Stuttgart 21 ist für die Cloud No.7 GmbH kein politisches Reizwort, sondern ein exklusives Wohn- und Hotelprojekt in der Stuttgarter Innenstadt. Zur Finanzierung begibt die Gesellschaft eine Anleihe mit einem Volumen bis zu 35 Mio. EUR. Im Gespräch mit BondGuide stellt Geschäftsführer Tobias Fischer das Immobilienobjekt vor und erläutert die Sicherheiten der Anleihe.

BondGuide: Herr Fischer, die Cloud No.7 GmbH ist eine Gesellschaft zur Finanzierung eines Immobilienprojektes. Wie sieht dieses Vorhaben genau aus?
Fischer: Wir finanzieren damit die Bauphase des 18-stöckingen Hotel- und Wohnturms „Cloud No.7“ im Stuttgarter Europaviertel. Dabei errichten wir ein 4-Sterne-Superior-Hotel mit 170 Zimmern, das die Hotelkette Steigenberger für mindestens 20 Jahre mieten wird. Zudem sollen im Gebäude 53 luxuriöse Eigentumswohnungen entstehen. Dazu gehören unter anderem zwei Penthäuser mit jeweils 500 Quadratmetern und Dachterrasse. Aufgrund der Höhenlage bieten alle Wohnungen einen Panoramablick.

BondGuide: Ihre GmbH ist Teil einer Holding. Welche Erfahrungen hat die gesamte Unternehmensgruppe mit Immobilienprojekten?
Fischer: Die Cloud No.7 GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Schwäbische Wohnungs AG in Stuttgart, die als Projektentwickler schwerpunktmäßig in den Bereichen Wohnen sowie Logistikzentren tätig ist und zur Dr. Aldinger & Fischer gehört. Diese Unternehmensgruppe hat seit ihrer Gründung im Jahr 1985 ein Investitionsvolumen von rund 2,1 Mrd. EUR realisiert. Dazu zählen viele Altbausanierungen, Wohnimmobilien sowie Büro- und Einkaufszentren vorwiegend in Stuttgart und Berlin. Zwischen Muttergesellschaft und Töchtern gibt es keine Ergebnisabführungsverträge.

BondGuide: Bei anderen Mittelstandsanleihen im Immobiliengeschäft bekommen Anleger derzeit höhere Renditen. Was unterscheidet Sie von Ihren Wettbewerbern?
Fischer: Das besondere an unserer Anleihe ist, dass es sich um eine der ersten Immobilienanleihen handelt, die erstrangig im Grundbuch gesichert ist und bei der die Mittel in ein genau festgelegtes Objekt fließen. Und sie hat eine überschaubare Laufzeit.

BondGuide: Ihr Eigenkapital war im vergangenen Geschäftsjahr mit minus 2,3 Mio. EUR negativ. Mit welcher Entwicklung rechnen Sie in diesem Jahr?
Fischer: Es gibt eine Rangrücktrittserklärung über 5,25 Mio. EUR, die als Gesellschafterdarlehen investiert wurden. Außerdem erhalten wir ein weiteres über rund 3,8 Mio. EUR. Dass es durch die Planungskosten Anlaufverluste gibt, ist für eine Projektgesellschaft normal. Durch den Verkauf der Wohnungen wird sich die Finanzlage weiter positiv entwickeln.

BondGuide: Gehen die Mittel aus der Anleihe nur in Ihr Immobilienprojekt?
Fischer: Weitgehend. Wir wollen damit den Bau des geplanten Hotel- und Wohnkomplexes bezahlen. 6,3 Mio. EUR verwenden wir zur Ablösung eines Darlehens, das der Vorfinanzierung diente. Mit 3,75 Mio. EUR werden Gesellschafterdarlehen für Bauvorbereitungskosten, die bereits investiert sind, zurückgeführt. Insgesamt fließen knapp 30 Mio. Euro in das Objekt. Rund 4,2 Mio. EUR hält der Treuhänder zurück, um die Zinsen für die ersten zwei Jahre zu zahlen.

BondGuide: Sie bearbeiten ja nur ein Projekt: Wie können Sie Zinsen und Rückzahlung der Anleihe finanzieren?
Fischer: Die Zinszahlungen von 6% werden durch den Verkauf der Wohnungen erwirtschaftet. Dabei zahlen die Käufer nach Baufortschritt. Hier planen wir mit 20% in diesem Jahr und 45% im nächsten Jahr. Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt mit den Restzahlungen der Käufer, nachdem die Wohnungen fertiggestellt sind sowie des Verkaufs des Hotels oder der Refinanzierung durch eine Bank.

BondGuide: Sie haben sich für Ihre Anleger einen besonderen Schutz ausgedacht. Wie sieht der aus?
Fischer: Wir bieten Anlegern eine erstrangig besicherte Immobilienanleihe an. Ihre Ansprüche werden durch eine Buchgrundschuld von 40 Mio. EUR auf unserem Grundstück besichert. Der erste Rang wird erreicht, sobald das vorhandene Darlehen mit dem frischen Geld der Anleihe abgelöst und die bisherige Grundschuld gelöscht ist.

BondGuide: Es gibt bei Ihrem Bond auch ein Sonderkündigungsrecht, mit frühzeitiger Rückzahlung, und das zu nur pari. Warum?
Fischer: Nach unserer Planung sollte der Bau und Verkauf der Wohnungen nicht länger als zweieinhalb Jahre dauern. Da jedoch die Realisierung eines solchen Projektes zum Teil von Dritten abhängt, haben wir einen zeitlichen Sicherheitspuffer geschaffen. Sollte alles planmäßig verlaufen, können wir die Anleihe zum 3. Januar 2016, 3. Juli 2016 oder 3. Januar 2017 ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Betrag und Auswahl der Kündigung sind dabei weitgehend frei wählbar.

BondGuide: Herr Fischer, vielen Dank für das interessante Gespräch!

Das Interview führte Thomas Müncher

Anleiheübersicht – Cloud No.7 GmbH

Bewertung – Cloud No.7 GmbH

Wachstumsstrategie/Mittelverwendung:
Peergroup-Vergleich:
Kennzahlen (Zinsdeckung, Gearing o.Ä.):
IR/Bond-IR:
Covenants:
Liquidität im Handel (e)
Fazit by BondGuide	(Chancen/Risiken ausgeglichen)