Mit der Pandion AG betritt schon eher ein Schwergewicht der deutschen Immobilienbranche den Markt für KMU-Anleihen – indes, keinesfalls kein unbekannter Name also, lediglich am Kapitalmarkt. Die Kölner können schon auf fast zwei Jahrzehnte Historie sowie mehrere Schuldscheintransaktionen verweisen. BondGuide sprach mit Unternehmenschef Reinhold Knodel.
Herr Knodel, der Name Pandion ist noch ein ganz neuer, zumindest am Kapitalmarkt. Wer oder was ist denn die Pandion?
Die Pandion AG ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Hauptsitz in Köln und Niederlassungen in München, Berlin und Stuttgart. Schwerpunktmäßig sind wir im gehobenen Eigentumswohnungsbau tätig – dort bilden wir die gesamte Wertschöpfungskette ab. Alles mit eigenen Leuten und auf eigene Rechnung. Angefangen hat die Pandion im Jahr 2002, seither sind wir kontinuierlich gewachsen. Die aktuelle Pipeline umfasst Projekte mit einem Verkaufsvolumen von 4,3 Mrd. EUR. Wir zählen damit zu den Top-5-Projektentwicklern im Wohnbereich in Deutschland.
Klingt nach Fokus auf deutschen A-Städten – ist das korrekt?
Absolut. Es ist natürlich stets eine Glaubensfrage, was deutsche A-Städte alles umfasst: Jedenfalls sind wir auch in Düsseldorf und beispielsweise Bonn aktiv. Unsere wesentlichen Cluster sind aber ganz klar der Westen mit der Rheinschiene Düsseldorf und Köln, der Süden mit München und der Osten mit Berlin.
Wie sieht die bisherige Historie aus – wie kam die Pandion beispielsweise durch die Finanzkrise 2007-09?
Um es vorwegzunehmen: Wir haben seit Gründung bislang jedes Jahr mit Gewinn abgeschlossen. Auch im erwähnten Zeitraum der Finanzkrise 2008/09 haben wir profitabel gewirtschaftet und jedes unserer Projekte mit Gewinn verkauft mit einer Ausnahme – ausgerechnet hier bei uns in Köln. Klar wollte in der Bankenkrise vor etwas mehr als zehn Jahren jeder erst einmal sein Pulver trocken halten, Banken zogen sich aus fast allen Finanzierungen zurück. Dadurch ergab sich für uns aber die eine oder andere Opportunität. Als damals beispielsweise Morgan Stanley aus einem praktisch unterschriftsreifen Kaufvertrag für ein Objekt in München ausstieg – an dieses Beispiel erinnere ich mich jedenfalls konkret –, da dachten wir uns, das Objekt kann doch eigentlich nicht so schlecht sein: Wäre das ggf. etwas für Pandion? Wir haben uns mit dem Verkäufer auf ein etwas gestrecktes Finanzierungsziel geeinigt und kamen so an ein Objekt, das wir sonst nie hätten ergattern können.
Und bei Pandion geht es ausschließlich um Wohnimmobilien?
Das ist unser USP. Gemessen an den Investitionen und der Fläche macht der Bereich Wohnen rund zwei Drittel unserer Pipeline von aktuell 36 Projekten aus, der Rest sind vorwiegend Büroimmobilien. Größere Liegenschaften erfordern heute häufig Mixed-Use, also Wohnprojekte mit einem gewissen Büro- oder Einzelhandelsanteil sowie Gastronomie. Dies gehört dazu, wenn man in einem Wohnviertel urbane Wohnqualität gewährleisten möchte, wie aktuell bei unserem größten Projekt im Kölner Stadtteil Ehrenfeld. Hier entwickeln wir auf 12,3 Hektar Fläche ein modernes Stadtquartier mit mehr als 1.300 neuen Wohnungen, rund 2.300 Arbeitsplätzen, einer Schule, mehreren Kitas sowie Raum für Kultur und Gastronomie.
Die Rendite liegt ja bekanntlich im Einkauf. Auf welche Konkurrenz treffen Sie da so?
Verkäufer ist häufig die sogenannte Öffentliche Hand – da wir doch eher großteilig ankaufen. Oder Industriegelände aus Privatbesitz. Auch die diversen Bahntöchter kann man da nennen. Als Käufer wiederum hat man einen Pluspunkt, wenn man auf eine Historie verweisen kann, auf eine veröffentlichte Bilanz und dergleichen mehr. Natürlich möchte sich jeder Verkäufer mit seinem potenziellen Vertragspartner wohl fühlen. Das Image, das ein Käufer mitbringt, spielt also keine unwesentliche Rolle. Hier haben wir mit unserer 18-jährigen erfolgreichen Historie, mehr als 7.100 verkauften Einheiten und einem gewachsenen Sourcing-Netzwerk einen klaren Wettbewerbsvorteil.
Dazu auch die Anleihe – welche Rolle spielt generell die Finanzkraft oder auch Kapitalmarktnähe und freie Liquidität?
Ja, das ist sicherlich wichtig – aber so genau bespricht man diese Punkte dann doch auch wieder nicht mit einem Verkäufer. Der eine oder andere nimmt solche Faktoren bei Anbahnungsgesprächen jedoch sehr wohl zur Kenntnis. Zusätzliche Liquidität, wie wir sie mit der aktuellen Anleiheemission erhalten, kann definitiv nicht schaden bei Gesprächen zum Erwerb neuer Liegenschaften.
Braucht die Pandion den Emissionserlös überhaupt zwingend? – angesichts Ihrer Projektpipeline wirkt der angestrebte Betrag von 50 Mio. EUR fast schon ‚mickrig‘?
Das ist völlig richtig: Unser Geschäft läuft weiter wie bisher, mit oder ohne den Emissionserlös aus der Unternehmensanleihe. Er wäre allerdings eine gute Diversifizierung innerhalb unserer Finanzierungsstruktur und ein Add-on für die Liquiditätsreserve. Die braucht man einfach, um am Markt schnell und handlungsfähig zu sein.
Wie steht es mit einem Mindestvolumen – werden Sie die Emission auf jeden Fall durchziehen?
Falls unsere Emission wider Erwarten am Kapitalmarkt nicht auf Gefallen stößt, dann würden wir nichts forcieren. Wie gesagt: Wir sind nicht auf den Mittelzufluss angewiesen. Wir haben intern einen Mindestsockel festgelegt, den wir erreichen wollen und sind zuversichtlich, diesen auch zu erreichen.
Vorstand Reinhold Knodel, Pandion AG
Schuldscheindarlehen hatte die Pandion in der Vergangenheit ja bereits emittiert. Als Immobilienunternehmen wären Sie eigentlich prädestiniert für eine dauerhaftere Präsenz am Kapitalmarkt, oder nicht?
Das sehe ich genauso. Der erste Schritt ist immer der schwierigste, der aufwändigste. Wir haben sehr gute Erfahrungen mit der erfolgreichen Platzierung von unbesicherten Schuldscheindarlehen bei deutschen und internationalen Banken gemacht, die im gleichen Rang zur geplanten Anleihe stehen. Die Anleiheinvestoren sitzen somit ‚im gleichen Boot‘ neben einer Vielzahl weiterer professioneller Investoren. Die Schuldschein-Transaktion ist ein Alleinstellungsmerkmal unter den Immobilienentwicklern am Markt für mittelgroße Anleihen und unterstreicht das Vertrauen in unser Geschäftsmodell – bei der anstehenden Anleiheemission können wir von dieser Vorarbeit profitieren.
Herr Knodel, ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und Ihre Erläuterungen!
Interview: Falko Bozicevic
Fotos: @Pandion