Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss bekanntlich nicht nur den Kaufpreis der Immobilie bedenken, sondern darüber hinaus auch mit verschiedenen Nebenkosten wie dem Immobilienmakler rechnen – und die können zum Teil deutlich höher sein, als anfangs gedacht. Von Robert Steininger*

Dazu gehört unter anderem auch die sogenannte Maklerprovision. Dabei handelt es sich einfach gesagt um eine Gebühr, die fällig wird, sobald der Käufer die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt. Die Höhe dieser Provision, die häufig auch Courtage genannt wird, kann jedoch nicht nur in jedem Bundesland anders sein, sondern zudem auch die eine oder andere Überraschung für den unvorbereiteten Käufer bereithalten. Worauf muss man also achten, um eventuelle (finanzielle) Probleme von Anfang an vermeiden zu können?

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist bekanntlich ein recht teures Unterfangen. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen in der Regel noch zahlreiche weitere Nebenkosten hinzu, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, mögliche Hypothekenzinsen oder auch die Notargebühren und der Eintrag in das sogenannte Grundbuch.

Darüber hinaus gibt es aber noch einen weiteren Kostenpunkt, der zwar den meisten Immobilienkäufern grundsätzlich geläufig ist, trotzdem aber immer wieder Fragen aufwirft: die Maklerprovision. Sobald der Makler die Vermittlung der Immobilie übernimmt – und diesen Auftrag erfolgreich abschließt – fällt eine Gebühr an, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängt. Welche das sind und worauf man sonst noch achten sollte, zeigt die folgende Übersicht.

Der Immobilienmakler und die Provision

Wie eingangs schon einleitend erwähnt, verlangt der Immobilienmakler eine Gebühr, sobald das Haus oder die Wohnung erfolgreich vermittelt wurde. Diese Provision, die auch Courtage (aus dem Französischen für Vermittlung) genannt wird, ist also als Honorar respektive Lohn des Maklers für seine bzw. ihre getane Arbeit anzusehen. Gut zu wissen: Der Anspruch des Maklers auf die Vergütung seiner Leistungen beruht übrigens auf dem Paragraphen 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der den Immobilienmakler dazu berechtigt, eine Provision für die erbrachten Leistungen verlangen zu können. Allerdings gibt es für die Maklergebühr in Deutschland – anders als beispielsweise bei den Notarkosten – keine konkrete Gebührenordnung, durch welche die Höhe der Vergütung einheitlich geregelt wäre. Kurz gesagt: Die Maklerprovision ist frei verhandelbar.

Auf welche Feinheiten sollte man in Bezug auf die Maklerprovision achten?

Mit der nun folgenden Checkliste möchten wir Ihnen noch einige Tipps, Hinweise und potentielle Fallstricke mit auf den Weg geben, auf die jeder Käufer (und auch Verkäufer) achten sollte, damit es am Ende nicht zu einer bösen Überraschung kommt. Vorab sei aber noch kurz gesagt, dass man sich in jedem Fall ausreichend Zeit nehmen sollte, um die Angebote und Exposés verschiedener Makler in Ruhe miteinander zu vergleichen. Und falls es vor der Auftragsbestätigung doch noch offene Fragen gibt, sollte man keinesfalls davor zurückschrecken, diese ausführlich mit dem gewünschten Makler zu klären.

Der Makler muss in jedem Fall neutral sein
Wenn der vermittelnde Immobilienmakler nachweislich nicht neutral handelt, darf er auch keine Maklerprovision verlangen. Dieser Fall tritt beispielsweise dann ein, wenn der Makler zugleich auch der Eigentümer der Immobilie ist.

Es kann immer zu Abweichungen kommen
Bei den marktüblichen Gebühren kann es in einigen Fällen zu Abweichungen kommen. Beispielsweise ist es denkbar, dass statt der erfolgsabhängigen Vergütung eine Festprovision mit dem Makler vereinbart wird. Ebenso können in Sonderfällen sogenannte Zusatzprovisionen fällig werden, zum Beispiel dann, wenn ein vorher festgelegter Kaufpreis durch geschicktes Verhandeln sogar noch übertroffen wurde.

Die Maklerprovision kann in dem Kaufpreis versteckt sein
In einigen Fällen kann vorkommen, dass die Maklergebühr nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist – das gilt vor allem bei Neubauprojekten, die dem Bauherren beispielsweise zum Schutz vor der Inflation dienen sollen. Dort ist es üblich, dass der Käufer (beziehungsweise der Häuslebauer) eigentlich keine Maklercourtage aufbringen muss, allerdings wird diese Gebühr häufig trotzdem erhoben, „versteckt“ als sogenannte Vermittlungstätigkeit. Daher ist es ratsam, sämtliche Verträge vor dem Unterzeichnen ausführlich unter die Lupe zu nehmen.

Vorsicht vor der doppelten Maklerprovision
Wenn eine Immobilie von mehr als nur einem Makler angeboten beziehungsweise betreut wird, oder unterschiedliche Makler von dem Verkäufer und dem Käufer beauftragt werden, kann es für den Käufer schnell zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Daher sollte der Vermittlungsanspruch in jeden Fall so früh wie möglich besprochen und abgeklärt werden.

Die Maklerprovision greift auch im Falle einer Rückabwicklung
Falls der Kaufvertrag der Immobilie rückabgewickelt werden muss – zum Beispiel dann, wenn beide Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) aus welchen Gründen auch immer einer einvernehmlichen Vertragsauflösung zustimmen – bleibt der Provisionsanspruch des Maklers trotzdem weiterhin bestehen (sofern er seine Vermittlungsleistung bis dahin nachweislich korrekt erbracht hat). Sprich: Auch wenn es nicht zum Kauf des Hauses oder der Wohnung kommt, muss der Makler nichtsdestotrotz entlohnt werden, außer es war explizit anders abgesprochen im Vorfeld.

Die steuerliche Absetzbarkeit von Maklergebühren
Abschließend noch ein Tipp für alle, die die Maklerprovision ganz einfach von der Steuer absetzen möchten: Das funktioniert nur dann, wenn ein sogenannter steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist – zum Beispiel weil die Immobilie vermietet und innerhalb von zehn Jahren verkauft wurde oder weil sie Teil eines Betriebsvermögens war. Die steuerliche Absetzbarkeit gilt also nur dann, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird – Privatpersonen werden hingegen steuerlich nicht begünstigt.

*) Robert Steininger ist Fachautor für u.a. Anlagestrategien und publiziert regelmäßig zu Fachthemen wie Online- und Investment-Strategien, Glücksspielthemen, Krypto und Verhaltensanalyse