In ihrem aktuellen KFM-Barometer zu der 5%-Wandelanleihe der Beno Holding AG (A11 QP9) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Beno Holding AG ist mit einer Beteiligung von 75,1% die Mehrheitsgesellschafterin der Beno Immobilien GmbH, welche als Bestandshalter in mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften in Deutschland investiert. Für die Beurteilung der Bonität der Beno Holding AG ist die Beurteilung der Beno Immobilien GmbH maßgeblich.
Die Beno Immobilien GmbH wurde im Jahr 2008 gegründet und ist aus der börsennotierten MS Industrie-Gruppe hervorgegangen. Das Immobilien-Portfolio konnte in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebaut werden und umfasst aktuell zehn Objekte in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Die Gesamt-Mietfläche beträgt rund 130.000 qm. Das Bestandsportfolio wurde mit einem durchschnittlichen Faktor von weniger als dem 10,0-fachen der Jahres-Nettokaltmiete eingekauft.
Der günstige Einkaufspreis führt zu überdurchschnittlichen Mietrenditen und zu einer hohen Mieterbindung durch attraktive Mietkonditionen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Mieterträge bei notwendigen Neuvermietungen zu steigern. Aufgrund des insgesamt eher kleinen Immobilienportfolios besteht eine erhöhte Abhängigkeit von einzelnen Mietern und deren Bonität. Mit dem Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien bietet Beno Immobilien eine Möglichkeit für Unternehmen, sich bankenunabhängig zu finanzieren, und profitiert von einem langfristig ausgerichteten Mietverhältnis.
Betriebswirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2017 mit weiterem Ausbau des Portfolios
Im Jahr 2017 brachte die BENO Immobilien GmbH über die Einbringung des 94%-igen Anteilserwerbs der MS Real Estate GmbH & Co. KG das Objekt Spaichingen neu in ihr Portfolio ein. Die Grundstücksfläche von ca. 37.990 qm und die vermietbare Fläche von ca. 27.340 qm ist bis Oktober 2022 vollvermietet. Die Mieterträge konnten dadurch und durch Mieterhöhungen anderer Objekte auf rund 4,7 Mio. Euro erhöht werden (Vj. rund 3,7 Mio. Euro). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erreichte 2017 eine Höhe von 5,39 Mio. Euro (Vj. 4,02 Mio. Euro). Im Vergleich zum Vorjahr 2016 bedeutet dies eine Steigerung von etwa 34%. Das Unternehmen ist in den letzten Jahren profitabel – im Jahr 2017 wurde ein Ergebnis von etwa 3,0 Mio. Euro erreicht.
Aufgrund des Erwerbs einer weiteren Betriebsimmobilie und bereits vereinbarter Zusatzmieten an bestehenden Standorten geht das Management für das Jahr 2018 von einer deutlich positiven Entwicklung des Umsatzes aus. EBIT und EBT sowie die EBIT-Marge aus dem laufenden Geschäft (ohne Sondereinflüsse) sollen auf Konzern-Ebene ebenfalls ausgeweitet werden. Damit einhergehend soll ein leichter Anstieg des Konzerneigenkapitals bei gleichzeitig leicht verbessertem Nettoverschuldungsgrad gegenüber 2017 erreicht werden, so dass die bestehenden Darlehen planmäßig getilgt werden können.
Insgesamt niedrige Eigenkapitalquote des Als-Ob-Konzerns
Die Beno Immobilien GmbH weist im Konzernabschluss eine Eigenkapitalquote von 23,3% aus (Stand 31.12.2017). Auf Ebene der Beno Holding AG ist weiteres verzinsliches Fremdkapital, insbesondere die Beno Holding-Wandelanleihe, ausgewiesen. Bei einer Als-Ob-Konsolidierung ergibt sich eine als niedrig einzuschätzende Eigenkapitalquote im mittleren einstelligen Prozent-Bereich.
Beno Holding-Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2021
Die im April 2014 begebene Wandelschuldverschreibung der Beno Holding AG mit Laufzeit bis 14.04.2021 verfügt über einen Zinskupon von 5,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.04. und 15.10.). Das Emissionsvolumen beträgt 10 Mio. Euro. Der Emissionserlös wurde zu gleichen Teilen zum Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH sowie zur Ausreichung eines Darlehens an die Beno Immobilien GmbH für deren weiteres Wachstum verwendet. Die Anleihegläubiger haben das Recht, Teilverschreibungen im Nennwert von 1.000 Euro in fünf Inhaber-Aktien der Gesellschaft zu tauschen. Das Wandlungsrecht kann nur innerhalb von zwei Wochen nach Veröffentlichung des Jahresabschlusses der Beno Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr 2017 im Bundesanzeiger ausgeübt werden.
Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt am 23.04.2021 zu 117,50% des Nennbetrages. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten des Emittenten sind in den Wandelanleihe-Bedingungen nicht vorgesehen. Die Anleihe ist u.a. mit einer Barsicherheit in Höhe von 1 Mio. Euro besichert.
Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die Beno Holding AG hat die Mittel aus der Platzierung der Wandelanleihe hälftig für den Erwerb von 75,1% der Geschäftsanteile der Beno Immobilien GmbH verwendet. Damit liegt eine wirtschaftlich eigenkapitalnahe Mittelverwendung mit entsprechend erhöhten Risiken vor. Aufgrund der aussichtsreichen Positionierung der Beno Immobilien als Bestandshalter im Bereich mittelständisch, gewerblich oder industriell genutzter Liegenschaften, der kontinuierlichen Steigerung der wiederkehrenden Mieterlöse mit weiterhin positivem Ausblick und der gezeigten Kapitaldienstfähigkeit in Verbindung mit der für den wirtschaftlichen Rang der Anleihe attraktiven Rendite von 10,10% p.a. (Kurs 102,00% am 08.08.2018 bei Rückzahlung zu 117,50% des Nennbetrages am 23.04.2021) bewerten wir die 5,00%-Wandelanleihe der Beno Holding AG als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen).
Fotos: @BENO