In Zeiten niedriger Guthabenzinsen für traditionelle Geldanlagen wie Tagesgeld oder Sparbuch gehen viele Deutsche dazu über, ihr Vermögen auch in Immobilien anzulegen. Von Robert Steininger*
Das gilt für Privatpersonen und Unternehmen gleichermaßen. Wenn aber eine Immobilie zum Vermögen gehört, ist es wichtig, immer den aktuellen Wert der Immobilie zu kennen. So kann man selbst, der Steuerberater oder die Buchhaltungsabteilung das Vermögen richtig verwalten. Was wichtig ist und woraus es zu achten gilt.
Grundsätzliches zu Immobilien als Vermögenswerte
Immobilien sind eine relativ risikoarme, weil im Wert normalerweise steigende Anlageform. Augenblicklich (Stand Ende 2020) existieren in Deutschland rund 18,7 Mio. Wohngebäude mit insgesamt etwa 40 Mio. Wohneinheiten. Dazu kommen noch gigantische Gewerbe- und Büroflächen. Berlin und München verfügen schon alleine über 40 Mio. Quadratmeter nur an Büroflächen. Die Statistiken besagen, dass private Haushalte in Deutschland Ende 2018 mit beeindruckenden 4,7 Bio. EUR in Wohngebäude investiert waren.
Vermögenswert der Immobilie ermitteln
Eine Immobilie stellt meist einen bedeutenden Wert dar, weshalb es sinnvoll ist, diesen beispielsweise in der Steuererklärung möglichst exakt angeben zu können. Wer diese komplexe Aufgabe gewissenhaft erledigen möchte, der hat die Möglichkeit, einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen, der den Verkehrswert zum Zweck einer Vermögensaufstellung ermitteln kann.
Diese Sachverständigen bzw. Gutachter arbeiten unabhängig, sind an rechtliche Standards gebunden und erstellen Wertgutachten für Immobilien, die in allen Aspekten gesetzeskonform sind. Zudem haben sie umfassende Fachkenntnisse zum jeweils relevanten, regionalen Immobilienmarkt, was Ihnen bei der realistischen Bewertung einer Immobilie von Nutzen ist, falls sie z.B. das sogenannte Vergleichswertverfahren verwenden.
Das vom Sachverständigen erstellte Gutachten und der darin genannte Verkehrswert sind dann die Grundlage für die Benennung der Gesamtvermögenshöhe sowie die Vermögensverwaltung.
Immobilie als Teil des privaten oder unternehmerischen Vermögens
Die Unterscheidung zwischen Privat- und Unternehmensvermögen hat vor allem steuerrechtliche Relevanz. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung hängt hauptsächlich davon ab, ob eine Immobilie selbst genutzt oder in Gewinnerzielungsabsicht vermietet wird.
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Die Immobilie im Privatvermögen
Erwirbt eine Privatperson eine Immobilie und nutzt sie selbst, dann hat dies im Verlauf für ihn keine steuerlichen Negativfolgen in Form von Forderungen durch das zuständige Finanzamt.
Er erzielt durch das Haus oder die Wohnung keine Art von Einkommen, wie es etwa bei einer Vermietung der Fall wäre. Solche Einkünfte müssen nämlich versteuert werden. Er kann sogar bestimmte Aufwendungen steuerlich absetzen, z.B. Handwerkerleistungen oder ein Arbeitszimmer. Wer sein Vermögen selbst verwaltet, der sollte auf solche Details achten, da sie für ihn steuerrechtlich von Vorteil sind.
Anders verhält es sich, wenn eine Privatperson eine Immobilie erwirbt und diese dann vermietet. Durch den Mietzins erzielt der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, womit steuerrechtlich eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ab diesem Moment bewertet das Finanzamt die Immobilie als Kapitalanlage mit zu versteuerndem Renditeertrag.
Vermietung und Verpachtung werden grundsätzlich der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet. Dadurch entfällt für den Eigentümer die Gewerbesteuer und seine durch die Immobilie erzielten Einkünfte unterliegen dem individuellen bzw. persönlichen Einkommensteuersatz.
Der rein privaten Vermögensverwaltung von Immobilien hat der Gesetzgeber sehr enge Grenzen gesteckt. Diese wird in dem Augenblick überschritten, wenn eine Geschäftsstrategie sichtbar wird, nach der die eigentliche Gewinnmaximierung darin besteht, eine Immobilie zu erwerben, sie dann zwischenzeitlich zu vermieten und am Schluss wieder zu veräußern. Das bedeutet im Grunde nichts anderes, als dass die Vermietung bzw. Verpachtung einer Immobilie kein positives Ergebnis erzielt, wenn nicht von vornherein der Verkauf mit „eingepreist“ ist.
Gewerbeimmobilien als Unternehmenswerte
Auch Unternehmen erwerben Immobilien, um freies Vermögen möglichst krisensicher anzulegen und auch durch die Vermietung oder Verpachtung Einkünfte zu erzielen. Vor allem Büroimmobilien sind begehrt. Sie stellen nicht nur Arbeitsplatz zur Verfügung und können als Produktionsstätte genutzt werden, sondern sind darüber hinaus ein lukratives Investmentobjekt.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) hat festgestellt, dass Büroimmobilien eine der bedeutendsten Grundlagen der Wertschöpfung darstellen. Im Jahre 2019 flossen mit 40 Mrd. EUR etwa 55% sämtlicher Investments im Bereich Wirtschaftsimmobilien in Büroimmobilien.
Durch diese Zahlen wird deutlich, warum die Bewertung von Gewerbeimmobilien für die Bilanzen von Unternehmen mit Immobilienvermögen so eminent wichtig ist. Es geht zum Teil um beträchtliche Investitionssummen, die in der Vermögensverwaltung eines Unternehmens einen großen Faktor darstellen. Rechnerische Fehler hätten unter Umständen gravierende steuerrechtliche Folgen.
Für die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien nutzen Immobiliensachverständige in der Regel das Ertragswertverfahren. Anders verhält es sich mit Gewerbeimmobilien, bei denen die Rentabilität in hohem Maße an die Pacht gekoppelt ist. Hier ist das Pachtwertverfahren die bessere Lösung. Möchten internationale Investoren in eine Immobilie investieren, kann der Gutachter das „Discounted-Cashflow-Verfahren“ verwenden. Bei einer Fortführung des in der Immobilie beheimateten Betriebes bzw. einer ähnlich gelagerten Nutzung wird das Sachwertverfahren verwendet.
Stichwort gewerbliche Tätigkeit im Bereich Immobilien
Es gibt keine exakte Grenze zwischen der privaten Vermögensverwaltung von Immobilienvermögen und der sogenannten gewerblichen Tätigkeit. Es sind lediglich einige Faktoren, an denen sich erkennen lässt, dass eine Vermietung oder Verpachtung gewerblich betrieben wird. Dazu gehört etwa das Angebot zusätzlicher Leistungen in Form eines Concierge-Services, die kurzfristige und tageweise abgerechnete Vermietung von Räumen oder das Vermieten von mehreren, in vergleichbarer Weise möblierten Wohnungen.
Der gewerbliche Charakter ist auch gegeben, wenn man die Vermietung der Immobilie geschäftsmäßig organisiert, selbst einen Großteil seiner Zeit aufwendet, Personal einstallt oder ein eigenes Verwaltungsbüro eröffnet. Auch große Werbekampagnen sind ein Hinweis auf gewerbliche Tätigkeit hinsichtlich der eigenen Immobilien.
Letztlich entscheidet hier das Finanzamt, ob sie die Immobilie im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Tätigkeit steuerlich einordnet. Ist man mit der getroffenen Entscheidung nicht einverstanden, hat man die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten und vor einem Gericht zu klagen.
Fazit – Immobilienwertermittlung ist immer sinnvoll
Unabhängig davon, ob eine Immobilie zur Privatvermögen gehört und auch als solches verwaltet wird, oder ob sie zum Vermögen eines Unternehmens gehört. Die Grundlage für eine wertmäßig korrekte Einordnung kann nur nach einer fachkundigen Wertermittlung erfolgen.
*) Robert Steininger ist Fachautor für u.a. Anlagestrategien und publiziert regelmäßig zu Fachthemen wie Online- und Investment-Strategien, Glücksspielthemen, Krypto und Verhaltensanalyse