Betriebswirtschaftliche Entwicklung und Ausblick für die kommenden Jahre
Ausgehend vom testierten Jahresabschluss zum 31.12.2017 verfügt die REA Gruppe inkl. der stillen Reserven über ein Gesamtnettovermögen von rund 5,9 Mio. EUR (Marktwert der „Assets“ abzüglich der Verbindlichkeiten). Aus den Immobilienportfolien wurden in 2017 Erträge in Höhe von 6,7 Mio. EUR erzielt. Aus dem Verkauf von Beteiligungen und anderen Finanzanlagen wurden in 2017 Erträge in Höhe von 3,7 Mio. EUR erzielt. Der betriebswirtschaftliche Cash-Flow aus dem Real-Estate-Beteiligungs-Portfolio schließt damit unter der Mitberücksichtigung der Zinszahlungen für 2017 mit rund 5,3 Mio. EUR positiv ab. Für 2018 sind 1,6 Mio. EUR und 2019 2,0 Mio. EUR positiver Cashflow geplant. Zum Jahresende 31.12.2017 liegt der berechnete Loan to Value (LTV) bei 72%. Bis Ende 2019 ist geplant, den LTV auf einen Wert in Höhe von 52% zu verbessern. Das Gesamtnettovermögen soll laut Planungsrechnung bis Ende 2020 aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen auf ca. 17,5 Mio. EUR steigen. Die bislang erzielten Ergebnisse der REA Gruppe belegen, dass der Transformationsprozess zur Immobilienbeteiligungsgesellschaft und zum Immobilien-Asset-Management mit dem Fokus auf bezahlbares Wohnen erfolgreich gelungen ist.
3,75%-REA-Anleihe mit Laufzeit bis 30.12.2020
Die im Dezember 2015 emittierte Mittelstandsanleihe der Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH ist mit einem Zinskupon von 3,75% p.a. (Zinstermin jährlich am 30.12.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 30.12.2020. Die Anleihe hat ein Gesamtvolumen von 50 Mio. EUR und wurde vollständig platziert. Anleihenstücke werden an den Börsenplätzen Frankfurt, Hamburg, München und Berlin zu Kursen zwischen 98,00% und 100,00% gehandelt. In den Anleihebedingungen ist eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für den Emittenten ab dem 01.01.2020 zu 100% des Nennwerts vorgesehen.
Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen für den Erwerb, die Modernisierung und den anschließenden Verkauf von Wohnimmobilien in attraktiven Standorten unter 100.000 Einwohner verwendet. Die REA Gruppe wird in der Regel nach Verkauf das Immobilien-Management für die neuen Eigentümer übernehmen.
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung
Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind bisher durch den operativen Cashflow gedeckt. Zusätzlich ist bei einer weiteren erfolgreichen Umsetzung des Geschäftsmodells die Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 52% geplant. Die Gesellschaft plant kurz- bis mittelfristig bereits übernommene Immobilienbestände nach erfolgreicher Revitalisierung wieder zu veräußern. Die freiwerdenden Mittel werden in neue Immobilien investiert. Für die verkauften Immobilien übernimmt die REA Gruppe das Asset-Management und erzielt in der Zukunft nachhaltige Erlöse. Aufgrund der verbleibenden Restlaufzeit bis zum 30.12.2020, der durch den operativen Cashflow gedeckten Zinszahlungen und der erwarteten Verbesserung des Beleihungsauslaufs auf 52% in Verbindung mit der Rendite von 4,46% p.a. (Kurs von 98,80% am 18.03.2019) wird die 3,75% Real Estate & Asset Beteiligungs GmbH-Anleihe weiterhin als „durchschnittlich attraktiv“ (3 von 5 möglichen Sternen) bewertet.
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