Warum Finanzierung im Ausland? – es ist doch ein Projekt in den Niederlanden.
Broen: Das Projekt liegt, wie erwähnt im Dreiländer-Eck, ich selbst lebe in Deutschland. Für das außergewöhnliche Projekt habe ich einen erfahrenen Kapitalmarktexperten für die Finanzierung des Projektes an Bord geholt. Mein Partner Carsten Mainitz, CFO der Gesellschaft, verfügt über jahrelange Erfahrung im deutschen Kapitalmarkt und bringt erstklassige Expertise und Netzwerk mit. Aus diesem Grund und weil wir noch andere Projekte am deutschen Markt etablieren wollen, haben wir diese Entscheidung getroffen.
Mainitz: Die Deutschen weisen eine hohe Affinität zu Immobilien auf. Das spiegelt sich auch in den vielen begebenen Unternehmensanleihen wider. Ich habe in den letzten über zehn Jahren als Investment-Analyst, davon lange Zeit als CEO einer Research-Gesellschaft, viele Projekte und Unternehmen analysiert sowie eine Vielzahl börsennotierter Gesellschaften begleitet. Dieser Erfahrungsschatz, die Ausstattungsmerkmale der Anleihe und das faszinierende, einzigartige Projekt lassen mich nur zu einem Schluss kommen: Unsere Anleihe ist eine Bereicherung für das Marktsegment!
45 Villen sollen ebenfalls errichtet werden
Und die Erlösverwendung, was genau passiert mit dem Emissionserlös und natürlich gleich verbunden mit der Frage, wie stark es zeitlich pressiert oder ob es Alternativen gibt?
Mainitz: Nein, zeitlich pressiert nichts. Erstes Ziel ist die Refinanzierung eines hochverzinslichen Darlehen. Dafür sind 10 Mio. EUR des projektierten Emissionserlöses vorgesehen. Für den Umbau des Klosters in ein Hotel planen wir vorsichtshalber mit 13,5 Mio. EUR – das beinhaltet bereits einen Puffer von rund einem Drittel im Vergleich zu einem vorliegenden Angebot.
Broen: Die Fördergelder des Staates solltest Du noch erwähnen: Wir erwarten die Zusage von mindestens 2,5 Mio. EUR – im kommenden Frühjahr.
Mainitz: Nicht nur das. Denn es gibt einen großen ungedeckten Bedarf, in dieser Region ein entsprechendes Hotel zu haben. Wenn man eine Hochzeit in einer besonderen Location plant und einige Dutzend Zimmer für Gäste benötigt, dann ist das schon ein Problem und man müsste auf Maastricht ausweichen. Koningsbosch wird diese Aufgabenstellung für die Region ein für allemal lösen.
Blick in den – heutigen – großen Innenraum des Klosters
Und was, wenn sich – z.B. aufgrund des gerade nicht optimalen Kapitalmarktumfelds – nur eine Teilplatzierung abzeichnet: Wie gehen Sie dann vor?
Mainitz: Unser Ziel ist es, 25 Mio. Euro einzuwerben. In dem von Ihnen angesprochenen Fall werden wir zu einem späteren Zeitpunkt eine Nachplatzierung durchführen. Für den Fall der Fälle haben wir in dieser Beziehung schon vorgearbeitet und prüfen die Möglichkeit einer späteren Crowdfinanzierung über ein entsprechendes Portal.
Und Sicherheiten für interessierte Investoren?
Mainitz: Das Treuhandkonzept haben wir entworfen, um Investoren maximale Sicherheit zu gewährleisten. Bondholder räumen wird den ersten Rang im Grundbuch ein. Das ist schon etwas Besonderes, gerade weil der Anleger ja zusätzlich auch noch einen hohen Kupon von 7,5% p.a. erhält. Eines ist ganz klar: Die Wertschöpfung entsteht in erster Linie aus der Umwidmung und dem späteren Verkauf des Klosters als modernes Hotel. Letzteres wäre für 2025 avisiert. Das Treuhandkonzept bietet sich auch schon deshalb an, da aufgrund der Dreistufigkeit der Objektentwicklung Cashflows zu ganz unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen. Der Supermarkt und die Villen werden zeitnah für Cashflows sorgen, und die wiederum sorgen für eine Sicherstellung der Kuponzahlungen. Und das ist nicht etwa Kleinvieh: Die 45 Villen plus der Supermarkt werden mindestens 13 Mio. EUR einspielen.
Broen: Die Mittelverwendung und die Verwendung der Cashflows sind für uns stark eingeschränkt und absolut auf unsere Umsetzung bezogen. Der Treuhänder gewährleistet, dass alle Zu- und Abflüsse genau so sind, wie sie sein sollen.
Frontansicht des Areals als Animation, das Kloster im Vordergrund
Gibt es international denn vergleichbare Boutique-Hotel-Konzepte?
Mainitz: Aber natürlich, die gibt es. Unter anderem nicht weit entfernt in Maastricht – allerdings zwei Drittel kleiner. Diverse Hotels wie dieses oder auch das Pulitzer Hotel in Amsterdam oder das Hotel de Rome in Berlin sind für uns ein Proof of Concept. Sicherlich haben deshalb auch schon internationale Hotelketten bei uns angeklopft, um zu besprechen, was wir da in Koningsbosch vorhaben und ob wir in deren Konzept passen. Das bestärkt uns in unserer Auffassung, dass die zum selben Schluss wie wir gekommen sind.
Broen: Es ist die herausragende Lage, die dieses Hotel einmalig machen wird: Maastricht, Düsseldorf, Brüssel, Aachen, das Designer-Outlet-Center in Roermond mit mehr als 7 Mio. Besuchern pro Jahr und der Golfplatz in der Nähe. Das Einzugsgebiet ist riesiger als ich hier beschreiben könnte. Das ist einzigartig. Der Fachbegriff für unser Projekt ist Heritage Hotel. Das Alte und Neue wird in Bezug auf Design und Technik auf höchstem Niveau verbunden. Auch Boutique-Reisen sind ein Wachstumstrend, der uns in die Karten spielt. Zentral für das Hotel-Konzept ist das Thema Nachhaltigkeit mit all ihren Facetten. Die angesprochenen Segmente boomen, selbst falls es in anderen Teilbereichen der Hotellerie Rückgänge zu verzeichnen gäbe.
Termsheet der Neuemission mit Details
Was würden Sie als größtes Risiko, Ihre größte einzelne Sorge bezeichnen im Hinblick auf das Gesamtvorhaben – womöglich ein externes Risiko wie Bauverzögerungen o.Ä.?
Broen: Hier müssen Sie bedenken, dass unserem Gespräch heute jahrelange Vorplanungen und ein fertiger Bauplan vorausgingen: Diese Arbeit ist schon gemacht! Die Umwidmung ist genehmigt und die Bodenanalyse ist erfolgt. Die Substanz des Gebäudes ist geprüft. Aus Richtung Bau und Umbau sehe ich keinerlei mögliches Störfeuer.
Mainitz: Finanziell haben wir ja bei den Baukosten den erwähnten Puffer von ca. einem Drittel eingeplant – man weiß ja nie. Auch fühle ich mich mit unseren Wertansätzen, die durch Gutachten belegt sind, und unseren eigenen Prognosen sehr wohl. Natürlich macht mir das gegenwärtige Marktsentiment für alle Kapitalmarktplatzierungen etwas Sorgen – auch wenn man nicht alle Bedenken teilt, man kann es nicht ignorieren. Der Kupon ist deshalb überdurchschnittlich gewählt, auch wenn das Projekt an sich bereits überzeugend genug sein sollte. Jeder Investor, der sich die Mühe macht, sich mit dem Vorhaben und der Investitionsmöglichkeit näher zu beschäftigen, wird zu einem positiven Fazit kommen.
Interviewpartner Henri Broen (ob.) und Carsten Mainitz
BondGuide: Herr Broen, Herr Mainitz, ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und die umfangreichen Erläuterungen!
Interview: Falko Bozicevic
Fotos / Grafiken: @Broen Holding B.V.