ACRON: „Haben den Bond maximal attraktiv ausgestaltet für Anleger“

Foto @ ACRON AG / soenne.com

ACRON oder auch deren Anlageserie HELVETIA kennen in Deutschland nur vereinzelte Investoren. Erstmals bietet der gründerfamiliengeführte Emittent einen Bond auch für deutsche Anleger an – Anlass genug für BondGuide, sich ausführlich mit Peer Bender, dem CEO und Delegierten des Verwaltungsrats der ACRON AG, zu unterhalten.

BondGuide: Herr Bender, die ACRON ist noch nicht so vielen Anlegern ein Begriff. Was können Sie uns über das Anleihevorhaben schildern?
Bender: Wir bieten seit über zwei Jahrzehnten Immobilienanlagen im Schweizer Franken an. Bei der Schweiz handelt es sich um einen der stabilsten Märkte für Immobilien weltweit. Dazu kommt noch die Währung – und die kennt seit Jahren gegenüber dem USD und dem EUR nur einen Trend: Sie wird stärker.

BondGuide: Worum handelt es sich dann bei der HELVETIA-Reihe, die ja Gegenstand der Anleihe HELVETIA XIV ist?
Bender: Dies sind Gewerbeimmobilien in der Schweiz. Angefangen hatten wir damit im Jahr 2000, so dass wir einen entsprechenden Track Record haben. Ziel sind nicht etwa jederzeit zweistellige Renditen – obwohl wir auch die mehrfach erzielt haben. Ziel ist eine stabile Rendite ohne großes Risiko für Anleger. Frühere Investments der ACRON HELVETIA-Reihe konnten wir auch noch unseren deutschen Anlegern in Form einer Schweizer AG anbieten, jedoch wurde dies aufgrund der seither mehrfach geänderten Regulierung nahezu unmöglich, so dass wir uns in den letzten Jahren wieder zurück auf die Schweiz sowie einige ausgewählte ausländische Märkte refokussiert haben. Das Interesse an unseren HELVETIA-Produkten war aber seit jeher auch in Deutschland groß. Bisherige Investoren wissen also sehr zu schätzen, was es bedeutet, regelmäßige Ausschüttungen in Schweizer Franken zu erhalten.

BondGuide: An wen richtet sich das Angebot – immerhin mit Mindestzeichnung 150.000 CHF –, wozu die Beschränkung auf diese Mindesthöhe?
Bender: Die regulatorischen Änderungen haben unseren Vertrieb in Deutschland zunehmend erschwert. Dies hat sich über die Jahre so ergeben und wurde immer strenger: Eine Schweizer AG ist nach europäischem AIFM nicht mehr investierbar. Insofern sind wir auf das Anlagevehikel Anleihe gekommen. Im Prinzip trifft es aber den Kern unserer Anlage: ein stabiles Investment mit gesicherten Cashflows innerhalb eines regulierten Bereichs in Europa. HELVETIA XIV ist somit das erste Investment, das wir auch deutschen Interessenten nach fünf Jahren der quasi ‚Vernachlässigung‘ in Form eines Bonds anbieten können. Unsere Pläne für die Zukunft sind aber auch, unser Angebot kleinteiliger und damit privatanlegerfreundlich aufzusetzen.

BondGuide: Wo exakt liegt das Problem in dieser Hinsicht?
Bender: Hier in der Schweiz wird die Qualifikation eines Anlegers anhand seines Vermögens festgemacht – was wir entsprechend abfragen und dokumentieren müssen. Sie werden sich vermutlich wundern, aber dass wir den Bond HELVETIA XIV überhaupt mit dieser Mindestzeichnung von 150.000 CHF anbieten können, ist bereits ein Schritt in Richtung allgemeinem Privatanleger. Den nächsten wollen wir wie erwähnt auch noch gehen, aber da kann ich noch nicht vorgreifen. Wir passen uns der Nachfrage an, können in der Regulatorik jedoch auch nichts erzwingen.

BondGuide: St. Gallen gilt nicht als die bekannteste Stadt der Schweiz. Vielleicht können Sie uns etwas zum Schweizer Immobilienmarkt allgemein, aber auch zu St. Gallen im Speziellen sagen.
Bender: Unser hiesiger Markt ist überaus stabil und weit weniger volatil als ausländische Märkte, auch über die Krisen hinweg. Das passt zur Strukturierung eines Bonds, der im Übrigen zweimal jährlich auszahlt. HELVETIA XIV beinhaltet zwei Gewerbeimmobilien in St. Gallen in der Ost-Schweiz. Diese gibt es schon seit acht Jahren und haben ihre nachhaltige Ertragskraft bereits unter Beweis gestellt, auch in Zeiten der Pandemie seit 2020. Das eine ist ein Fachmarktzentrum in St. Gallen West. Ankermieter ist MediaMarkt und es hat auch in den Coronajahren stabil performt. Januar 2022 lag umsatzseitig sogar über dem Vor-Corona-Vergleichsmonat Januar 2019 – so viel zur Einordnung. Die Mietvertragslaufzeit ist im Durchschnitt von drei auf fünf Jahre gestiegen. Die zweite Immobilie ist das Radisson Blu in Reichweite zur Messe und zur weltweit bekannten Hochschule St. Gallen. Nicht zu vergessen, beinhaltet das Hotel auch das größte Casino der Ost-Schweiz, das einen Teil des Hotelgebäudes angemietet hat. Das Hotel betreiben wir selbst. Beide Immobilien haben einen ähnlichen Wert, den wir einmal pro Jahr aktualisieren. St. Gallen steht für Stabilität und die Abwesenheit jeder Übertreibung, wie ich sie beispielsweise Zürich zuschreiben würde.

BondGuide: Und wie haben Sie die Objekte finanziert? – Sie besitzen sie ja bereits.
Bender: Diese beiden Immobilien im Wert von zusammen rund 130 Mio. CHF haben wir über Fremdkapital bei einer lokalen Bank mit moderatem Loan-to-Value von rund 50% finanziert. In der Schweiz ist Fremdkapital bei Immobiliendarlehen mit aktuell 0,7% überaus günstig, also deutlich unterhalb des deutschen bzw. europäischen Niveaus.

CHF zum EUR

BondGuide: Wie sicher ist das Thema für interessierte Anleger?
Bender: Wir haben den Bond maximal attraktiv für interessierte Anleger ausgestattet: Die Bondmittel sind zwar nachrangig gegenüber dem Bankkredit, aber vorranging gegenüber dem Eigenkapital in diesen Objekten, wie wir es in der Schweiz, aber nicht in Deutschland anbieten dürfen. Damit Bondinvestoren überhaupt irgendwo in die Nähe von Einbußen gelangen könnten, müssten unsere Schweizer Immobilien rund ein Viertel an Wert einbüßen – und das ist in der Schweiz seit Anfang der 90er Jahre nie wieder passiert, nicht einmal annähernd. Daher sprechen wir von einer hohen Besicherung der Anleihe.

BondGuide: Natürlich muss man als Nicht-Schweizer Investor auch die schon erwähnte Fremdwährung im Auge behalten bzw. ein wenig einschätzen. Der Schweizer Franken hatte ja durchaus eine gewisse ‚Historie‘ in den vergangenen Jahren.
Bender: Sie adressieren die Freigabe der Bindung an den Euro im Jahr 2015, als die SNB ihre Zielmarke von 1,20 CHF zum Euro auf einen Schlag aufgab. Die Währungsfrage hatten wir seit unserem ersten Produkt HELVETIA I – allerdings stand der Kurs da bei etwa 1,60 CHF zum Euro. Der Franken hat seither also erheblich aufgewertet gegenüber der europäischen Gemeinschaftswährung und Experten prognostizieren inzwischen einen Anstieg auf sogar unter pari.

BondGuide: Ich erinnere mich noch sehr gut an die allgemeine Überraschung damals. Was war eigentlich der Hintergrund für die plötzliche Freigabe des Wechselkurses?
Bender: Die SNB hatte offenbar keine Lust mehr auf weitere Markteingriffe – die sie sicherlich noch lange hätte fortführen können, den Kurs bei 1,20 zu halten. Der Unterschied zu heute und damit das Wehgeklage damals war ja, dass unsere heimische Exportwirtschaft von der Freigabe kalt erwischt wurde. Inzwischen hat sich jedes Unternehmen auf die neuen Gegebenheiten und einen starken Schweizer Franken eingestellt: Die Exportwirtschaft hat sich sozusagen akklimatisiert. Was sein könnte, wäre nunmehr ein Zielkorridor von etwa pari beim Währungsverhältnis, so dass die SNB dann und wann eingreift.

BondGuide: Was würden Sie als größtes einzelnes Risiko für die Unternehmung bezeichnen – etwas Externes, auf das man keinen Einfluss hat wie eben Währungskurs, Corona oder Ukraine-Krieg?
Bender: Eines muss ich an der Stelle noch vorwegschicken: Die Reihenfolge bei unseren Erwerben ist stets, dass wir ein Objekt auf unsere eigene Bilanz nehmen und erst dann externen Investoren als Anlage anbieten. Niemals umgekehrt. Wir müssen keine externen Gelder einnehmen, Fonds füllen und dann auf Einkaufstour gehen – so dass wir auch nicht in einen Investitionsnotstand geraten können. Aufgrund des Kapitalanlagedrucks durch diverse Mitbewerber wäre das größte Risiko, dass wir keine neuen Objekte mehr erwerben könnten, da z.B. die Rendite auf unter 4% p.a., vielleicht 3% oder gar 2%, fiele. Das geht natürlich nicht. Wir als Gründerfamilie von ACRON entscheiden, ob wir einen Kauf tätigen oder lieber verzichten. Würde sich eine Situation ergeben, dass wir für eines unserer aufgelegten Anlageprodukte nicht die avisierten externen Mittel einnehmen, so bedeutet dies, dass wir uns wohl dabei fühlen müssen, das Objekt im Eigenbestand der Familie zu halten. Wenn Sie also mit dieser Prämisse am Immobilienmarkt agieren, dann ist klar, dass wir niemals eine Investition mit nur noch 2 oder 3% Rendite per annum tätigen werden. Oder anders formuliert: Das größte Risiko oder die größte Unwägbarkeit könnte sein, dass das Preisniveau für langfristige Immobilieninvestoren irgendwann derart hoch liegt, dass wir nicht mehr investieren und damit auch keine neuen Produkte mehr anbieten können. Das ist auf vereinzelten Märkten bereits der Fall – aber nicht in St. Gallen.

Peer Bender, ACRON AG

BondGuide: Herr Bender, mit diesem wunderbaren Schlussplädoyer danken wir Ihnen für die überaus detaillierten Einblicke und Ihre Zeit!

Interview: Falko Bozicevic

Peer Bender, CEO & Delegierter des Verwaltungsrates der ACRON AG, war von 2006 bis 2016 Geschäftsführer ACRON GmbH. Er ist Manager der ACRON Lux Management S.àr.l., Vice President der ACRON US Holding Corp., Mitbegründer der ACCENSIS GmbH und war zuvor Produktmanager bei der ACRON GmbH.