau in solchen Marktphasen sehen wir für FCR interessante Einstiegsmöglichkeiten. Deshalb haben wir uns entschieden, die Platzierung erneut zu öffnen, um flexibel auf sich bietende Marktchancen reagieren zu können. Für Investoren ist unsere Anleihe vor allem deshalb interessant, weil sie mit 6,25 % p.a. eine attraktive feste Verzinsung bietet und zusätzlich über eine Grundbuchschuld besichert ist. Die Anleihe kann aktuell direkt über die FCR-Website im Rahmen des laufenden Angebots gezeichnet werden und ist an allen Börsenplätzen handelbar.
BondGuide: Wenn man nachlegt, dann ja selten ohne Anlass: Welche konkreten Investitionsmöglichkeiten sehen Sie aktuell, die den zusätzlichen Kapitalwunsch veranlassen?
Raudies: Wir sehen aktuell vor allem bei Nahversorgungsimmobilien und kleineren Fachmarktzentren wieder attraktive Einstiegsniveaus. Viele Eigentümer stehen weiterhin unter Refinanzierungs- oder Verkaufsdruck, während institutionelle Käufer teilweise noch zurückhaltend agieren. Genau daraus entstehen derzeit interessante Opportunitäten. Besonders spannend sind für uns Objekte mit stabilen Cashflows und gleichzeitig erkennbarem Optimierungspotenzial – etwa bei Vermietung, Mietermix oder im aktiven Asset Management. Genau dort können wir unsere operative Expertise ausspielen. Entscheidend ist für uns dabei nicht möglichst viel Volumen, sondern selektive Investments mit attraktivem Renditepotenzial und nachvollziehbarem Wertsteigerungspotenzial.
BondGuide: Rund ein Drittel der Anleihe ist ungefähr platziert – ab welchem Volumen sagen Sie: Das war jetzt auch unter Effizienzgesichtspunkten eine runde Platzierung?
Raudies: Für uns ist die Platzierung dann erfolgreich, wenn wir das Kapital diszipliniert und renditestark investieren können. Entscheidend ist dabei nicht eine bestimmte symbolische Zielgröße, sondern die Qualität der Opportunitäten, die wir damit umsetzen können. Wir haben keinen Druck, möglichst schnell möglichst viel Volumen aufzunehmen. Unser Fokus liegt klar auf selektiven Investments sowie einer disziplinierten Kapitalallokation. Qualität geht dabei eindeutig vor Quantität.
„Wir sehen aktuell wieder deutlich mehr Bewegung im Transaktionsmarkt – insbesondere bei Nahversorgungsimmobilien und kleineren Fachmarktzentren.“
BondGuide: 2025 lief operativ bereinigt mehr oder minder solide – wo liegen für Sie die Hebel, um wieder an vorherige Wachstumspfade anzuknüpfen? Ich nehme mal an, die FCR möchte nicht auf Jahre lediglich als ‚solide‘ oder ‚stabil‘ wahrgenommen werden.
Raudies: Das sehe ich anders. Gerade im aktuellen Marktumfeld ist Stabilität aus unserer Sicht kein Zeichen von Stillstand, sondern ein klarer Wettbewerbsvorteil. Die vergangenen Jahre waren keine Phase für aggressive Expansion, sondern für Disziplin und operative Stärke. Genau davon profitieren wir jetzt. Viele Marktteilnehmer waren vor allem mit Stabilisierung beschäftigt. Wir hingegen konnten unsere Vermietungsquote auf 94,6 % und den WAULT auf 5,9 Jahre steigern sowie FFO und NAV weiter erhöhen. Für uns sind das in diesem Umfeld sehr starke Ergebnisse. Natürlich ist „stabil“ nicht unser Anspruch. Wir glauben vielmehr, dass gerade jetzt die Phase beginnt, in der sich gut positionierte und finanziell disziplinierte Marktteilnehmer wieder deutlich vom Wettbewerb absetzen können. Die nächsten Wachstumsschritte sehen wir vor allem in selektiven Zukäufen zu attraktiven Einstiegsniveaus, in der weiteren Optimierung unseres Bestandsportfolios sowie in datenbasierter Steuerung und effizienteren Prozessen. Wir wollen allerdings nicht um jeden Preis wachsen, sondern profitabel und wertorientiert. Sollte sich das Marktumfeld weiter normalisieren, sehen wir FCR in einer sehr guten Position, wieder dynamischer zu wachsen.
BondGuide: Beim Thema Konsumzurückhaltung in Deutschland gehen die Meinungen auseinander – wie robust ist Ihr Segment Nahversorgung und Fachmarktzentren in diesem Umfeld totaler Stagflation im stationären Geschäft?
Raudies: Gerade in wirtschaftlich schwierigen Phasen zeigt sich, welche Handelsimmobilienkonzepte strukturell funktionieren – und welche stark vom Konsumklima abhängig sind. Nahversorgung gehört aus unserer Sicht klar zu den resilientesten Segmenten im deutschen Immobilienmarkt. Menschen konsumieren auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs. Genau deshalb ist unser Segment deutlich weniger zyklisch als viele andere Bereiche des stationären Einzelhandels. Entscheidend ist dabei allerdings die Qualität des Mietermix. Wir setzen bewusst auf bonitätsstarke Ankermieter und Nutzungen mit hoher Frequenz und langfristiger Relevanz. Gerade in einem schwierigen Umfeld zeigt sich die Stärke eines Portfolios, das auf Grundversorgung, Stabilität und Funktionalität basiert – und nicht auf kurzfristigen Konsumtrends.
„Gerade in wirtschaftlich schwierigen Phasen zeigt sich, welche Handelsimmobilienkonzepte strukturell funktionieren – und welche stark vom Konsumklima abhängig sind.“
FCR Immobilien VII (2025/30); Quelle: Onvista media GmbH
BondGuide: Etwas anders gefragt: Wo sehen Sie aktuell Risiken für Ihr Geschäftsmodell: eher auf der Mieterseite, bei der Bewertung der Objekte oder pauschal, dass sich in Deutschland auf weitere Jahre wenig bis nichts verändert, was sich natürlich auch in der Kauflaune niederschlägt?
Raudies: Das größere Risiko liegt aus unserer Sicht aktuell weniger im Geschäftsmodell selbst als vielmehr in einer länger anhaltenden wirtschaftlichen Schwäche Deutschlands – also zu wenig Dynamik, zu wenig Vertrauen und zu geringe Investitionsbereitschaft. Natürlich sehen auch wir Belastungen in einzelnen Branchen, und auch Bewertungsfragen bleiben im aktuellen Zinsumfeld relevant. Gleichzeitig verfügen Nahversorgungsimmobilien aus unserer Sicht aber über eine deutlich solidere fundamentale Basis als viele andere Assetklassen. Genau in solchen Marktphasen zeigt sich aus meiner Sicht, wie wichtig aktives Asset Management, operative Nähe und ein disziplinierter Investitionsansatz sind. Unser Fokus auf Nahversorgung und etablierte Fachmarktnutzer macht das Portfolio dabei vergleichsweise widerstandsfähig.
BondGuide: Sie zitieren Ihre KI-gestützte Software – wo macht sie im Alltag tatsächlich einen Unterschied? Was kann sie und wo stößt sie an Grenzen?
Raudies: Gerade in einem fragmentierten Marktumfeld wird Geschwindigkeit zunehmend zum Wettbewerbsvorteil. Genau dort schafft unsere KI-gestützte Software einen echten Mehrwert. Viele Prozesse in der Immobilienbranche sind noch immer vergleichsweise langsam und wenig datengetrieben. Genau dort sehen wir erhebliches Potenzial. Unsere Systeme helfen uns dabei, große Datenmengen deutlich effizienter auszuwerten, Opportunitäten schneller zu identifizieren und Investitionsentscheidungen fundierter vorzubereiten. Gerade bei Standortanalysen, in der Ankaufprüfung oder bei der Bewertung von Kennzahlen entstehen dadurch erhebliche Effizienz- und Geschwindigkeitsvorteile. Unser Ziel ist dabei nicht Digitalisierung um der Digitalisierung willen, sondern bessere und schnellere Entscheidungen sowie effizientere Prozesse. KI unterstützt uns dabei, Abläufe stärker zu automatisieren, Ressourcen effizienter einzusetzen und Kosten zu senken. Die unternehmerische Entscheidung trifft am Ende aber weiterhin der Mensch. Genau darin liegt aus unserer Sicht ein klarer Wettbewerbsvorteil.
BondGuide: Sie investieren punktuell auch in Logistik und Light Industrial – ist das eine aktuelle Gelegenheit oder sehen Sie perspektivisch einen strategischen zweiten Pfeiler?
Raudies: Unser klarer strategischer Schwerpunkt bleibt Nahversorgung und Fachmarktzentren. Gerade in einem anspruchsvollen Marktumfeld halten wir Fokus für einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Dort verfügen wir über die größte operative Expertise und sehen weiterhin die attraktivsten risikoadjustierten Chancen für FCR. Opportunistische Investments in Logistik oder Light Industrial schließen wir dennoch nicht aus, wenn Standortqualität, Cashflow und Risiko-Rendite-Profil überzeugen. Wir glauben allerdings nicht daran, jedem Markttrend hinterherzulaufen oder unser Geschäftsmodell beliebig zu diversifizieren. Stand heute sehen wir diese Segmente deshalb eher als selektive Ergänzung unseres Portfolios und nicht als zweiten strategischen Schwerpunkt. Für eine größere Ausweitung müssten wir dort dauerhaft vergleichbare Wettbewerbsvorteile und Wertschöpfungspotenziale sehen.
BondGuide: Der Markt für Fachmarktzentren oder Nahversorgung ist kein weißer Fleck auf der Karte. Wie schätzen Sie anno 2026 die Wettbewerbsintensität ein – ist sie immer noch so zersplittert?
Raudies: Ja, der Markt ist in weiten Teilen weiterhin stark fragmentiert – auch wenn der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Objekte zuletzt wieder zugenommen hat. Gerade im kleineren und mittleren Segment sehen wir nach wie vor viele heterogene Eigentümerstrukturen und zahlreiche nicht institutionell gemanagte Bestände. Genau diese Fragmentierung schafft weiterhin Ineffizienzen im Markt – und daraus entstehen oft die interessantesten Opportunitäten. Viele interessante Opportunitäten sind für große institutionelle Investoren zudem schlicht zu klein oder zu operativ. Genau dadurch bleiben im kleineren und mittleren Segment attraktive Chancen für spezialisierte und schnelle Akteure wie FCR bestehen. Der Markt ist also keineswegs konkurrenzfrei. Gleichzeitig bleibt er aber so strukturiert, dass operativ starke und fokussierte Unternehmen wie FCR weiterhin klare Wettbewerbsvorteile haben.
BondGuide: Sie planen ein sog. Downlisting in den Scale und mögliche Aktienrückkäufe – ist das ein Signal, dass Ihnen der Kapitalmarkt aktuell mehr Aufwand als Nutzen bringt, ändert es auch die Rechnungslegung von IFRS zurück auf HGB?
Raudies: Das Downlisting ist keine Abkehr vom Kapitalmarkt, sondern eine bewusste Entscheidung für mehr Effizienz und unternehmerische Flexibilität. Kapitalmarktorientierung bedeutet aus unserer Sicht nicht automatisch maximale Regulierungstiefe. Vor allem kleinere und mittlere börsennotierte Unternehmen müssen zunehmend hinterfragen, ob regulatorischer Mehraufwand tatsächlich zusätzlichen Unternehmenswert schafft. Entscheidend ist vielmehr, ob Aufwand, Kosten und Nutzen noch sinnvoll zusammenpassen. Genau deshalb richten wir unsere Kapitalmarktstrategie stärker an unserer Unternehmensgröße und unserem Geschäftsmodell aus. Unser Fokus liegt darauf, Ressourcen dort einzusetzen, wo sie den größten Mehrwert für Unternehmen und Aktionäre schaffen – und nicht in zusätzlicher Bürokratie. Mögliche Aktienrückkäufe wären in diesem Zusammenhang ebenfalls Ausdruck einer aktiven und wertorientierten Kapitalallokation. Die Frage der Rechnungslegung ist davon grundsätzlich getrennt zu betrachten. Hier geht es vor allem darum, welches Regelwerk die wirtschaftliche Realität des Unternehmens sinnvoll und effizient abbildet.
„Vor allem kleinere und mittlere börsennotierte Unternehmen müssen zunehmend hinterfragen, ob regulatorischer Mehraufwand tatsächlich zusätzlichen Unternehmenswert schafft.“
Falk Raudies, CEO, FCR Immobilien
BondGuide: Was ist perspektivisch das größte Einzelrisiko für die FCR Immobilien – insbesondere eines, das Sie als Vorstand nicht vollständig steuern können?
Raudies: Das größte Risiko liegt aus unserer Sicht aktuell weniger im Geschäftsmodell selbst als vielmehr in einer dauerhaft schwachen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland – verbunden mit politischer Unsicherheit und anhaltender Investitionszurückhaltung. Ein solches Umfeld belastet gleichzeitig Konsum, Finanzierung, Bewertungen und die allgemeine Marktstimmung. Das lässt sich als Vorstand natürlich nicht vollständig steuern. Die vergangenen Jahre haben allerdings gezeigt, wie wichtig in solchen Marktphasen Stabilität, Disziplin und operative Stärke sind. Genau darauf richten wir unser Geschäftsmodell bewusst aus: konservative Finanzierung, aktives Asset Management, ein stabiler Mietermix und ein disziplinierter Investitionsansatz. Unser Ziel ist es nicht, nur in guten Marktphasen zu funktionieren, sondern gerade auch in schwierigeren Marktumfeldern widerstandsfähig zu bleiben.
BondGuide: Herr Raudies, ganz herzlichen Dank!
Das Interview führten Falko Bozicevic und Michael Fuchs.