Immobilientitel wirken günstig, doch steigende Zinsen und Inflation könnten die Erholung jederzeit ausbremsen.
Nach zwei schwierigen Jahren mehren sich die Signale für eine Stabilisierung am Markt für Immobilienaktien. Laut Portfoliomanager Hagen Ernst* zeigen Preise und Mieten wieder nach oben – doch an der Börse kommt diese Erholung bislang kaum an. Grund ist die anhaltende Unsicherheit rund um Zinsen und Inflation.
Fundamental spricht einiges für eine Wende: 2025 stiegen sowohl Wohnimmobilienpreise als auch Mieten um rund 3%, während sich die Finanzierungskosten bei knapp 4% stabilisierten. Gleichzeitig bleibt das Transaktionsvolumen niedrig, auch wenn die Zahl der Deals deutlich zunahm – ein Zeichen für vorsichtige Marktbelebung.
Für 2026 wird eine Fortsetzung dieses Trends erwartet. Institutionelle Investoren könnten verstärkt Kapital in den Wohnsektor umschichten, während die strukturelle Wohnungsknappheit als zentraler Preistreiber bestehen bleibt. Neubau bleibt teuer und langsam – Fertigstellungen hinken dem Bedarf deutlich hinterher.
LEG ist einer der größten deutschen Immobilientitel
Trotz dieser Fundamentaldaten notieren viele Immobilienaktien weiter mit massiven Abschlägen. Große Bestandshalter wie Vonovia, LEG Immobilien oder TAG Immobilien handeln teils 40 bis 60% unter ihrem Nettovermögenswert. Auch Bewertungskennzahlen wie das P/FFO liegen auf historisch niedrigen Niveaus.
Operativ setzen die Unternehmen unterschiedliche Schwerpunkte: Vonovia diversifiziert über Dienstleistungen, TAG expandiert in Polen, während LEG vor allem von Mietsteigerungspotenzialen profitiert. Gemeinsam ist allen jedoch die hohe Verschuldung, die sie besonders zinssensibel macht.
Genau hier liegt das Risiko: Die Eskalation im Nahen Osten könnte über steigende Öl- und Gaspreise eine neue Inflationswelle auslösen. Die Folge wären erneut steigende Zinsen – und damit Druck auf Bewertungen und Finanzierungskosten. Bereits jetzt sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen wieder Richtung 3% gestiegen.
Damit ergibt sich ein Spannungsfeld: Einerseits sprechen Fundamentaldaten und Bewertung für eine Einstiegschance, andererseits bleibt die Zinsentwicklung die zentrale Unbekannte. Selbst moderate Zinsanstiege könnten die Erholung ausbremsen oder verzögern.
Hagen Ernst
Fazit
Immobilienaktien wirken attraktiv bewertet und profitieren von struktureller Wohnungsknappheit. Doch ohne stabile oder fallende Zinsen bleibt die Investmentstory fragil – der Ölpreis wird zum entscheidenden Taktgeber.
*) Hagen Ernst ist stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement bei der DJE und analysiert regelmäßig Markttrends sowie Bewertungsniveaus im Wohnimmobiliensektor.
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