Wenn man Vermietung als unternehmerischen Prozess begreift, wird aus einer administrativen Aufgabe ein aktiver Renditehebel. Von Tobias Bräunig*
Die Immobilie wird als Kapitalanlage immer populärer. Investierten 2015 noch 25% der Bundesbürger ihr Geld in Betongold, sind es heutzutage fast 28%. Das Zusammenspiel aus Wohnraumverknappung und steigender Nachfrage treibt diese wirtschaftliche Dynamik weiter an.
Insbesondere in den Top Sieben und ihrem direkten Umland ist der Andrang am höchsten. Für Kapitalanleger klingt das komfortabel: Viele Interessenten, kurze Vermarktungszeiten, stabile Mieteinnahmen. Doch die Auswahl von Mietern ist deswegen nicht gleich ein Selbstläufer. Aber auch kein Hexenwerk. Ein paar Kniffe gibt es jedoch zu beachten.
Was kommt also auf die Checkliste von Vermietern?
Bonität als Fundament stabiler Vermietungen
Bei aller sozialen Verantwortung bleibt die Bonität das wirtschaftliche Kernkriterium. Die monatliche Warmmiete sollte im Regelfall nicht mehr als 30 bis 35% des Nettoeinkommens ausmachen. Diese Kennzahl ist keine starre Grenze, aber ein bewährter Richtwert im Risikomanagement.
Gehaltsnachweise, ein möglichst unbefristeter Arbeitsvertrag sowie eine positive SCHUFA-Auskunft sind dabei die wichtigsten Punkte. Stimmen diese Unterlagen, sieht es schon mal gut aus.
Eine SCHUFA-Auskunft darf jedoch nicht verpflichtend bereits zur Besichtigung eingefordert werden, wohl aber vor Vertragsabschluss. Sie ist finanzielle Absicherung, bevor die Unterzeichnung beider Parteien von statten geht. Schließlich treffen Zahlungsausfälle nicht nur die Liquidität, sondern können, insbesondere bei Fremdfinanzierung, auch die Schuldendienstfähigkeit beeinträchtigen.
Vermietung ist auch eine Sache genauer Kalkulation
Lebensphase und Haltedauer realistisch bewerten
Ein häufiger Irrtum: Ein hohes Einkommen garantiere langfristige Mietdauer. Die Praxis zeigt ein differenzierteres Bild. Gutverdienende Singles oder junge Fachkräfte nutzen kleinere Wohnungen häufig als Übergangslösung. Für das Objekt bedeutet dies erhöhte Fluktuation, Verwaltungs- und Inseratskosten mit inbegriffen.
Zieht ein sehr gut verdienender Mieter in eine sehr kleine Einheit, sollten Vermieter prüfen, ob es sich um eine temporäre Zwischenstation handelt. Auch wenn diese Kosten nicht immer sofort sichtbar sind, wirken sie langfristig renditemindernd.
Stabile Lebenssituationen, beispielsweise gefestigte Partnerschaften, langfristige Beschäftigungsverhältnisse oder regionale Verwurzelung, sprechen hingegen eher für längere Mietdauern. Die Einkommenshöhe allein sollte daher nicht der einzige Gradmesser für lange Bleibedauern sein.
Entspannte Vermietung, entspannter wohnen
Generische Anschreiben aussortieren
Generische, fast schon gelangweilte Texte, zeugen von mangelnder Auseinandersetzung mit dem Haus oder der Wohnung.
Wichtige Aspekte, die ein Mieterschreiben beinhalten sollte, sind:
– persönliche Daten (Name, Alter, Familienstand, Berufsstand)
– finanzielle Angaben (Einkommen, Befristung im Arbeitsvertrag usw.)
– Dauer und Startdatum der geplanten Miete mit Anzahl der Personen
Auch sollte ich mir als Vermieter die Frage stellen, was für ein Typ Mensch hinter dem möglichen Mieter steckt. Neben den ‚hard Facts‘ interessant: Packt der Mieter bei kleineren handwerklichen Aufgaben selbst an? Oder wird sofort der Vermieter kontaktiert? Gab es in der Vergangenheit Probleme mit anderen Mietern? Stichwort Vorvermieterauskunft.
Sieht es bei diesen Leitfragen gut aus, sind das positive Zeichen für eine angenehme Vermietung.
Wie Mieterauswahl, Fluktuation und Cashflow zusammenhängen
Stabile Cashflows, geringe Fluktuation und kalkulierbarer Verwaltungsaufwand erhöhen nicht nur die Liquidität, sondern auch den Verkehrswert der Immobilie. Gerade für Kapitalanleger mit Buy-and-Hold-Strategie ist die Mieterauswahl damit ein strategisches Steuerungsinstrument.
Wer Vermietung als unternehmerischen Prozess begreift, definiert vorab seine Zielmietergruppe, prüft Bonität konsequent und bewertet realistisch die zu erwartende Haltedauer. So wird aus einer administrativen Aufgabe ein aktiver Renditehebel. Mit messbarem Einfluss auf Performance und Objektwert.
Tobias Bräunig
*) Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Seit Gründung 2018, verzeichnet das Unternehmen bis heute über 500 Kunden, über 650 verkaufte Immobilien und über 300 Mio. EUR Transaktionsvolumen. Die Immobilien-Community setzt sich zum Ziel, die Immobilie als wichtigen Baustein der privaten Altersvorsorge-Baustein möglichst viele Menschen in Deutschland zugänglich zu machen.
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