Der Trend zum Crowdinvesting nimmt in den letzten Jahren zunehmend Fahrt auf. Insbesondere die Finanzierung von Immobilienprojekten via Schwarminvestoren erfreut sich steigender Beliebtheit – ein kurzer Überblick zur Funktionsweise und Eigenheiten / Chancen dieses noch jungen Marktes.
Der Crowdfunding-Markt wächst
Seitdem Banken die Kreditvergabe mit stetig stringenteren Basel-Regularien zunehmend restriktiver behandeln müssen, hat auch das Crowdfunding in den vergangenen Jahren seinen Weg einer alternativen Finanzierungsform von Unternehmen, Projekten oder Ideen gemacht.
Crowdfunding bezeichnet den Prozess der Kapitalbeschaffung für ein Projekt durch das Sammeln relativ kleiner Beträge von vielen Investoren via eines webbasierten Peer-to-Peer(P2P)-Marktplatzes zu niedrigen Grenzkosten. Dabei handelt es sich um eine spezifischere Form des allgemeineren Begriffs „Crowdsourcing“, der auch die Beschaffung von Dienstleistungen oder kreativen Inhalten umfasst. Unterschieden werden kann zudem zwischen Crowdinvesting oder auch Equity-Based Crowdfunding und Debt-Based Crowdfunding, dem Crowd Lending.
G1_5 Jahre Crowdinvesting in Deutschland; Quelle_crowdfunding.de
Crowdfunding in Deutschland
Lag vor nicht allzu langer Zeit der Fokus des Crowdinvesting noch ausschließlich auf der Finanzierung von Startups, wird die Schwarmfinanzierung nun vielfältiger. Der Crowdinvest-Erfolgsmonitor hat die in den letzten fünf Jahren erfolgreich finanzierten Crowdinvestments erfasst. Insgesamt 377 Investmentrunden erzielten ein Gesamtvolumen von 125,6 Mio. EUR.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Crowdinvesting von Startups und Immobilien besteht ganz simpel darin, dass bei Immobilienprojekten als Sicherheit dienende Sachwerte bereit bestehen, während sich Geschäftsideen am Markt erst noch beweisen müssen. Renditen und Ausfallraten der Investmentsegmente unterscheiden sich daher deutlich (Grafik 1: 5 Jahre Crowdinvesting in Deutschland; Quelle: crowdfunding.de).
G2_Erstmaliges Immobilienprojekt einer Plattform; Quelle_FAP-Report Real Estate Crowdinvesting
Crowdinvesting in Immobilien
Schon im August 2011 starteten in Deutschland die ersten Crowdinvesting-Projekte für Immobilien. Insbesondere seit 2015 vollzieht der Markt eine sehr dynamische Entwicklung und stellte 2016 das volumenstärkste Segment (Grafik 2: Erstmaliges Immobilienprojekt einer Plattform; Quelle: FAP-Report: Real Estate Crowdinvesting und Grafik 3: Crowdinvesting Deutschland 2016; Quelle: crowdfunding.de).
Gemäß Flatow Advisory Partners (FAP), einem Spezialisten für Mezzanine-Kapital, wurden per Stand Ende September 18 Crowdinvesting-Plattformen identifiziert, die innerhalb der letzten vier Jahre am deutschen Markt präsent waren, wovon fünf Plattformen aufgrund ihres frühen Stadiums oder wegen vorzeitigen Ausscheidens nicht berücksichtigt wurden. Zehn Plattformen (77%) weisen davon einen reinen Immobilienfokus auf.
Starke Marktkonzentration
FAP beziffert das im Erhebungszeitraum über sieben Crowdinvesting-Plattformen investierte Kapital 2016 auf ca. 19,1 Mio. EUR bei einer Jahresendprognose von 28,2 Mio. EUR. Damit werden Immobilienprojekte mit einem Marktvolumen von rund 335 Mio. EUR mitfinanziert (siehe hierzu Schätzung Grafik 2). 2015 verbuchten insgesamt acht Plattformen investiertes Kapital von ca. 22,7 Mio. EUR (Grafik 4: Entwicklung Volumen 2015 und 2016). Der Großteil von 77% konzentrierte sich 2015 aber auf nur drei Plattformen.
G3_Crowdinvesting Deutschland 2016; Quelle_crowdfunding.de
Was Privatanleger davon haben
Bisher profitierten vor allem institutionelle Anleger von den Renditen für Investitionen in Immobilien-Projekte. Diese stellen den Immobiliengesellschaften Mezzanine-Darlehen zur Verfügung, die diese eigenkapitalähnlich bilanzieren können, um in den Vorteil günstigerer Bankdarlehen zu kommen. Die Plattformen bieten nun den Marktplatz für viele einzelne Investoren, die entsprechenden Volumina aufzubringen.
Indirekte Immobilienanlagen sind bekanntlich auch mit Gebühren belastet. Bei offenen Immobilienfonds gibt es einen Ausgabeaufschlag und eine Managementfee, beim Kauf von Immobilienaktien gibt es Ordergebühren und bei geschlossenen Immobilienfonds fallen oft hohe Weichkosten an. Beim Crowdinvesting kann erstmals gebührenfrei indirekt in Immobilien-Projekte investiert werden. Die Kosten der Plattformen selbst werden nämlich – zumindest offiziell – von den Projektentwicklern getragen.
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