Etwas unter dem Radar hatte Real-Estate-Unternehmen Dautrus Capital 2025 eine Anleihe begeben. Deren Vermarktung sei etwas ‚suboptimal‘ verlaufen, bestätigt Alexander Komianos* im Gespräch mit BondGuide und könnte sich einen Versuch 2.0 vorstellen.
BondGuide: Herr Komianos, gern zum Einstieg einige Worte zu Ihnen selbst, bevor wir zum Unternehmen kommen.
Komianos: Ich bin Generalbevollmächtigter und Mehrheitsgesellschafter der Dautrus Capital. Das Unternehmen hatten wir Ende 2017 gegründet. Wenn Sie sich unseren Aufsichtsrat ansehen, werden Sie womöglich eine gewisse Politlastigkeit feststellen. Das ist so gewachsen. Bis vor Kurzem war noch Dieter Althaus im Aufsichtsrat, der ehemalige thüringische Ministerpräsident – der ist dann aufgrund anderweitiger Verpflichtungen ausgeschieden Mit Stanislaw Tillich, dem ehemaligen Ministerpräsidenten Sachsens, haben wir aber gleichwertig hochkarätigen Ersatz gefunden.
BondGuide: Wer ist die Dautrus Capital und was macht das Unternehmen?
Komianos: Wir sind im Wohnungsbau in Deutschland tätig und zwar mit Schwerpunkt auf den geförderten Bereich. Da es in jedem Bundesland eigene Förderkonzepte für den Wohnungsbau gibt, muss man sich damit sehr gut auskennen. Das tun wir. Als Umsetzungspartner von der Projektidentifizierung, der Entwicklung zur Förderfähigkeit bis hin zur Umsetzung sind wir seit einigen Jahren für institutionelle Investoren tätig, u.a. für die Pensionskasse eines DAX-Unternehmens. Ich selbst war in den letzten Jahren auf sicherlich 50 Kommunenversammlungen, um zu schauen, welche freien Flächen es gibt und um Konzepte vorzustellen. Das haben wir bisher für Dritte gemacht, aber bei unserer umfangreichen Deal-Pipeline stellte sich irgendwann die Frage, warum man nicht zumindest auch Teile daraus für uns selbst realisieren könnte. Das wird nun ein wesentlicher Teil unseres Geschäftsmodells. Wir machen die Wohnprojekte auf eigene Rechnung und wollen auf diese Weise einen guten Wohnbestand aufbauen, den wir langfristig halten. Das ist unter Renditegesichtspunkten attraktiv und gleichzeitig ein Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum in Deutschland.
Aufsichtsrat der Dautrus Capital
„Mit Stanislaw Tillich, dem ehemaligen Ministerpräsidenten Sachsens, haben wir gleichwertig hochkarätigen Ersatz im Aufsichtsrat gefunden.“
BondGuide: Entscheidungen von Stadträten und Kommunen sind meiner Erfahrung nach langwierig. Kann man da punkten?
Komianos: Ja, wenn man sich entsprechend gut auskennt. Sie haben recht: Entscheidungen über die Vergabe freier Flächen und etwaiger Förderungen können durchaus ein Jahr in Anspruch nehmen, wenn nicht länger. Aber wenn die Entscheidung da ist, muss man liefern können. Wir haben hervorragende Standorte identifiziert und können diese Standorte auch entwickeln. Je nach Kommune unterschiedlich, aber meistens geht es heute um das IDW-55er Haus. Dazu kommen Spezialprojekte für Studenten oder ältere Herrschaften, was beides ja auch gefördert wird. Und diese Themen werden uns für viele nächste Jahre weiter begleiten.
BondGuide: Wird dieses Segment denn auch von Investorenseite aus angenommen?
Komianos: Inzwischen weiß ein jeder, welchen Nachholbedarf bezüglich Wohnungsneubau wir in Deutschland vor uns herschieben. Investoren planen nicht für das nächste Jahr, sondern längerfristig. Aktuell strömt viel Kapital in diesen Sektor, sogar aus den USA. Die fragen uns: Wer kann uns konkrete Projekte liefern? Die müssen nachhaltig investieren und wenn es staatlich gefördert wird, ist es noch besser und hat schon Prüfungen durchlaufen. Das ist ein Zukunftsmarkt. Im geförderten Bereich steht die Finanzierung dabei auf einer noch breiteren Basis. Natürlich arbeiten wir mit günstigen Krediten von Banken, wir steuern Eigenkapital für die Projekte bei und dann gibt es noch – je nach Bundesland und Förderkonzept – nicht rückzahlbare Zuschüsse von öffentlicher Seite. Das ist dann natürlich auch ein verbessertes Risikoprofil für alle Finanzierungspartner.
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„Aktuell strömt viel Kapital in diesen Sektor, sogar aus den USA.“
BondGuide: Haben Sie denn schon vorzeigbare Projekte, also so etwas wie einen zitierfähigen Track Record?
Komianos: Natürlich. Als Dautrus Capital beläuft sich unser Track Record beispielsweise mit der genannten Pensionskasse auf einen mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Ich persönlich habe in der Vergangenheit ebenfalls Wohnimmobilienprojekte im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich erfolgreich umgesetzt, unser Chief Investment Officer hat in seiner Karriere bereits Immobilieninvestments von gut 2 Mrd. EUR verantwortet und erfolgreich gemanagt. Auch unser Projektleiter Joachim Henning hat in den vergangenen 20 Jahren zahlreiche Projekte erfolgreich umgesetzt, deren Wert sich auf über eine ½ Mrd. EUR summiert. Diese geballte Expertise nutzen wir nun für unsere eigene Pipeline. Wir haben dabei Projekte mit einem Volumen von zusammen rd. 300 Mio. EUR im Visier. In Planung ist derzeit unter anderem eine Quartiersentwicklung in Leipzig mit rund 540 Wohnungen, wovon ca. 40% öffentlich gefördert werden sollen. Auch in Franken haben wir kürzlich einen Zuschlag zur Realisierung eines weiteren Wohnquartiers mit Gewerbeanteil erhalten. Weitere hochmoderne Wohneinheiten, die höchste Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfüllen, werden wir zudem in Frankfurt, Freiburg oder auch Bruchsal bei Karlsruhe realisieren. Einen Teil unsere Pipeline finden Sie auf unserer Website. Alle Projekte dort haben schon eine Baugenehmigung.
BondGuide: Im Oktober begann auch der Börsenhandel Ihrer Debütanleihe, das Volumen wurde jedoch nicht mitgeteilt.
Komianos: Wir sind bei einem deutlichen Millionenbetrag, aber bei Weitem nicht bei unserem Zielvolumen von 50 Mio. EUR. Vermarktung und Vertrieb waren, sagen wir mal, etwas suboptimal – da haben wir im Vertrieb zu wenig gemacht. Wir wollen in den kommenden Monaten deshalb verstärkt bei institutionellen Investoren auf Roadshow gehen und haben bereits einen leistungsstarken Partner gefunden, der uns bei diesen Vertriebsaktivitäten begleitet. Privatanleger können unsere Anleihe natürlich an der Börse kaufen. Der Handel dort ist zurzeit zwar nicht sehr liquide, aber wir hoffen, dass sich das mit steigender Bekanntheit von Dautrus Capital ändern wird. Außerdem kann ich mir gut vorstellen, dass wir 2026 einen Anlauf für eine weitere Anleihe unternehmen.
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„Ich kann ich mir gut vorstellen, dass wir 2026 einen Anlauf für eine weitere Anleihe unternehmen.“
BondGuide: Also neue Anleihe – mit Umtausch von illiquidem Debütversuch in ein börsengängiges ordentliches Produkt?
Komianos: Nett, wie Sie das auszudrücken vermögen. Aber richtig: Das ist ein Punkt, über den wir aktuell nachdenken. Ein Bond mit Wertpapierprospekt und mit Umtauschmöglichkeit wären in der Tat etwas, das uns da vorschweben könnte. Wir haben ferner noch institutionelle Investoren, denen das Volumen der Debütanleihe zu klein war – die durften laut ihrer Regularien nicht investieren. Folglich wäre ein höheres Volumen ein zusätzlicher Punkt. Aber zunächst führen wir die bestehende Anleihe zum Erfolg. Wir haben in den vergangenen Monaten jede Menge auch über den Kapitalmarkt gelernt. So viel Ehrlichkeit muss sein – wir sind bei unserem Debüt etwas blauäugig gewesen, mit den inzwischen gewonnenen Erfahrungen werden wir nun in Kapitalmarktdingen noch erfolgreicher sein.
BondGuide: Müssen Sie durch das nicht volle Volumen an irgendeiner Stelle kürzertreten oder wäre das Anleihevolumen für Ihr Geschäft einfach ein gewisses Add-on?
Komianos: Es wäre tatsächlich eher ein Add-on. Die Projekte, die wir sicher haben, gehen auch so über die Bühne. Unsere Reputation bei Gemeinden ist sehr wichtig. Wir können nicht mit einer Kommune ein Projekt ausmachen und dann kommen mit ‚Übrigens steht unsere Finanzierung noch nicht ganz‘. Mit dem Anleihevolumen könnten wir zusätzliche Projekte aus der Deal-Pipeline angehen – zumindest aber schneller.
Projekt in Bruchsal bei Karlsruhe
BondGuide: 10% sind ein nicht eben geringer Kupon. Lässt sich diese Rendite denn in Ihrem Geschäft erwirtschaften?
Komianos: Ja, das tut sie. Aus unserem Geschäft für Dritte generieren wir laufende Einnahmen, die wir für die Zinszahlungen verwenden können. Zudem entfallen bei Projekten mit Einsatz von Anleihemitteln die Finanzierungskosten, die sonst beispielsweise für Mezzanine-Kapital in der Kalkulation zu Buche schlagen. Das rechnet sich also für alle Beteiligten. Natürlich sind die 10% Kupon eine ordentliche Hausnummer, aber als Debütant am Anleihemarkt wurde uns die Größenordnung auch von Beratern empfohlen. Bei einer zweiten Anleihe, mit mehr Track Record im Kapitalmarkt und größerer Bekanntheit wird man dann sehen, welcher Zinssatz angemessen ist. Denn, vergessen Sie auch nicht, dass wir kein reiner Projektentwickler sind. Wenn wir nämlich nach Bauabschluss auf das eigene Buch nehmen. Wir müssen nicht zwangsläufig verkaufen. Durch das Förderthema ist jedes Projekt ohnehin anders finanziert und auch von externer Seite nochmals angeschaut worden, sodass sich daraus ein anderes Risikoprofil ergibt.
Alexander Komianos, Dautrus Capital
BondGuide: Herr Komianos, danke für Ihre Zeit und die ausführlichen Erläuterungen!
Interview: Falko Bozicevic
*) Alexander Komianos ist Mitglied der Geschäftsführung Investor Relations der Dautrus Capital AG. Studium der Politikwissenschaft, Betriebswirtschaft und Volkswirtschaftslehre an der Akademie der Arbeit 1989 in der Wolfgang Goethe-Universität Frankfurt; Verwaltungsrat a.D. AKO Capital AG, Zürich, Real Estate Finance und Political Lobbying; Geschäftsführer der RM Eigenheim Bauträger GmbH, a.D.; Mitglied des Aufsichtsrats der Du Pont Deutschland GmbH a.D.
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