Für die Eschborner Noratis geht es am 10. September auf der AGV v.a. um eine Laufzeitverlängerung der einen Anleihe. BondGuide sprach dazu mit CFO André Speth.
>> aus BondGuide 17-2024 vom letzten Freitag <<
BondGuide: Herr Speth, um nicht alles erläutern zu müssen, setzen wir ein wenig den informierten Leser voraus, der wahrscheinlich auch in einer der Anleihen – oder auch der Aktie – investiert ist. Wie sieht denn die Lage derzeit aus in Ihren eigenen Worten?
Speth: Als Bestandsentwickler von Wohnimmobilien sind für uns neben den gut planbaren Mieteinnahmen auch Ergebnisbeiträge aus der Veräußerung der von uns weiterentwickelten Objekte wichtig. Der Transaktionsmarkt in Deutschland ist aber seit den deutlichen Zinserhöhungen ins Stocken geraten. Es finden wesentlich weniger Portfolioverkäufe statt und zudem sind Käufer in der Regel nur bereit zu investieren, wenn Preiszugeständnisse gemacht werden. Damit fehlen uns aber die Rückflüsse und Ergebnisbeiträge aus dem Transaktionsgeschäft.
BondGuide: Nun werden im September besagte AGVs stattfinden, vornehmlich zur Laufzeitverlängerung der beiden Bonds. Ist es die berühmte Alternativlosigkeit?
Speth: Wir haben am 10. September 2024 zur Anleihegläubiger-Versammlung geladen. Auf der Tagesordnung steht eine Laufzeitverlängerung der Noratis-Anleihe 2020/25 bis zum 31. Dezember 2028 bei einem unveränderten Zins. Für eine Rückzahlung der Anleihe benötigen wir Mittelzuflüsse aus Immobilienverkäufen. Angesichts der derzeitigen Preise und geringen Transaktionsvolumina zeichnet sich ab, dass Verkäufe, die unter Druck erfolgen und niedrigere Erlöse generieren, die Rückzahlung der Anleihe gefährden können. Mit der geplanten Laufzeitverlängerung bekommen wir die Flexibilität, Verkäufe dann zu tätigen, wenn sich das Marktumfeld, wie es nach unserer Einschätzung zu erwarten ist, wieder erholt hat. Dies sichert die vollständige Rückzahlung der Anleihe nach Ablauf der Verlängerung. Die Noratis-Anleihe 2021/27 ist nicht Gegenstand der AGV: Diesbezüglich kann mit dem einzigen Anleihegläubiger dieser Anleihe eine bilaterale Vereinbarung getroffen werden.
BondGuide: Die SdK moniert, sicherlich auch gewohnheitsmäßig, Gesprächsbedarf. Was genau missfällt der Schutzgemeinschaft?
Speth: Wir stehen hier natürlich im Austausch mit der SdK. Wie erwähnt, ist eine Verlängerung der Laufzeit der Anleihe 2020/25 bis zum 31. Dezember 2028 geplant bei einem unveränderten Zins. Auch bei unserer zweiten Anleihe, die von einem einzigen Gläubiger gehalten wird, ist eine entsprechende Regelung ebenfalls vorgesehen. Zudem ist für die Anleihegläubiger wichtig, dass Merz bei einer Zustimmung zur Verlängerung unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 16 Mio. EUR“ weiteres Eigenkapital investiert, was auch im Hinblick auf die Substanz und die Rückzahlung der Anleihen positiv wirkt. Wir halten dieses Gesamtpaket für eine faire Lösung angesichts der aktuell schwierigen Marktsituation.
BondGuide: Die Abwertungen des Portfoliobestands sind ja durchaus beträchtlich – und ergebniswirksam. Hängen noch weitere in der Luft oder hat man jetzt schon einmal alles vom Tisch geräumt?
Speth: Die Bewertungen unseres Immobilienbestandes sind zum 30. Juni 2024 extern durchgeführt worden. Sie sind also aktuell. Insgesamt sind die Marktwerte seit dem 31. Dezember 2023 in unserem Portfolio um rund 31 Mio. EUR, entsprechend 6%, zurückgegangen. Hierbei sind nicht nur die direkten Marktveränderungen eingeflossen, sondern auch, dass wir bei einigen Objekten angesichts der derzeitigen Lage Aufwertungsinvestitionen verringert oder zeitlich gestreckt haben. Zudem haben wir bei einigen Objekten die mögliche Vermarktung vom Einzel- auf Portfolioverkauf geändert. Zwar bietet ein Einzelverkauf in der Regel höhere Preise, dafür dauert aber die Vermarktung vor allem in der aktuellen Phase länger und ist auch nur schwer einzuschätzen. Was wir jetzt brauchen, ist Flexibilität bei der Vermarktung des Immobilienportfolios. Wenn wir keinen Verkaufsdruck haben, können wir auf bessere Preise setzen. So können wir Substanz in der Noratis AG sichern. Für eine Umsetzung ist es aber notwendig, dass die geplante Verlängerung der Anleihen auch umgesetzt wird.
BondGuide: Wie ist eigentlich die Verbindung mit Ihrem Großaktionär, Merz Real Estate: Ist er aktuell eine Hilfe oder hat er womöglich ähnliche Probleme wie so ziemlich alle momentan in der Immobilienbranche?
Speth: Die Merz Real Estate hat weiteres Eigenkapital in Form einer Kapitalerhöhung der Noratis AG über 10 Mio. EUR für dieses Jahr zugesagt. Unter bestimmten Bedingungen, zu denen auch die geplante Verlängerung der Anleihen zu unveränderten Konditionen gehört, wurde zudem die Begleitung einer weiteren Kapitalerhöhung im Umfang von bis zu 16 Mio. EUR über 2024 hinaus zur Absicherung des im Sanierungsgutachten beschriebenen Sanierungspfads zugesagt. Merz hat aber auch erklärt, einen Verkauf der Beteiligung in Erwägung zu ziehen. Dabei geht es darum, dass Merz die Mehrheit an der Noratis entweder im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder durch einen teilweisen oder vollständigen Verkauf abgeben könnte. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass, um wieder wachsen zu können, weitere Mittelzuflüsse über die bisher in Aussicht gestellten Zusagen notwendig wären.
André Speth, Noratis
BondGuide: Was müssen die Inhaber der Anleihe jetzt im Hinblick auf die Anleihegläubiger-Versammlung tun?
Speth: Wichtig ist, an der AGV am 10. September 2024 in Eschborn teilzunehmen oder sich dort vertreten zu lassen. Hierfür ist eine Anmeldung erforderlich, die postalisch an Noratis AG, c/o Computershare Operations Center, 80249 München oder per E-Mail an noratis@computershare.de bis zum 7.9.2024 um 24 Uhr MESZ möglich ist. Zudem ist es notwendig, einen „Besonderen Nachweis und Sperrvermerk“ vorzulegen, der bei der depotführenden Bank angefordert werden muss. Ein Musterformular ist auch auf der Noratis-Website unter https://noratis.de/investor-relations/ in der Rubrik „Anleihegläubigerversammlung” hinterlegt. Anleihegläubiger, die nicht persönlich teilnehmen können, haben die Möglichkeit, den Stimmrechtsvertretern der Gesellschaft eine Vollmacht mit Weisungen zu erteilen. Wichtig ist, dass für die Beschlussfähigkeit dieser ersten AGV wertmäßig mindestens die Hälfte der ausstehenden Noratis-Anleihe 2020/25 vertreten sein muss. Wenn die 50% nicht erreicht werden sollten, würde kurzfristig zu einer zweiten AGV mit denselben Tagesordnungspunkten eingeladen werden. Diese zweite Anleihegläubigerversammlung wäre beschlussfähig, wenn mindestens 25% der ausstehenden Anleihe vertreten sind.
BondGuide: Herr Speth, ganz herzlichen Dank an Sie!
Interview: Falko Bozicevic
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