Immobilienkauf ganz ohne eingesetztes Eigenkapital? Was sich wie ein kleines Investorenabenteuer liest, ist leichter als gedacht. Von Tobias Bräunig*
Was gibt es für Interessenten zu beachten? Wie wird das Invest in Betongold zum Erfolg?
Schauen wir uns die Lage bei den Renten an, sehen wir eine wachsende Lücke, die sich voraussichtlich nicht durch staatliche Eingriffe schließen lässt – das zeigt der demografische Wandel. Hinzu kommt die hohe Steuerlast, die es immer schwieriger macht, passiv Vermögen aufzubauen – jüngste Studien zeigen, dass die Sparquote von deutschen Haushalten gerade mal bei 10% liegt. Jüngere Generationen sind zunehmend darauf angewiesen, ihre Finanzen selbst in die Hand zu nehmen, statt auf staatliche Lösungen zu vertrauen.
Jüngere entdecken die Rendite-Immobilie als Form der Altersvorsorge für sich – zu Recht
Immobilienkauf funktioniert auch ohne Eigenkapital
In Zeiten der Unsicherheit hat sich die Investition in Betongold als sichere Bank gegenüber anderen Asset-Klassen erwiesen – wertstabil, krisensicher und inflationsgeschützt. Die Gründe liegen auf der Hand: Sinkende Neubauzahlen treffen auf konstant steigende Bevölkerungszahlen.
Der Wohnraum verknappt sich, nicht zuletzt dadurch, dass sich die Anzahl der Baugenehmigungen seit 2010 im Sinkflug befindet. Eine Preissteigerung und höhere Mieten sind die sehr wahrscheinliche Konsequenz. Hinzu kommen Senkungen des Leitzinses, was steigende Quadratmeterpreise am Markt erwartbar macht.
Nicht nur große Investoren werden da hellhörig und zunehmend aktiver. Auch unter vielen privaten Anlegern, vor allem unter jüngeren Markteilnehmern, wächst die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren. Besonders beliebt sind Finanzierungsstrategien, die das eigene Kapital schonen.
Der Immobilienkauf erfordert nötigenfalls eine Vollfinanzierung
Chancen und Risiken einer Vollfinanzierung
Der Pull-Faktor des Immobilienmarkts ist groß, doch der Einstieg ist keineswegs nur dem obersten einen Prozent der Gesellschaft vorbehalten. Wer weiß, wie er vorgehen muss, kann mit einem Nettoeinkommen von 2.500 EUR und einer positiven Schufa bereits starten. Doch worauf kommt es an?
Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist attraktiv – allerdings nur, wenn realistisch kalkuliert wird. Lage, Vermietbarkeit und Gebäudezustand mit einkalkuliert. Es ist ein Irrglaube, dass man innerhalb weniger Jahre allein durch Mieteinnahmen zum Millionär wird. Ebenso fern der Realität ist die Annahme, dass der Cashflow von Beginn an positiv sein wird. Wie bei jeder Investition gilt es, langfristig zu denken.
Kritiker der Vollfinanzierung argumentieren nicht ohne Grund, dass ohne eine durchdachte Strategie finanzielle Engpässe entstehen können. Tatsächlich sind die Kreditkosten höher, die Rückzahlungszeiträume damit oft länger und Banken sind bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital tendenziell zurückhaltender.
Warum also überhaupt vollfinanzieren?
In der Regel verfügt auch derjenige, der eine Vollfinanzierung nutzt, über Ersparnisse und eine solide Bonität. Der entscheidende Vorteil: Das vorhandene Kapital bleibt weitgehend unangetastet und kann flexibel eingesetzt werden, anstatt über mindestens zehn Jahre in einem Immobiliendarlehen gebunden zu sein – bis zum Ende der Spekulationsfrist. Dies kann somit für die nächste Investition eingesetzt werden und gibt die Sicherheit, einen möglichen Mietausfall abzufedern.
Und eben jener dieser Hebel durch Fremdkapital macht die Investition in Immobilien so attraktiv: In keiner anderen Asset-Klasse steht privaten Investoren eine solche Möglichkeit offen.
Der Erfolg liegt in der richtigen Finanzierungsstruktur. Es gibt verschiedene Wege, eine Vollfinanzierung optimal zu gestalten:
– Verkäuferdarlehen: Der Verkäufer übernimmt die Eigenkapitalkosten, der Käufer zahlt das Darlehen später zurück.
– rollierendes Eigenkapital: Kapital wird durch eine teilweise Tilgung des Kredits wieder freigesetzt. Bei einer 80%-Finanzierung durch die Bank wird der Restbetrag (20%) auf einem verpfändeten Konto hinterlegt. Sobald dieser Betrag durch Mieteinnahmen abbezahlt ist, gibt die Bank ihn wieder frei.
– Übernahme der Kaufnebenkosten durch den Verkäufer: Der Verkäufer übernimmt die Kaufnebenkosten, sodass das Kapital des Käufers nicht langfristig gebunden wird. Dies kann vertraglich im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.
Nicht zu vergessen sind die steuerlichen Vorteile, die eine Investition in Immobilien mit sich bringt und die Rentabilität weiter steigern.
Abschreibungen wie die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglichen es, einen Teil des Gebäudewerts steuerlich geltend zu machen. Zudem können auch die Zinsen für das Immobiliendarlehen von der Steuer abgesetzt werden, ebenso wie zahlreiche weitere Werbungskosten – darunter Grundsteuer, Verwaltungskosten und Reparaturen. All das reduziert das zu versteuernde Einkommen spürbar und erhöht damit unmittelbar die Wirtschaftlichkeit der Investition.
Tobias Bräunig
Letztlich sollte fehlendes Eigenkapital niemanden vom Immobilienkauf abhalten. Alle Investments bergen Risiken – entscheidend ist, sich gut vorzubereiten, solide zu kalkulieren und alternative Finanzierungswege zu kennen. Sich auf die etablierten Finanzprodukte (Rente, Lebensversicherungen, Bausparverträge) zu verlassen, ist keine gute Idee.
*) Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Seit Gründung 2018 verzeichnet das Unternehmen bis heute über 400 Kunden, über 300 verkaufte Immobilien und über 100 Mio. EUR Transaktionsvolumen. Der Immobilien-Unternehmer und frühere Thaibox-Weltmeister macht sich mit der von ihm gegründeten Immobilien-Community dafür stark, dass die Immobilie ein wichtiger Altersvorsorge-Baustein für möglichst viele Menschen in Deutschland wird.
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