EPH Group: „Bei dieser Emission machen wir es besser“

Passend zur Jahreszeit kommt die EPH Group via Neuemission mit Wintersportassoziation, u.a. mit Bezug zu einem Ressort in Kitzbühel. BondGuide sprach dazu mit CEO Alexander Lühr.

>> Aus BondGuide 02-2025 vom 24. Januar <<

BondGuide: Herr Lühr, zum Einstieg gerne einige Worte zu Ihnen selbst – von Ihnen selbst.
Lühr: Ich bin Sohn einer Schweizer Hoteliersfamilie. Mich hat es allerdings zunächst durch eine Banklehre in die Finanzwelt gezogen. Bei der CSFB, der Crédit Suisse First Boston, war ich Anleihehändler, später auch bei der ABN Amro – bis man uns dort die Mittel zusammenstrich. So machte ich dann Erfahrungen bei der Liechtensteiner Privatbank LGT v.a. im Bereich Portfoliomanagement. Mit der Erfahrung aus der Investorenvermittlung sowie der Finanzierung von Immobilien- und speziell Hotelprojekten nahm ich dann schließlich vor rund einem Jahr die CEO-Position bei der EPH Group an.

BondGuide: Und von diesem Werdegang und den verschiedenen Positionen hilft Ihnen bei der EPH Group was davon am meisten?
Lühr: Ich würde sagen: der Finanzhintergrund. Mein Rucksack ist definitiv von der Finanzseite her gut gefüllt. Aus dieser Zeit hilft der Background aus der Finanzbranche wie auch das Netzwerk zu einerseits Investoren wie auch andererseits zu Kunden, die z.B. nur ein Grundstück oder ein Grundstück mit Hotel verkaufen möchten.

„Für diese Kategorie kommen nur die großen bekannten Namen in Frage wie z.B. Hyatt, Hilton, Marriott oder Steigenberger.“

BondGuide: Auf der Homepage der EPH sind sehr schöne Fotos, die wir hier bei BondGuide ja auch benutzen. Aber diese Ressorts gibt es so noch nicht real, oder?
Lühr: Das sind sogenannte Renderings, also hochauflösende detaillierte Animationen. Diese Hotels müssen noch gebaut und von jemandem betrieben werden. Für diese Kategorie kommen nur die großen bekannten Namen in Frage wie z.B. Hyatt, Hilton, Marriott oder Steigenberger. Auf der einen Seite versuchen wir also, den späteren Betreiber an Bord zu holen, damit der rasch feststeht; auf der anderen Seite halten wir Ausschau nach Investoren, die sich in diesen Projekten engagieren möchten.

BondGuide
: Wie lange braucht solch ein geplantes Ressort wie in Kitzbühel oder Kärnten vom Reißbrett bis zum Betriebsstart oder Übergabe?

Lühr: Die Dauer der Projektentwicklung kann je nach Rahmenbedingungen stark variieren. Was die reine Bauzeit angeht, plant man dabei so mit 1 ½ bis 2 Jahren, wie in Kitzbühel.

„Am wenigsten lukrativ ist es, ein Grundstück zu kaufen, dann zu bauen und anschließend gleich zu verkaufen.“

BondGuide: Das stelle ich mir sehr stark vorfinanzierungslastig vor – d.h. Sie müssen ganz schön in Vorleistung gehen, bevor aus einem Projekt konkrete Cashflows zurückkommen.
Lühr: In der Tat ist das Projektgeschäft eines, bei dem man stark in Vorleistung geht. Dafür sind ja auch Teile der Emissionserlöse der Anleihe. Bis zu einer Projektübergabe an den späteren Betreiber muss man mit der Liquidität auskommen, die einem dann natürlich auch Banken zusätzlich zur Verfügung stellen. Über Pachtverträge kommen schließlich die Cashflows. Am wenigsten lukrativ ist es, ein Grundstück zu kaufen, dann zu bauen und anschließend gleich zu verkaufen. Das verkürzt lediglich die Wertschöpfungskette. Gerade beim erwähnten Projekt in Kitzbühel möchten wir dies auf keinen Fall, zumal wir hier günstig an die Liegenschaften herangekommen sind.

BondGuide: Der Gewinn liegt ja bekanntlich im besagten Einkauf. Wie kommt man denn ‚günstig‘ an derartige Liegenschaften, die sich für ein Luxus-Ressort eignen?
Lühr: Einerseits über Mitarbeiter, die kontinuierlich passende Lagen scouten. Andererseits über das erwähnte Netzwerk. Tatsächlich wurde das Projekt Kitzbühel II auf diese Weise so an uns herangetragen, aus einer Erbengemeinschaft heraus. Es hat eine Weile gedauert, aber mittlerweile haben wir einen gemeinsamen LOI, also eine Absichtserklärung. Es gibt natürlich auch Vorschläge an uns, die wir nicht umsetzen möchten, wenn unsere Kriterien nicht erfüllt sind.

„Eine Lehre war, dass wir als 2023 Start-up noch etwas zu früh dran waren.“

BondGuide: Können seltene Bergsalamander oder dergleichen einen Strich durch ein Projekt machen, wie man es zuweilen ja von geplanten Wind- oder Solarparks hört?
Lühr: Da muss man sehr, sehr genau hinschauen und unbedingt alles im Vorfeld prüfen. Ein Bekannter von mir stieß bei einem ähnlichen Projekt auf seltene Schneehühner. Nistplätze auf nur wenigen Hundert Quadratmetern. Die sind inzwischen selten und daher geschützt. Das wurde richtig kostspielig. Bevor man etwas kauft, gibt man eine umfangreiche Machbarkeitsstudie in Auftrag. Das ist heutzutage praktisch schon ein ESG-Thema. Nach diesen Vorgaben müssen auch wir uns natürlich richten.

BondGuide: Die neue Anleihe Richtung Green Bond wäre nicht gegangen?
Lühr: Die Vorgaben, und das wären jede Menge, könnten wir als Projektentwickler und Ressort-Betreiber nicht alle einhalten – also nein. Aber selbstverständlich berücksichtigen wir den ‚Green-Gedanken‘ beim Bau selbst und später beim Betrieb der Hotels.

Quelle: @ EPH Group

Quelle: @ EPH Group

BondGuide: Was ist der Unterschied zur EPH-Anleihe von vor 18 Monaten, also Mitte 2023?
Lühr: Eine Lehre war, dass wir als damals Start-up noch etwas zu früh dran waren. Zu der Zeit fehlten uns Reichweite und Branding unseres Labels. Der Kupon von 10% bei monatlichen Zahlungen ist sehr attraktiv, aber Investoren mochten gerne auch Besicherungen sehen. Genau das machen wir dieses Mal besser. Das Projekt in Kitzbühel wird treuhänderisch als Besicherung hineingegeben und alle einlaufenden Gelder bleiben zweckgebunden für die neue Anleihe bzw. unsere Anleihegläubiger. Das wird notariell überwacht.

BondGuide: Gibt es ein Mindestvolumen, unterhalb dessen die neue Emission keinen großen Sinn machen würde?
Lühr: Wir können mit jedwedem Emissionsvolumen vorankommen. Natürlich erhoffen und erwarten wir uns dieses Mal mehr als die 7 bis 8 Mio. EUR wie Mitte 2023, nachdem wir das Setup nun ja signifikant nachgebessert haben auf Basis unserer Gespräche mit Investoren. Wir gehen ein Projekt nach dem anderen an – und das am weitesten baureife finanziert mit den Anleiheerlösen zusammen mit Banklinien das nächste usw.

„Jeder Emissionserlös bewirkt etwas. Für jede Summe erhält man mindestens noch einmal die gleiche aus Banklinien – die günstiger sind.“

BondGuide: Wie gut kann Ihr Finanzvorstand mit 10% Kupon und monatlicher Zahlung leben, Effektivzins also ca. 10,5% p.a.?
Lühr: Eines ist klar: So eine Anleihe ist teuer. Aber die Emissionserlöse bewirken auch viel. Für jede Summe erhält man mindestens noch einmal die gleiche aus Banklinien – die günstiger sind. Daraus ergibt sich eine Mischkalkulation für uns als Emittenten. Ohne Eigenmittel rühren Finanzinstitute ihrerseits aber keinen Finger. Daher hilft tatsächlich jede Summe im Verhältnis Richtung eins bis zwei zu eins.

Quelle: @ EPH Group

Quelle: @ EPH Group

BondGuide: Ist die ganze Sache nicht auch ein Eigenkapitalthema?
Lühr: Einen Börsengang mit Aktien schließen wir ja nicht aus. Dazu muss zunächst einmal die Bewertung stimmen. Und Grundlage dafür ist etwas Vorzeigbares. Auf dieser Basis würde man eine Kapitalerhöhung mit oder zunächst ohne öffentliches Angebot machen und so kämen wir Schritt für Schritt mit Spiel über Bande weiter.

BondGuide: Ein Floater, also eine inflationsindexierte Anleihe, wäre keine Option gewesen und auch keine eingebaute vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeit?
Lühr: Die Investoren, die wir kennen, möchten es einfach: planbar, prognostizierbar. Alles, was es uns günstiger gemacht hätte, wäre für sie schon wieder ein Stück weniger attraktiv gewesen. Insofern ist die zweite Anleihe – mit Besicherung obendrein – deutlich interessanter als die ansonsten baugleiche erste, da wir inzwischen ja von fallenden Zinsen ausgehen und man als Investor noch einen zweistellig prozentualen Kupon sichern kann. Aus dem gleichen Grunde halten diese Investoren auch wenig von einer vorzeitigen Rückzahlungsmöglichkeit. Daher haben wir darauf verzichtet – die neue Anleihe läuft ihre sieben Jahre.

EPH Group CEO Alexander Lühr

CEO Alexander Lühr

BondGuide: Was sehen Sie als das größte Einzelrisiko für Ihre Unternehmung?
Lühr: Klar, der Klimawandel ist ein Thema, gerade wenn man an den Wintersport denkt. Aber unsere Resorts können so viel mehr, als nur Skifahren anzubieten. Selbst wenn die Winter mal dünn ausfallen – bei uns kann man sich immer eine gute Zeit haben. Ob am Infinity-Pool relaxen, im Spa abschalten oder eine Runde auf dem nahegelegenen Golfplatz drehen – wir bieten für jeden Geschmack etwas. Unsere Gäste wollen einfach mal raus aus dem Alltag und genießen, egal ob Sommer oder Winter. Und das funktioniert bei uns zu jeder Jahreszeit.

BondGuide: Herr Lühr, dann auch Ihnen viel Erfolg!

Interview: Falko Bozicevic

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