In Deutschland fehlt es massiv an bezahlbarem Wohnraum. Da alle bisherigen Initiativen der Politik bisher keinen Wandel gebracht haben, sind neue Ansätze dringend erforderlich. Von Jürgen Steinhauser

Billiges Geld und knappes Bauland treiben die Immobilienpreise in Deutschland in ständig neue Höhen – und das inzwischen schon seit mehr als zehn Jahren. Immer mehr Menschen können sich deshalb kein Eigenheim mehr leisten. Doch auch das Wohnen zur Miete wird für weite Teile der Bevölkerung zunehmend zum Luxus – vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten, in denen die Mieten deutlich schneller gestiegen sind als die Gehälter, aber immer öfter auch in kleineren Orten.

Sollte dieser Trend anhalten, dann wird es in deutschen Städten bald Zustände geben, wie man sie bisher nur aus internationalen Mega-Citys wie New York, Paris oder Tokio kennt: Kaufpreise in Millionenhöhe und vierstellige Mieten schon für mickrige Zwei-Zimmer-Apartments. Dabei wagen schon jetzt viele Haushalte mit Durchschnittseinkommen nicht mehr, ihren laufenden, im Vergleich günstigen Mietvertrag zu kündigen und umzuziehen – sei es wegen Nachwuchs in der Familie oder wegen eines Jobwechsels. Doch was kann man gegen diese Entwicklung tun?

Ein naheliegender Gedanke ist, einfach mehr Wohnungen zu bauen, um den aufgeheizten Immobilienmarkt zu entspannen. So denken Teile der Politik denn auch über die Einführung einer neuen Steuer nach, die vor allem unbebaute Grundstücke treffen soll, um die Eigentümer zum Bauen von Wohnungen zu animieren.

Allerdings sind mehr Wohnungen auch nicht das Allheilmittel. Denn neue Immobilien haben höhere Kaufpreise als Altbauten und auch die 2015 eingeführte Mietpreisbremse greift hier nicht. So führen Neubauten zwar zu einer gewissen Entlastung der angespannten Lage in Großstädten, doch davon profitieren wieder einmal vor allem Gut- und Besserverdiener, die sich diese Wohnungen neuester Bauart auch leisten können. Insofern ist der Neubau von Immobilien zwar wichtig, keine Frage. Doch kann er nicht das von Teilen der Politik und Bauwirtschaft beschworene Wundermittel sein, um die Krise am Immobilienmarkt zu lösen.

Auch die Mietpreisbremse zeigt aufgrund zahlreicher Ausnahmeregelungen so gut wie keine Wirkung. So greift sie neben Neubauten auch bei umfassenden Modernisierungen nicht. Denn hier kann der Vermieter bis zu 11% der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umlegen, sodass Mieter innerhalb von nur zehn Jahren die mitunter sehr teure Aufwertung der von ihnen bewohnten Immobilie selbst zahlen.

Abgesehen davon haben es Mieter selbst da, wo die Mietpreisbremse auf ihrer Seite ist, noch immer sehr schwer, ihr Recht durchzusetzen. So kann der Vermieter zunächst behaupten, dass auch der Vormieter eine Miete in gleicher Höhe gezahlt habe. Ob das stimmt, ist für Mieter jedoch kaum überprüfbar. Teure Rechtsstreitigkeiten sind dann oft der letzte Ausweg.

Ein Instrument, um die Wohn-Situation gerade auch für Menschen mit geringeren oder mittleren Einkommen zu verbessern, wird jedoch noch allzu häufig übersehen: Die kluge Verwaltung bereits bestehender Immobilien, was kostengünstiger für den Staat, für Investoren und auch für Mieter ist. Besserer Vor-Ort-Service, Sanierung von Leerständen und optische Aufwertung der Immobilien führen dazu, dass es weniger Schmuddelimmobilien gibt und sich die Nachfrage nicht auf nur wenige Objekte konzentriert. Dabei ist nicht die Rede von Luxus-Sanierungen, sondern von normaler Objektpflege, um die Immobilien für eine breite Mittelschicht attraktiv zu machen.

Anstatt also allein auf Neubau-Projekte oder die weitestgehend wirkungslose Mietpreisbremse zu setzen, sollte vielmehr der bereits zur Verfügung stehende Wohnraum optimal genutzt werden. Nur so kann langfristig bezahlbarer Wohnraum für alle geschaffen werden.

Jürgen Steinhauser ist Geschäftsführer der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH (REA) und seit 50 Jahren im Bankgeschäft tätig. Vor seiner Zeit bei der REA war er als Vermögensverwalter und Aufsichtsrat einer großen bayerischen Vermögensverwaltung tätig.