Bereits zum dritten Mal wirbt Eyemaxx Real Estate AG mit einem Bond um Anlegergunst. Auch diesmal hat der österreichische Immobilienentwickler wieder eine innovative Schutzklausel im Gepäck: Als erste Mittelstandanleihe bietet sie eine Absicherung gegen Inflation. Im Gespräch mit BondGuide erläutert Gründer und Vorstand Dr. Michael Müller seine neuen Projekte und die Details der dritten Anleihe.

BondGuide: Herr Dr. Müller, Sie begeben jetzt bereits Ihre dritte Anleihe innerhalb von nur zwei Jahren. Haben Sie mit dieser Finanzierungsform so gute Erfahrungen gemacht?
Müller: Absolut. Wir glauben, dass die Anleihe für mittelständische Unternehmen ein sehr gutes Instrument ist, ihren Kapitalbedarf zu decken. Für uns ist das allerdings eine zusätzliche Option, da wir als börsennotiertes Unternehmen im General Standard natürlich auch über die Möglichkeit verfügen, das Eigenkapital über Aktien zu erhöhen.

BondGuide: Welcher Anleger-Typ interessierte sich denn für Ihre ersten beiden Bonds?
Müller: Zwei Drittel kommen aus dem privaten Bereich, ein Drittel sind institutionelle Investoren. Wobei es sich meist um konservative Anleger handelt, die großen Wert auf Sicherheit, ein stabiles Geschäftsmodell und profitables Wachstum in Kombination mit einem attraktiven Kupon legen.

BondGuide: Ihre dritte Anleihe ist mit einem Inflationsschutz ausgestattet. Wie sieht der genau aus?
Müller: Wir begeben die erste Mittelstandsanleihe in Deutschland überhaupt, die mit einem solchen Schutz ausgestattet ist. Dadurch ist eine Rückzahlung von bis zu 110% des Nennbetrages möglich, was einer maximalen Rendite von 9,11% entsprechen würde. Der jährliche Zinskupon beträgt 7,875%. Sollte die durchschnittliche Inflationsrate in den sechs Jahren der Laufzeit laut HVPI des Statistischen Bundesamtes zwischen 2% und 3,46% liegen, beträgt die Rückzahlung zwischen 100% und 110% des Nominalbetrags. Bei einer Inflationsrate von über 3,46% bekommt der Anleger am Laufzeitende 110% des Nennwertes. Sollte also die Inflation in den nächsten Jahren tatsächlich stark ansteigen, womit viele Experten rechnen, erhalten unsere Anleger einen Ausgleich für die Geldentwertung. Die Mindestrückzahlung beträgt natürlich 100% des Nennwertes.

BondGuide: Wofür wollen Sie die Mittel aus Ihrer dritten Anleihe verwenden?
Müller: Der Erlös aus der Anleihe soll in weitere interessante Entwicklungsprojekte fließen. Unsere Pipeline ist mit einem Volumen von 50 Mio. EUR gut gefüllt. Das sind zum Einen weitere Fachmarktzentren in Polen, Tschechien, der Slowakei und auch in Deutschland sowie im kleineren Umfang Projekte im Bereich Logistik. Einen geringeren Teil der frischen Mittel wollen wir zur Stärkung des Working Capitals verwenden.

BondGuide: Wie sind Ihre Geschäftszahlen im Jahr 2012 ausgefallen?
Müller: Wir haben unser Ergebnis nach Steuern auf 2,6 Mio. EUR verdoppelt. Die Verbesserung des EBIT auf 4,8 Mio. EUR war sogar überproportional. Das Eigenkapital hat sich im vergangenen Geschäftsjahr bis Ende Oktober auf 16,5 Mio. EUR erhöht. Nach dem Bilanzstichtag gab es noch eine weitere Verbesserung, so dass wir derzeit gut 18 Mio. EUR ausweisen. Die Eigenkapitalquote liegt bei gut 35%.

BondGuide: Die Zahlen liegen sogar über Ihren eigenen Prognosen.
Müller: Wir haben unsere Pläne und die Erwartungen der Analysten übertroffen. Damit sind wir sehr zufrieden. Wir planen relativ konservativ. Unsere Budgetierung hat also Hand und Fuß; wir sind nicht zu optimistisch eingestellt, das ist die eigentliche Botschaft dieser Zahlen.

BondGuide: Die Ratings zum Unternehmen und zu ihren beiden ersten Anleihen sind allerdings unterschiedlich. Warum?
Müller: Wir hatten für die erste und zweite Anleihe ein Creditreform-Rating von BBB+ bekommen, da sie mit einer zusätzlichen Besicherung durch Bestandsimmobilien aus meinem Privatbesitz ausgestattet waren. Als Unternehmen wurde unser Rating von BB+ vor kurzem bestätigt, es hat sich aufgrund des positiven Ausblicks sogar leicht verbessert.

BondGuide: Welche Sicherheiten bieten Sie bei den Anleihen?
Dr. Müller: Wir bieten den Anlegern ein bewährtes Geschäftsmodell mit Investitionen in Sachwerte. Unsere Projekte schlagen sich sehr schnell um, durch den zeitnahen Verkauf wird die Werthaltigkeit unserer Immobilien bestätigt. Die durchschnittliche Projektdauer beträgt etwa zwei Jahre. Hinzu kommt der stetige Cashflow, den wir mit unseren vermieteten Bestandsimmobilien in Deutschland und Österreich erzielen. Mehr Sicherheit entsteht auch durch unser profitables Wachstum, das bewirkt, dass erzielte Gewinne wieder in neue rentable Projekte investiert werden können.

BondGuide: Gibt es besondere Schutzrechte?
Müller: Wir besitzen kein vorzeitiges Kündigungsrecht durch den Emittenten. Wir bieten einen Inflationsschutz, der durch objektive Indikatoren abgesichert ist. Die Anleger profitieren zudem von den Regelungen unserer ersten beiden Anleihen, wonach keine Dividende ausgeschüttet werden darf, falls das Eigenkapital unter 14,5 Mio. EUR sinken sollte.

BondGuide: Die Anleihe hat ebenfalls nur wieder ein Volumen von 15 Mio. EUR. Reicht das für genügend Liquidität an der Börse?
Müller: Das Zielvolumen sind 15 Mio. EUR. Das ist für unsere Verhältnisse eine realistische Größe, die wir platzieren können und die für unsere Projekte ausreichend ist. Damit wird die nötige Liquidität erreicht. Bei unseren ersten beiden Anleihen liegt das Handelsvolumen bei durchschnittlich über 20.000 EUR pro Tag.
BondGuide: Herr Dr. Müller, wieder herzlichen Dank für das interessante Gespräch!

Das Interview führte Thomas Müncher.

Anleiheübersicht – Eyemaxx Real Estate AG

Geschäfts- und Kennzahlen – Eyemaxx Real Estate AG

*) in Mio. EUR
Quelle: Unternehmensangaben, SRC Research

Bewertung – Eyemaxx Real Estate AG