Euroboden: „Das haben wir uns erarbeitet“

Der Newsflow bei Mehrfach-Anleiheemittent Euroboden zog in den vergangenen Monaten an. Folgerichtig also, dass das ursprüngliche Zielvolumen des jüngsten Bonds 2020/25 langsam, aber stetig nunmehr doch in Schlagdistanz rückt. BondGuide sprach daher ein weiteres Mal mit Geschäftsführer Martin Moll.

BondGuide: Herr Moll, in den letzten Wochen gab es gleich mehrfach News von Seiten Euroboden: Halbjahreszahlen, zusätzliche Einkaufslinie, Nachplatzierung bei der jüngsten Anleihe 2020/25 sowie die vorzeitige Rückzahlung der ältesten Anleihe 2017/22. Die bearbeiten wir mal der Reihe nach. Schwierige Frage: Welche News scheint Ihnen am wichtigsten? – dann starten wir mit der.
Moll: Die Einkaufslinie der Bayerischen Landesbank würde ich schon besonders hervorheben. So etwas ist für ein doch relativ überschaubar großes mittelständisches Unternehmen wie die Euroboden nicht selbstverständlich. Wir sprechen von einer Einkaufslinie für Wohnungsbauprojekte in Höhe von 25 Mio. EUR ohne Grundstücksprüfung durch die BayernLB. Ich möchte es nicht als Blankoscheck bezeichnen, da dieser Begriff negativ konnotiert ist – die gewährte Einkaufslinie ist schlicht ein großer Vertrauensbeweis in die Einkaufskompetenz wie auch in die gute Bonität der Euroboden. Beides haben wir uns erarbeitet. So ist beispielsweise unser Eigenkapital in den letzten drei Jahren von 13 Mio. EUR auf ca. 70 Mio. EUR angestiegen.

BondGuide: Wenn man die über 40 Mio. EUR der Anleihe 2020/25 und besagte Einkaufsfazilität durch die BayernLB von 25 Mio. EUR zusammenzählt, ist eigentlich auch fast das gesamte ursprünglich angepeilte Anleihevolumen des Bonds 2020/25 erreicht – wahrscheinlich sogar günstiger als bei einer sonstigen Vollplatzierung, denn der Kupon beträgt immerhin 5,5% p.a. Oder?
Moll: Das ist ein valider Punkt: Vom Endergebnis her erzählt, sind wir in der Tat zufrieden. Die Nachfrage aus den weiterlaufenden Private Placements nach dem seinerzeitigen Ende der öffentlichen Platzierungsphase ist bis zum heutigen Tage da. Wenn man jetzt rechnet, finanzieren wir unser ursprünglich avisiertes Anleihevolumen – 75 Mio. EUR – sogar günstiger, da der Zinssatz der Linie der BayernLB natürlich weniger als 5,5% p.a. beträgt. Die Kombination aus beiden hat uns einen attraktiven Finanzierungsbaustein im Gesamtmix verschafft.

BondGuide: Nun hat die jüngste Anleihe 2020/25 ein Volumen von 40 Mio. EUR überschritten. Ging die Nachplatzierung via Private Placement kursschonend an institutionelle Adressen mit mindestens mittelfristigem Anlagehorizont? Immerhin zeigte der Bond-Kurs keinerlei typische Nachplatzierungsschwäche, hält sich stabil über pari.
Moll: Die Kursentwicklung der neuen Anleihe ist in der Tat überaus stabil. Insofern kann man Ihre Frage wohl mit ‚ja‘ beantworten. Und weitere Private Placements laufen abseits der öffentlichen Wahrnehmung weiterhin. Ich möchte nicht behaupten, dass wir unser seinerzeit angestrebtes Zielvolumen von 75 Mio. EUR kurzfristig vollbekommen, aber dass wir dies absehbar schaffen, da wäre ich recht zuversichtlich. Konkret ist meine Erwartung, dass wir ein Volumen von 50 Mio. EUR sehr zeitnah erreicht haben werden.

BondGuide: Detailfrage: Warum haben Sie mit der Kündigung der Anleihe 2017/22 nicht bis nach dem 10. November gewartet? – dann würden nur 101% Rückzahlungswert fällig, nicht 102% – laut Covenants besagter Anleihe.
Moll: Auch wir haben da hin und her gerechnet und am Ende des Tages ist es ein Nullsummenspiel: Warten wir mit der Kündigung, ist der ausgelobte Rückzahlungskurs niedriger; kündigen wir früher, sparen wir Zinskosten. Es machte unter dem Strich kaum noch einen ausrechenbaren Unterschied, daher haben wir uns für die zweite Variante entschieden mit Rückzahlung zu 102% des Nennwertes.

BondGuide: Irgendwo sprachen Sie einmal davon, ‚schnell und flexibel Grundstücksperlen erwerben zu können‘. Wie häufig gibt es die denn noch in heimischen A-Städten wie München oder Berlin?
Moll: Leichter wird es nicht. Allerdings prüfen wir auch rund 5.000 Grundstücke jedes Jahr. Nach dem Gesetz der großen Zahl ist in dieser Grundgesamtheit auch noch die eine oder andere ‚Perle‘ zu finden. Kernaussage im Kontext des Zitats war ja: Die Euroboden ist sowohl finanziell flexibel als auch entscheidungsstark. Wenn wir also eine Opportunität entdecken – unabhängig davon, wie häufig sie vorkommen mag –, dann sind wir auch handlungsfähig, da völlig unabhängig von Dritten. Diese Gelegenheiten auf wirklich attraktive Einkäufe würde ich auf ca. fünf bis zehn pro Jahr beziffern, also 1-2 Promille aller uns angebotenen Grundstücke werden von der Euroboden erworben. Hinzu kommt, dass wir aufgrund unserer hohen architektonischen und finanziellen Reputation auch exklusiv Grundstücke angeboten bekommen.

BondGuide: Die Eigenkapitalquote blieb – trotz längerer Bilanz – konstant bei 19,3% im letzten Geschäftshalbjahr. Gibt es einen Zielkorridor, den Sie möglichst nicht verlassen möchten?
Moll: Zunächst einmal freut mich, dass mir diese Frage überhaupt gestellt wird, denn das Detail mit der mittlerweile viel längeren Bilanz als noch vor einigen Jahren ist natürlich wesentlich in diesem Zusammenhang. Grundsätzlich ist die längere Bilanz ein Beleg für das erfolgreiche Unternehmenswachstum. Obwohl hierdurch die Bilanzsumme in den letzten drei Jahren signifikant gestiegen ist, konnte gleichzeitig die Eigenkapitalquote in diesem Zeitraum von 9 auf 19% mehr als verdoppelt werden. Eine Eigenkapitalquote von über 15% ist eine sehr gute Richtgröße in unserem Metier, die wir auch nachhaltig halten möchten.

Martin Moll, Geschäftsführer, Euroboden GmbH

BondGuide: Geschäftszahlen von Immobilienunternehmen, die beständig Projekte übergeben, schwanken gemeinhin und hängen stark von den Realisationszeitpunkten ab. Was steht ungefähr in diesem Jahr noch an?
Moll: Wir haben ein vom Kalenderjahr abweichendes Geschäftsjahr, es geht bis Ende September. Insofern wird es da keinerlei Überraschungen mehr geben können. Einzelne Wohnungsverkäufe im letzten Geschäftsjahresmonat werden keine große Veränderung mehr bringen. Wie bereits kommuniziert, gehen wir von einer Verbesserung des EBIT – Vorjahr 20 Mio. EUR – und des Jahresüberschusses – Vorjahr 15 Mio. EUR – aus. Über das Geschäftsjahresende hinausgeblickt, steht die Fertigstellung zweier Großprojekte an – da war allerdings ohnehin schon praktisch keine Wohnung mehr vakant.

BondGuide: Herr Moll, ganz herzlichen Dank einmal mehr für Ihre Zeit und das interessante Update.

Interview: Falko Bozicevic